地產(chǎn)：政策放松預(yù)期推高估值水平 2015-11-19 類(lèi)別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：中金公司 研究員：張宇 張瑋瑩

　　[摘要]

　　事件11月18日，地產(chǎn)板塊股價(jià)出現(xiàn)了不錯(cuò)的漲幅（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)+7.4%，綠城+5.5%，龍湖+4.0%）。我們認(rèn)為此次漲幅主要由于市場(chǎng)對(duì)于政策放松的預(yù)期。

　　評(píng)論近期地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步放松。鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)低迷以及政府高層對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的罕見(jiàn)指示，我們認(rèn)為近期地產(chǎn)政策有可能會(huì)進(jìn)一步放松。政策儲(chǔ)備包括：1）首付比進(jìn)一步下調(diào)至20%；2）降低或免除二手房交易資本利得稅/營(yíng)業(yè)稅；3）允許按揭貸款利息抵稅；4）通過(guò)將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，降低開(kāi)發(fā)商稅收負(fù)擔(dān)。

　　充足的抵押貸款額度有望保障潛在政策放松的效果。我們預(yù)計(jì)2016年抵押貸款額度與地產(chǎn)銷(xiāo)售的比率有望達(dá)到72%，遠(yuǎn)高于45~55%的歷史水平。抵押貸款額度充足可以確保政策放松（如調(diào)低首付比）轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的銷(xiāo)售增長(zhǎng)。中國(guó)家庭房地產(chǎn)杠桿率增高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)并不大，因?yàn)橹袊?guó)家庭當(dāng)前房地產(chǎn)杠桿率要遠(yuǎn)低于其他國(guó)家水平。

　　市場(chǎng)表現(xiàn)平淡預(yù)期可能存在上行風(fēng)險(xiǎn)。我們預(yù)計(jì)2016年全國(guó)范圍地產(chǎn)銷(xiāo)售有望同比持平，主要考慮到一二線(xiàn)城市供應(yīng)有限以及三四線(xiàn)城市需求疲弱。但如果地產(chǎn)/貨幣政策放松超預(yù)期，我們關(guān)于明年全國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售額持平的預(yù)測(cè)將有上行風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)前36%的NAV折價(jià)以及7.2倍2016年市盈率的估值處于歷史平均水平，政策放松有望帶來(lái)上行空間。我們選股主要基于三大主題：1）供應(yīng)不足城市的資產(chǎn)重估；2）改善型需求不斷增長(zhǎng)；3）存量房市場(chǎng)整合提速。華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、搜房控股、中國(guó)海外發(fā)展以及深圳控股是我們的首選標(biāo)的。

　　風(fēng)險(xiǎn)政策放松慢于預(yù)期。