地產(chǎn)：穩(wěn)經(jīng)濟(jì)重要關(guān)頭房地產(chǎn)地位凸顯 薦8股 2015-10-08 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：中銀國際 研究員：田世欣

　　[摘要]

　　事件：

　　十一長假前，房地產(chǎn)又出政策了。央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺通知，非限購城市對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例下調(diào)到25%。同日，住建部通知，全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，同時要求公積金資金運用率低于85%的城市提高實際貸款額度，設(shè)區(qū)城市統(tǒng)籌使用資金、拓寬貸款資金籌集渠道、簡化審批等。

　　點評：

　　1、地產(chǎn)投資形勢嚴(yán)峻，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)到了重要關(guān)頭，后續(xù)政策依然可以期待。繼8月末調(diào)整公積金貸款首付比例到20%之后，商業(yè)貸款加杠桿政策再次出臺，首付比例從30%下降至25%，同時公積金貸款未來支取將變得更為便利，這些符合我們一直以來的預(yù)期。我們在8月末點評中已經(jīng)指出，9月旺季支持樓市的態(tài)度十分鮮明，如果市場效果不佳，不排除進(jìn)一步的加杠桿、降稅費等支持政策出臺。從未來的政策來看，進(jìn)一步降低首付款比例至20%應(yīng)該可以預(yù)期。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢十分嚴(yán)峻，1-8月商品房施工面積累計增速降至2.5%，住宅施工面積增速降至0.2%，作為投資的最關(guān)鍵變量，施工面積數(shù)據(jù)顯示今明投資回升無望，負(fù)增長可能性大。地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)長期增長引擎，影響至關(guān)重要，對地產(chǎn)的寬松和扶持政策還會陸續(xù)出臺。

　　2、寬松貨幣及加杠桿邊際效果有所弱化，短期有利二三線城市，長期取決于供求結(jié)構(gòu)。9月份我們統(tǒng)計的40大中城市成交數(shù)據(jù)疲弱，成交面積連續(xù)3個月下跌，旺季不旺也可能是加杠桿政策出臺的原因。在房地產(chǎn)投資周期高點已過，房地產(chǎn)市場走勢的核心要素取決于區(qū)域供求關(guān)系。此前對改善需求的降首付、加上此次在一線城市以外普降首付比例，再加上連續(xù)5次降息將房貸基準(zhǔn)利率由6.55%下降至5.15%。政策短期效果有利于二三線城市，十一黃金周期間二三線城市同比去年成交增長超過40%；長期來看，加杠桿對需求釋放有支持作用，但在寬松后期邊際效用會有所降低，其中一線城市和人口流入的二線城市及大都市圈衛(wèi)星城仍能保持量價平穩(wěn)復(fù)蘇的態(tài)勢，而其他城市則并不樂觀。

　　3、地產(chǎn)行業(yè)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)抓手，上市公司業(yè)績支撐堅實，優(yōu)質(zhì)公司預(yù)計跑贏市場。一方面我們確信在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，地產(chǎn)將持續(xù)獲得政策支持，另一方面今年銷售價量齊升以及融資結(jié)構(gòu)的改善對2016年板塊業(yè)績支撐明顯，地產(chǎn)板塊跑贏大市的可能性仍然是比較高的，我們建議短線關(guān)注：1）低估值龍頭公司：保利地產(chǎn)(600048.CH/人民幣7.99,買入)、萬科(000002.CH/人民幣12.73;2202.HK/港幣17.84,買入)；2）區(qū)域增長極京津冀和自貿(mào)區(qū)公司，招商地產(chǎn)(000024.CH/人民幣28.49;200024.CH/港幣25.17,買入)、榮盛發(fā)展(002146.CH/人民幣7.49,買入)、華夏幸福(600340.CH/人民幣21.90,買入)等；3）轉(zhuǎn)型類公司嘉寶集團(tuán)(600622.CH/人民幣11.16,買入)、華業(yè)資本(600240.CH/人民幣10.64,買入)、天宸股份(600620.CH/人民幣19.27,買入)。