地產(chǎn)：政策依舊可期 薦15股 2016-01-24 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：國泰君安 研究員：侯麗科 李品科

　　[摘要]

　　本報(bào)告導(dǎo)讀：

　　2016年研究和配置房地產(chǎn)行業(yè)必讀品。我們謹(jǐn)慎看好2016年地產(chǎn)基本面，看好結(jié)構(gòu)性行情演變，以“轉(zhuǎn)型牛”和“區(qū)域主題”為代表，維持行業(yè)增持評級。

　　摘要：

　　一手房銷量：1）環(huán)比：整體環(huán)比下降2%，其中一線升6%，二線降2%，三線降8%。2）同比：整體同比升29%，其中一線升17%，二線升47%，三線升10%。3）本周與2014年全年周均比：整體升9%，其中一線升12%，二線升12%，三線持平。4）累計(jì)同比：整體同比降13%，其中一線城市降28%，二線降1.6%，三線降20%。一手房整體成交均價(jià)：環(huán)比降3.2%，同比降1.4%。二手房銷量：本周環(huán)比降14.7%，同比升61.9%。

　　庫存水平：12個典型城市一手房平均可售面積環(huán)比降0.1%，同比降10.7%。去化時(shí)間：12個城市新房去化時(shí)間13.9個月。

　　板塊估值：2015年P(guān)E主流公司14.3倍，RNAV溢價(jià)14%。一線15.9倍，RNAV溢價(jià)24.1%；二線11.4倍，RNAV溢價(jià)8%；三線20.5倍，RNAV溢價(jià)11%；地產(chǎn)+X12.5倍，RNAV溢價(jià)64%；商業(yè)8.3倍，RNAV折價(jià)27%。

　　本周觀點(diǎn)：2015年我國房地產(chǎn)投資增速大幅回落至1.0%，12月增幅雖有所收窄，但仍處于下降水平，投資整體低迷，預(yù)計(jì)2016年投資改善較為有限；2015年銷售持續(xù)改善，銷售額同增14.4%，在去庫存加速及政策扶持預(yù)期下，銷售改善有望延續(xù)。房地產(chǎn)邁入長周期拐點(diǎn)，“去庫存”背景下，我們謹(jǐn)慎看好2016年地產(chǎn)基本面，看好結(jié)構(gòu)性行情的演變，以“轉(zhuǎn)型?！焙汀皡^(qū)域主題”為代表，區(qū)域主題請關(guān)注于珠海、大深圳、川渝和武漢布局的上市公司。

　　國君地產(chǎn)組合包含天健集團(tuán)、蘇寧環(huán)球、中天城投和華夏幸福，權(quán)重占比均為25%。國君地產(chǎn)組合指數(shù)上周跌0.1%，跑輸房地產(chǎn)指數(shù)1.9%，跑輸上證指數(shù)0.6%。組合指數(shù)2015年累計(jì)跌幅為16.5%，跑贏房地產(chǎn)指數(shù)6.8%，跑贏上證指數(shù)1.1%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。2015年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資9.60萬億元，比上年名義增長1.0%，增速比1-11月份回落0.3pc。商品房銷售面積12.85億平方米，比上年增長6.5%，增速比1-11月份回落0.9pc；商品房銷售額87281億元，增長14.4%，增速回落1.2pc。

　　維持行業(yè)增持評級。2016年，房地產(chǎn)板塊投資策略是“百舸競爭流，花開直須折”；推薦：1）龍頭房企將顯著受益于政策環(huán)境的寬松和庫存的加速去化，推薦：華夏幸福、保利地產(chǎn)、華僑城A、萬科A，受益：招商蛇口；2）“轉(zhuǎn)型?！睒?biāo)的，推薦：蘇寧環(huán)球、天健集團(tuán)、廣東明珠、寶安地產(chǎn)、中天城投；3）區(qū)域主題，受益：京津冀（華夏幸福、榮盛發(fā)展、北京城建）、珠海區(qū)域（格力地產(chǎn)），西南區(qū)域（中天城投）。