核心觀點(diǎn)：

　　單月銷售同比出現(xiàn)下滑，三四線超預(yù)期回落或是主因根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-4月全國商品房銷售面積同比增長1.3%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中4月單月銷售同比回落4.1%，自去年10月以來同比再次下滑，三四線增速超預(yù)期回落或是主因。我們認(rèn)為18年各城市銷售將結(jié)構(gòu)性分化，在購房成本抬升的背景下，三四線熱度將逐步下行，而重點(diǎn)城市政策存在結(jié)構(gòu)性存在改善空間，尤其伴隨著下半年供貨能力的進(jìn)一步釋放，重點(diǎn)城市銷售增速將底部改善。

　　土地購置面積增速創(chuàng)近期新低，房企拿地趨于理性根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-4月土地購置面積同比下滑2.1%，單月同比下滑7.8%，增速為16年四季度以來新低。土地成交價(jià)款累計(jì)同比增長13.6%，單月同比小幅增長1.5%，增速顯著回落。而根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1-4月300城市土地成交面積同比增長32.1%，出讓金同比增長36.5%。

　　新開工增速大幅收窄，投資增速微幅回落根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-4月新開工同比增長7.3%，增速收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增長2.9%，大幅收窄15個(gè)百分點(diǎn)，成交端熱度回落逐步對新開工意愿形成壓制，尤其需要關(guān)注下半年新開工壓力，當(dāng)然，低庫存的背景下，全年新開工數(shù)據(jù)也難以出現(xiàn)大幅回落。投資方面，1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.3%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增長10.2%。

　　投資增速下行依舊剛性，地價(jià)上漲以及施工投資的邊際改善是主因，但需要關(guān)注房企資金承壓對投資端的負(fù)面影響。

　　房企到位資金單月首次下滑，資金面依舊偏緊根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-4月，房企到位資金同比增長2.1%，增速下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，單月同比則下滑1.2%，為16年3月以來的首次下滑。

　　其中，國內(nèi)貸款累計(jì)同比下滑1.6%，為2年來同比首次下滑；個(gè)人按揭貸款則同比下降6.7%，單月同比下滑6.4%。目前，房企資金面處于偏緊狀態(tài)，融資成本的上行會壓制利潤率水平。但是，我們認(rèn)為資金面是否順暢更為重要，好在本輪小周期低庫存背景使得存貨流動性風(fēng)險(xiǎn)相對較小，存貨的變現(xiàn)順暢度具備一定保障，從這個(gè)角度來看，目前房企經(jīng)營環(huán)境是要優(yōu)于前兩輪小周期下行階段。板塊投資方面，我們維持前期觀點(diǎn)，重點(diǎn)城市銷售增速底部改善將使得板塊具備系統(tǒng)性投資機(jī)會，同時(shí)集中度提升的中期邏輯下，個(gè)股也存在alpha機(jī)會，繼續(xù)推薦低估值的一二線龍頭。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大；資金面繼續(xù)收緊對需求端以及房企經(jīng)營的負(fù)面影響持續(xù)擴(kuò)大。