■本報(bào)記者王麗新

　　截至1月2日，據(jù)資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)22家上市房企披露2016年年報(bào)業(yè)績預(yù)告，剔除數(shù)據(jù)公布不全的2家房企后，16家盈利，占比超過七成，凈利潤實(shí)現(xiàn)同比增長的企業(yè)有15家，占比超過六成，僅4家虧損。

　　值得一提的是，這22家房企幾乎都是中小房企，并無銷售規(guī)模千億元量級房企。不過，通過其運(yùn)營狀況可折射房地產(chǎn)行業(yè)在過去一年中的變化趨勢。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，隨著北京“930”新政出臺，全國已有20多個(gè)城市出臺從嚴(yán)性調(diào)控政策，因此前三季部分房企盈利、銷售業(yè)績較好，提前完成年度銷售任務(wù)的房企較多，這為實(shí)現(xiàn)業(yè)績同比增長奠定了基礎(chǔ)。但四季度，市場轉(zhuǎn)冷，預(yù)計(jì)2017年房企盈利情況將不容樂觀。

　　逾六成房企凈利同比增長

　　從預(yù)告凈利潤變動幅度來看，在上述已有數(shù)據(jù)的16家上市房企中，13家呈現(xiàn)上行趨勢，剩余3家凈利潤出現(xiàn)同比下滑。而在已發(fā)布預(yù)告的22家房企中，僅4家虧損，其中3家是首虧。

　　從預(yù)告凈利潤下限來看，8家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比50%。

　　《證券日報(bào)》記者注意到，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強(qiáng)，凈利潤超過10億元的目前有3家；榮盛發(fā)展（002146）2016年度凈利潤預(yù)計(jì)在31億元—38億元之間，目前暫列首位；濱江集團(tuán)（002244）凈利潤預(yù)計(jì)12億元-14億元之間，暫列第二位；華聯(lián)控股（000036）預(yù)計(jì)以12億元位列第三位。

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，濱江集團(tuán)和榮盛發(fā)展都是以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)，且杭州和京津冀區(qū)域今年市場表現(xiàn)較好，尤其房價(jià)上漲后帶動營收和盈利水平有所提高，因此其區(qū)域性房企有較好的盈利表。不過，對于轉(zhuǎn)型或重組中的企業(yè)來說，或者由于原本其項(xiàng)目布局就未跟得上市場節(jié)奏，加之轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)未貢獻(xiàn)利潤，所以盈利能力不升反降，甚至虧損；或者因重組成功，扭虧為盈。

　　另外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年以來，不但房地產(chǎn)市場回暖，銷售價(jià)格上漲，上市房企更是大量發(fā)行公司債，其融資成本相對較低，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用相對降低，尤其今年在售項(xiàng)目多是近三年所拿地塊，與現(xiàn)在土地市場拍出的高成本地塊相比，一旦價(jià)格有所提升，反映到毛利率水平上，就會呈現(xiàn)上升趨勢。

　　值得一提的是，預(yù)告凈利潤變動幅度高居榜首的是華聯(lián)控股，同比上漲1631%，從凈利潤虧損直至凈利潤一躍至2016年年度凈利潤預(yù)計(jì)將達(dá)12億元。

　　公開資料顯示，華聯(lián)控股所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目多位于深圳和杭州，且存量土地是早期取得，成本較低。目前公司除了華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)和B區(qū)兩個(gè)城市更新項(xiàng)目，沒有更多的土地儲備，預(yù)計(jì)華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)和B區(qū)項(xiàng)目可在5年內(nèi)開發(fā)完畢。

　　據(jù)華聯(lián)控股表示，因公司深圳在售房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2016年度內(nèi)完工，具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。

　　另外，其數(shù)億元的盈利則來自股權(quán)投資。據(jù)記者翻閱其公告獲悉，2016年上半年，華聯(lián)控股通過大宗交易方式減持神州長城（000018）部分股份，處置長期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益約5.89億元。減持后，公司目前仍持有神州長城A股約1.15億股，占其總股本的6.79%。此外，華聯(lián)控股計(jì)劃在2016年12月31日之前通過大宗交易的方式繼續(xù)減持?jǐn)?shù)量不超過2736萬股神州長城股份。公司也表示，在報(bào)告期內(nèi)出售部分神州長城股票，取得的投資收益較上年同期有大幅度上升。

　　今年市場或有序降溫

　　事實(shí)上，雖然相對而言，多數(shù)上市房企在2016年獲得了“豐收”，但有些房企仍舊為2017年的業(yè)績擔(dān)心。

　　“我們預(yù)計(jì)2017年一季度市場會比較冷，因此要在年底前多銷售一些可售貨源，這樣2017年一季度的業(yè)績將會好看一些，資本市場對我們也會更有信心，評級穩(wěn)定，融資渠道才能夠保持暢通?！币晃粌?nèi)房股房企高管向《證券日報(bào)》記者如是透露。

　　值得關(guān)注的是，多家房企均有這樣的擔(dān)憂。

　　從政策層面看，2016年7月份政治局提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，10月份后包括北京、上海等20多個(gè)城市出臺調(diào)控措施，基本上是從限購限貸、規(guī)范交易秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期等出發(fā)，目的是為了房地產(chǎn)市場軟軟著陸。

　　鑒于此，對于2017年房地產(chǎn)市場，抑制泡沫和控制規(guī)范將是2017的主基調(diào)。目前來看，業(yè)內(nèi)對2017年房地產(chǎn)銷售回落，市場有序降溫已經(jīng)達(dá)成共識。

　　不過，方正證券（601901）房地產(chǎn)分析師任澤平則認(rèn)為，盡管銷售會回落，但2017年房地產(chǎn)投資不會悲觀。任澤平表示，開發(fā)商已經(jīng)“屯糧而兵馬未動，資金足以支撐投資”。

　　他表示，“有觀點(diǎn)認(rèn)為，地王頻出推高房企拿地成本，當(dāng)前房企外部融資收緊，未來房企資金面緊張，會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生限制。但對房企資金壓力進(jìn)行縱向比較后的結(jié)果均表明，得益于銷售回款，房企資金面在2016年得到改善。對于很多房企來說，2016年，由于資金普遍充裕，土地市場上并未有很好戰(zhàn)績，銷售款也未轉(zhuǎn)化為土地款，屯糧而兵馬未動。2017年，外部融資收緊對一部分房企形成壓力，對資金雄厚的開發(fā)商，則是彎道超車的好機(jī)會?；诖?，房企資金足以支撐未來1年的開發(fā)投資需求?！?/p>

　　此外，他還表示，政策催化下，土地購置費(fèi)超預(yù)期。其表示，房地產(chǎn)地區(qū)分化的一致性預(yù)期下，房企卡位重點(diǎn)城市產(chǎn)生對一、二線和強(qiáng)三線土地購置的強(qiáng)烈需求，這一趨勢將繼續(xù)延續(xù)。他認(rèn)為，二線和強(qiáng)三線土地供應(yīng)將更有彈性，主要得益于兩個(gè)政策紅利。一是長效機(jī)制破冰，“人地掛鉤”推行，人口流入的熱點(diǎn)城市地方政府改變“量出為入”供地思維，增加建設(shè)用地供應(yīng)；二是“盤活城市閑置和低效用地”，供地市場化改革將增加存量土地流動性。

　　鑒于此，任澤平表示，2017年，是房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高之年，房企深度洗牌和兩極分化，將增加項(xiàng)目并購和土地交易，這也將成為土地購置費(fèi)重要支撐。