地產(chǎn)：公積金ABS正式推出 薦15股 2015-11-30 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：國(guó)泰君安 研究員：侯麗科 李品科

　　[摘要]

　　本報(bào)告導(dǎo)讀：

　　2016年研究和配置房地產(chǎn)行業(yè)必讀品。我們謹(jǐn)慎看好2016年地產(chǎn)基本面，看好結(jié)構(gòu)性行情演變，以“轉(zhuǎn)型?！焙汀皡^(qū)域主題”為代表，維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)。

　　摘要：

　　一手房銷量：1）環(huán)比：整體環(huán)比上升2.5%，其中一線降4.06%，二線升1%，三線升13.1%。2）同比：整體同比升18%，其中一線降3%，二線升32%，三線升7%。3）本周與2014年全年周均比：整體升69%，其中一線升58%，二線升89%，三線升40%。4）累計(jì)同比：整體同比升24%，其中一線城市升42%，二線升23.9%，三線升11%。一手房整體成交均價(jià)：環(huán)比降2.0%，同比升34.1%。二手房銷量：本周環(huán)比降9.72%，同比升24%。

　　庫(kù)存水平：12個(gè)典型城市一手房平均可售面積環(huán)比升0.3%，同比降3.9%。去化時(shí)間：12個(gè)城市新房去化時(shí)間10.3個(gè)月。

　　板塊估值：2015年P(guān)E主流公司13.3倍，RNAV溢價(jià)16%。一線10.9倍，RNAV溢價(jià)12.2%；二線12.6倍，RNAV溢價(jià)22%；三線20.3倍，RNAV溢價(jià)53%；地產(chǎn)+X16.7倍，RNAV溢價(jià)18.36%；商業(yè)15.8倍，RNAV折價(jià)18%。

　　本周觀點(diǎn)：上海發(fā)行首例公積金ABS產(chǎn)品，打通住房公積金與資本市場(chǎng)的通道，釋放積極信號(hào)，預(yù)計(jì)MBS、REITS等證券化產(chǎn)品將加速推廣或試點(diǎn)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。房地產(chǎn)邁入長(zhǎng)周期拐點(diǎn)，“去庫(kù)存”背景下，我們謹(jǐn)慎看好2016年地產(chǎn)基本面，看好結(jié)構(gòu)性行情的演變，以“轉(zhuǎn)型?！焙汀皡^(qū)域主題”為代表，區(qū)域主題請(qǐng)關(guān)注于珠海、大深圳、川渝和武漢布局的上市公司。

　　國(guó)君地產(chǎn)組合包含格力地產(chǎn)、天健集團(tuán)、蘇寧環(huán)球、廣東明珠和寶安地產(chǎn)，權(quán)重占比均為20%。國(guó)君地產(chǎn)組合指數(shù)上周下降1.3%，跑贏房地產(chǎn)指數(shù)3.9%，跑贏上證指數(shù)4.0%。組合指數(shù)2015年累計(jì)漲幅為66%，跑贏房地產(chǎn)指數(shù)37.5%，跑贏上證指數(shù)63.5%。

　　上海住房貸款資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。上海國(guó)際信托發(fā)公告稱，上海市公積金管理中心作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將于12月4日簿記建檔發(fā)行總額約69.6億元人民幣個(gè)人住房貸款資產(chǎn)支持證券作為首批公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。公積金資產(chǎn)證券化有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決房貸流通性差，銀行"惜貸"的現(xiàn)象，從而進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)。

　　維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)。2015年，板塊投資策略是“既要過(guò)日子，也要浪漫滿屋”；推薦：1）龍頭房企全面受益于降息降準(zhǔn)和再融資全面松綁，資產(chǎn)負(fù)債表邊際改善最為明顯，推薦：保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科A、華僑城A；2）舊貌換新顏（強(qiáng)調(diào)新路徑、新機(jī)制、新模式）：國(guó)企改革類、轉(zhuǎn)型類重點(diǎn)推薦：蘇寧環(huán)球、格力地產(chǎn)、天健集團(tuán)、廣東明珠、寶安地產(chǎn)；3）新北京主題：華夏幸福、榮盛發(fā)展。4）港股受益：花樣年、綠地香港、恒大地產(chǎn)、碧桂園。