房企2月銷售數(shù)據(jù)顯示,龍頭房企銷售面積和銷售規(guī)模均繼續(xù)保持同比高速增長(zhǎng)。盡管部分銷售成果來自于去年銷售結(jié)轉(zhuǎn),但這一增速仍然超過市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí),今年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資0.99萬億元,名義同比增長(zhǎng)8.9%,增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn),同樣超出市場(chǎng)預(yù)期。 值得注意的是,受益于限購(gòu)溢出效應(yīng)的三四線城市新房銷售同比大幅增長(zhǎng)。國(guó)泰君安研報(bào)認(rèn)為,在短期一二線樓市的資金和需求外溢和中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)下,三四線城市(尤其是核心城市周圍)回暖態(tài)勢(shì)有望持續(xù)。 增速超預(yù)期 從目前情況看,主要房企均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。其中,碧桂園、萬科、恒大位于第一陣營(yíng)。碧桂園前兩月實(shí)現(xiàn)合同銷售額872.6億元,合同銷售建筑面積約999萬平方米。萬科前兩月實(shí)現(xiàn)銷售金額866.3億元,銷售面積588.8萬平方米,分別同比增長(zhǎng)108.15%和92.8%。同時(shí),萬科加大了土地儲(chǔ)備,2月新增土地17處,權(quán)益投資86.54億元,同比增加31.58%,新增土地權(quán)益面積215.53萬平方米,增長(zhǎng)92.19%。中國(guó)恒大前兩月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為684.1億元,較去年同期增長(zhǎng)87.6%;累計(jì)合約銷售面積750.7萬平方米,同比增長(zhǎng)77.8%。 其他主要房企方面,中海地產(chǎn)前兩月實(shí)現(xiàn)合約銷售約310.1億元,同比增長(zhǎng)64.34%;保利地產(chǎn)同期實(shí)現(xiàn)銷售額288.08億元,同比增長(zhǎng)25.85%;融創(chuàng)同期實(shí)現(xiàn)銷售235.6億元,同比增長(zhǎng)83%;龍湖地產(chǎn)前兩月為244.5億元,同比增長(zhǎng)269%;金地同期簽約金額160.9億元,同比增長(zhǎng)52.35%。 主要房企量?jī)r(jià)齊升,平均售價(jià)也有所提升。 數(shù)據(jù)顯示,前兩月房地產(chǎn)投資增速較去年同期有所增長(zhǎng)。2017年1-2月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資0.99萬億元,名義同比增長(zhǎng)8.9%,增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。其中,東部地區(qū)投資同比增長(zhǎng)7.8%,增速比去年全年提高2.2個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)增長(zhǎng)13.7%,增速提高3個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)投資增長(zhǎng)7.8%,增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。從投資數(shù)據(jù)可以看出,中西部地區(qū)的投資受益于銷售拉動(dòng),反彈力度大幅高于東西部地區(qū)。 2017年1-2月,住宅新開工面積增速14.8%,開工意愿進(jìn)一步加強(qiáng)。 三四線城市成增長(zhǎng)引擎 從目前銷售數(shù)據(jù)看,受一二線城市調(diào)控限購(gòu)政策影響,三四線城市增速大幅提高。 數(shù)據(jù)顯示,1-2月份,東部地區(qū)商品房銷售額6645億元,增長(zhǎng)15.7%,增速回落23個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售額2073億元,增長(zhǎng)44.1%,增速提高5.4個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售額2088億元,增長(zhǎng)49.5%,增速提高31.2個(gè)百分點(diǎn)。 1-2月,全國(guó)住宅累積成交同比增長(zhǎng)23.7%。其中,63城住宅成交累計(jì)同比增長(zhǎng)4.0%,其余500多個(gè)三四線為主的城市累計(jì)同比增長(zhǎng)44%。 市場(chǎng)機(jī)構(gòu)指出,雅居樂、碧桂園、新城發(fā)展主要布局一些強(qiáng)三線城市和優(yōu)質(zhì)四線城市。這些公司近期股價(jià)持續(xù)上漲,顯示市場(chǎng)對(duì)三四線復(fù)蘇的強(qiáng)烈預(yù)期。 值得注意的是,環(huán)京的固安、燕郊等地春節(jié)后房?jī)r(jià)反彈明顯,部分樓盤單價(jià)甚至逼近3萬元/平方米。 國(guó)泰君安研報(bào)認(rèn)為,三四線城市銷售回暖,不僅受到返鄉(xiāng)置業(yè)、一二線購(gòu)買力溢出的驅(qū)動(dòng),還受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的人口反向流動(dòng)的影響。部分核心城市進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)升級(jí)階段,生產(chǎn)效率低下的中低端產(chǎn)業(yè)向三四線城市調(diào)整,讓位于第三產(chǎn)業(yè),隨之而來的是人口結(jié)構(gòu)的二次調(diào)整。在短期一二線樓市的資金和需求外溢、中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)下,三四線城市(尤其是核心城市周圍)回暖態(tài)勢(shì)有望持續(xù)。 調(diào)控或繼續(xù)加碼 隨著部分城市樓市熱度再起,近期調(diào)控也有加碼的趨勢(shì)。 自2月28日至今,至少有11城加入或加碼樓市調(diào)控政策。這些城市中既包括南京、杭州等前期已經(jīng)多輪加碼調(diào)控的二線熱門城市,也包括淶水、涿州、嘉善等環(huán)京、環(huán)滬圈的城市,甚至包括贛州、福建省連江縣、滁州市等一些三四線城市。 從調(diào)控的力度看,前期熱點(diǎn)二線城市顯著高于三四線城市。其中,南京擴(kuò)大了限購(gòu)范圍,本地家庭全面限購(gòu)第三套住房,非南京居民限購(gòu)條件升級(jí)。環(huán)京的涿州等地主要是限制外地戶籍購(gòu)房者購(gòu)房,本地戶籍購(gòu)房者則被小幅提高了二套房首付,旨在降溫異地炒房。而遠(yuǎn)離熱點(diǎn)的滁州市僅提高了首付比例,居民購(gòu)買二套房的商貸首付比例不低于40%,三套房首付比例不低于60%,并未作出限購(gòu)。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從近期一系列的調(diào)控政策來看,控制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍然是樓市調(diào)控的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)3月份還會(huì)有包括一線城市在內(nèi)的各類城市出臺(tái)或升級(jí)樓市調(diào)控政策,尤其是一些熱點(diǎn)二線和三線城市。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為,部分熱點(diǎn)區(qū)域后續(xù)走勢(shì)主要取決于信貸政策。1月份信貸額度刷新了歷史紀(jì)錄。對(duì)于京津冀區(qū)域這類易漲難跌的房地產(chǎn)市場(chǎng),整體依然需要增加政策措施。 同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉則指出,由于政策面的從嚴(yán)執(zhí)行及樓市周期性的因素,2017年核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)或?qū)⒃谙掳肽赀M(jìn)入價(jià)格調(diào)整期。屆時(shí)或?qū)⒊霈F(xiàn)“以價(jià)換量”的局面,下半年市場(chǎng)表現(xiàn)將弱于上半年。