地產(chǎn)：主看政策 薦2股 2016-01-19 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：華泰證券 研究員：謝皓宇

　　[摘要]

　　投資要點(diǎn)：

　　事件：2015年全國(guó)商品房銷售額、銷售面積分別為8.7萬(wàn)億元、12.8億平方米，分別同比上漲14.4%和6.5%；新開工面積15.4億平方米，同比下降14.0%；開發(fā)投資額9.6萬(wàn)億元，同比上升1.0%；資金來(lái)源12.5萬(wàn)億元，同比上升2.6%。

　　銷售創(chuàng)歷史新高，低利率環(huán)境下銷售能夠穩(wěn)住高位2015年全國(guó)商品房銷售額、銷售面積分別為8.7萬(wàn)億元、12.8億平方米，分別同比上漲14.4%和6.5%，趨勢(shì)上看，同比增速在放緩，考慮到2015年的高基數(shù)，2016年的同比數(shù)據(jù)將繼續(xù)下降，銷售絕對(duì)額將穩(wěn)住高位。

　　我們認(rèn)為，2015年推動(dòng)銷售上漲的因素從原來(lái)的城鎮(zhèn)化率提升演變?yōu)楫?dāng)前的貨幣寬松，需求本質(zhì)貨幣化，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期和外匯的對(duì)沖，2016年將繼續(xù)維持低利率狀態(tài)，所以銷售的核心邏輯沒有被打破，有望在絕對(duì)額上穩(wěn)住高位。

　　拿地開工數(shù)據(jù)增速低迷，絕對(duì)量仍然較高2015年新開工面積15.4億平方米，同比下降14.0%；開發(fā)投資額9.6萬(wàn)億元，同比上升1.0%；資金來(lái)源12.5萬(wàn)億元，同比上升2.6%。新開工面積連續(xù)下降，由于從絕對(duì)量上仍然超過(guò)了銷售面積，在去庫(kù)存的大背景下，預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。

　　我們認(rèn)為：1）從供給端看，在去庫(kù)存的背景下，供給結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，原有背景下的供給主要來(lái)自于新開工，然而，在目前存在大量已開工未銷售的庫(kù)存時(shí)，未來(lái)的商品房供給將變?yōu)閹?kù)存而非新開工，所以，預(yù)計(jì)2016年新開工數(shù)據(jù)將繼續(xù)下降；2）由于供給端的減少，未來(lái)支撐投資的將變?yōu)槠诜夸N售后的修建，所以投資的數(shù)據(jù)也將處在較低水平。

　　投資邏輯上十三五規(guī)劃元年主要看政策，傳統(tǒng)個(gè)股將有機(jī)會(huì)，關(guān)注重要會(huì)議召開時(shí)點(diǎn)我們認(rèn)為，行業(yè)的投資邏輯已經(jīng)從政策落地到數(shù)據(jù)驗(yàn)證更為提前，考慮到十三五規(guī)劃和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到的去庫(kù)存基調(diào)，政策預(yù)期成為更為關(guān)注的重點(diǎn)。我們推薦大型房企和北京區(qū)域房企，包括保利地產(chǎn)、首開股份。同時(shí)，繼續(xù)看好有望真轉(zhuǎn)型且成功的公司，華業(yè)資本。