地產(chǎn)：將對(duì)地產(chǎn)投資起到積極刺激 薦2股 2015-10-09 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：海通證券 研究員：涂力磊 謝鹽 賈亞童

　　[摘要]

　　投資要點(diǎn)：

　　地產(chǎn)貸款政策再度寬松。9月30日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文要求“在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%”。

　　政策符合穩(wěn)經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)基調(diào)，時(shí)點(diǎn)、力度超市場(chǎng)預(yù)期。

　　1）自2014年9月30日以來(lái)，政府已累計(jì)連續(xù)4次分別對(duì)首套房、二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例、貸款優(yōu)惠利率進(jìn)行不同程度放松。

　　2）本次新政雖直接針對(duì)首套房，但考慮此前已規(guī)定還清首套房房貸者再購(gòu)買(mǎi)二套房按照首套房政策執(zhí)行。因此從實(shí)際政策效果看，本次新政策不僅有利增加首套房購(gòu)買(mǎi)能力，對(duì)于已經(jīng)還清首套房房貸，有二套房購(gòu)買(mǎi)意愿甚至投資需求的購(gòu)房人也存在直接刺激。

　　考慮疊加影響，將對(duì)地產(chǎn)投資起到積極刺激。

　　1）假設(shè)三線以下城市平均每套房屋總價(jià)在100萬(wàn)左右，本次新政后首次購(gòu)房和已還清首套房貸的二次購(gòu)房人首付額最低下調(diào)至25萬(wàn)。剩余75萬(wàn)貸款按照等額本息、20年還款期、基準(zhǔn)利率測(cè)算，則每月還款金額在5012元。如果家庭夫妻雙方共同承擔(dān)，則人均月供在2500元上下。從測(cè)算情況看，以上新政策對(duì)低總價(jià)地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)不論是剛需、改善還是投資需求均構(gòu)成不同程度刺激。

　　2）樂(lè)觀預(yù)計(jì)2015年4Q投資有望觸底，中性看2016年1Q?？紤]三線及以下城市總價(jià)低，居民購(gòu)買(mǎi)力對(duì)加大購(gòu)房杠桿更加敏感，因此新政策對(duì)加速該區(qū)域去化速度和保證開(kāi)發(fā)商投資恢復(fù)存在實(shí)質(zhì)利好。

　　放松預(yù)期下，未來(lái)仍存在大量可選擇政策路徑?？紤]政府已經(jīng)從最高層面體現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心，我們認(rèn)為如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不能有效恢復(fù)，除降息、降準(zhǔn)等傳統(tǒng)宏觀貨幣工具外，我們認(rèn)為政府仍存在大量政策后手可供選擇（包括繼續(xù)差別化信貸、降低資本金要求、行政干預(yù)、財(cái)稅政策、土地和戶籍政策、網(wǎng)路管理和保障房制度等）。

　　投資建議：截至2015年9月30日，A股市場(chǎng)PE（TTM）在18.04倍，房地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)PE（TTM）在21.52倍。政策對(duì)立足剛需的萬(wàn)科、保利地產(chǎn)；布局中小城市的華夏幸福、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)；以及地產(chǎn)中介行業(yè)世聯(lián)行具備明顯利好?？紤]估值水平，建議戰(zhàn)略性配臵萬(wàn)科、保利地產(chǎn)，主題推薦國(guó)企改革。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：本輪下跌風(fēng)暴是否已完全結(jié)束存在不確定性。