從萬科郁亮直言“房價單邊上漲時代必然結(jié)束”,到融創(chuàng)孫宏斌表態(tài)“對市場非常悲觀”,再到萬達(dá)王健林“希望公司未來不再有地產(chǎn)銷售收入”,房地產(chǎn)市場首次迎來業(yè)內(nèi)巨頭的“集體唱空”,房地產(chǎn)這個業(yè)已步入白銀時代的支柱產(chǎn)業(yè)“倒春寒”味道漸濃。 

    2016年市場大熱,地產(chǎn)業(yè)庫存類財務(wù)指標(biāo)均創(chuàng)出多年極值。據(jù)統(tǒng)計,已披露年報的A股房地產(chǎn)業(yè)上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率(整體法)去年達(dá)到0.35,為5年來最高水平;而存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)降至1037天,創(chuàng)下5年最低。2015年到2016年,隨著商品住宅成交的增長和新房供應(yīng)的下降,庫存去化周期大幅縮減,地產(chǎn)巨頭去年悉數(shù)豐收。 

    但熾熱的市場引發(fā)了多地調(diào)控升級。隨著熱點城市限購限貸政策不斷加碼,市場成交明顯萎縮。加之部分城市房價、地價持續(xù)調(diào)整,使萬科、中糧地產(chǎn)等多家房企計提的資產(chǎn)減值或存貨跌價準(zhǔn)備大增。

     地產(chǎn)業(yè)無疑正在迎來“政府嚴(yán)厲限購、銀行收緊杠桿、房企醞釀轉(zhuǎn)舵”的新時代,倒逼企業(yè)在應(yīng)對預(yù)期轉(zhuǎn)冷和市場變遷方面做足準(zhǔn)備。在“唱空”的表象背后,通過年報信息及實際動作,我們更可以看出,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型與蛻變,正沿著三大趨向演進。

     其一,聚焦一二線仍為共識,但開發(fā)模式趨向多元。在人口、資金等因素牽引下,實力型開發(fā)商依然樂于聚焦一二線城市。其中,金地集團2016年在一、二、三線城市的總投資額占比分別為26%、63%和11%,碧桂園等地產(chǎn)商同樣堅守一二線的主流產(chǎn)品,同時在三四線城市捕捉來自一二線的外溢需求。但在戰(zhàn)略定位之后的戰(zhàn)術(shù)選擇上,地產(chǎn)公司多元化趨勢日益明顯,萬科“軌道+物業(yè)”的開發(fā)路徑依托公共交通優(yōu)先模式,來增加核心都市圈住房有效供應(yīng),而招商蛇口則推進“前港-中區(qū)-后城”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,其城市運營商的定位被多家機構(gòu)看好。

     其二,“廣義地產(chǎn)”潮起,“大服務(wù)”趨勢成形。在平穩(wěn)房價預(yù)期難以承載狂飆的地價漲幅的背景下,傳統(tǒng)“鋼筋水泥式”的經(jīng)營模式遇到挑戰(zhàn),地產(chǎn)企業(yè)紛紛博觀約取,加入“廣義地產(chǎn)”陣營,其中沿產(chǎn)業(yè)鏈拓展租賃業(yè)務(wù)成為主流路徑。萬科長租公寓市場已形成統(tǒng)一的“泊寓”品牌,融創(chuàng)則通過增資方式入股北京鏈家。此外,地產(chǎn)業(yè)在養(yǎng)老、物流、教育、度假等新興不動產(chǎn)及衍生服務(wù)領(lǐng)域的布局也進一步強化。

     其三,同業(yè)并購+融資管理,力保利潤率提前鎖定。據(jù)統(tǒng)計,上市房企2016年凈利潤與營收比僅為10.97,創(chuàng)下5年最低水平。在提前鎖定利潤率方面,地產(chǎn)公司在土地獲取和融資創(chuàng)新等諸多方面悄然謀變。為避免“面粉貴過面包”致進退維谷,合作、收購、代建等多元化土地獲取模式已成大勢所趨。恒大去年通過并購嘉凱城等方式間接增加土地儲備,佳兆業(yè)則提出并購與城市更新為主、招拍掛為輔的拿地方式。而在被視為核心的資金管理和融資創(chuàng)新方面,萬科、融創(chuàng)等先后在2016年試水ABS(),中期票據(jù)、貨幣對沖等,也成為日漸時髦的資金工具。