地產(chǎn)：解救投資先生 2015-10-08 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：中信建投 研究員：蘇雪晶 陳慎

　　[摘要]

　　金融端政策再加碼，強(qiáng)化分化格局：兩部委今天聯(lián)合發(fā)布通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。從2014年930開(kāi)始，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的扶持思路明確為從金融端加強(qiáng)居民購(gòu)買(mǎi)力，此次一手房首付比例的下降符合近期市場(chǎng)預(yù)期，調(diào)整后我國(guó)房貸政策環(huán)境基本回歸到2008年左右的水平。但我們對(duì)于此次首付比例政策的下調(diào)效果持保留態(tài)度，主要在于：1、從去年四季度開(kāi)始，扶持住房需求的政策效果已經(jīng)在統(tǒng)計(jì)端開(kāi)始顯現(xiàn)，政策改善邊際效應(yīng)有限；2、當(dāng)前購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)性增速下降、行業(yè)大周期增速放緩已經(jīng)成為共識(shí)，單純的加杠桿很難再產(chǎn)生如08年時(shí)的效果，分化將必然成為城市之間的主旋律。

　　看好主流城市成交延續(xù)性：9月一二三線重點(diǎn)城市成交增速分別為44%、28%和18%，前8月全國(guó)商品房銷售金額累計(jì)同比增長(zhǎng)15%，而在扣除掉40大中城市后的數(shù)據(jù)則為9%，進(jìn)一步印證了此輪市場(chǎng)的復(fù)蘇主要為主流一二線城市推動(dòng)。我們認(rèn)為此輪放松下的重點(diǎn)一二線城市成交仍將保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)將延續(xù)到明年上半年，其中重點(diǎn)二線城市如蘇州、南京、長(zhǎng)沙、鄭州、合肥等庫(kù)存結(jié)構(gòu)良好的城市預(yù)計(jì)優(yōu)先受益。

　　政策調(diào)整仍存在空間：我們認(rèn)為此次首付比例下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)實(shí)質(zhì)上也為后續(xù)政策調(diào)整留下余地，一方面我國(guó)有二成首付的先例，另一方面低首付也符合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)我們認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控周期遺留下來(lái)的部分政策仍存在優(yōu)化空間，契稅優(yōu)惠可能是下一步出的牌。部分城市嘗試的購(gòu)房退稅有望在更多城市鋪開(kāi)。

　　穩(wěn)投資不達(dá)成不罷休：如我們此前報(bào)告中多次強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)投資帶動(dòng)的穩(wěn)增長(zhǎng)意義已經(jīng)是題中之義，此次首套房加杠桿政策落地更加凸顯今年任務(wù)之艱巨。對(duì)房企而言，當(dāng)前是近年來(lái)環(huán)境最好的一年，資金加速回流改善同時(shí)優(yōu)化利潤(rùn)以及現(xiàn)金流，另一方面股權(quán)融資和債權(quán)融資的渠道打通也顯著改善公司資產(chǎn)負(fù)債端，萬(wàn)科、世茂所發(fā)的公司債利率堪比國(guó)家信用，為補(bǔ)庫(kù)存意愿提升帶來(lái)契機(jī)，因此我們重申四季度房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升的觀點(diǎn)。