7月底政治局會(huì)議關(guān)于‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲、解決房地產(chǎn)問題’的表述，讓市場(chǎng)期待個(gè)人房產(chǎn)稅有望今年破局。此后根據(jù)8月初的媒體報(bào)道，中國(guó)房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)初步形成，目前正在細(xì)化和完善中。雖然今年人大的政府工作報(bào)告中并未列入完成房產(chǎn)稅立法這一項(xiàng)，但我們預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅草案有望年內(nèi)提交初審，細(xì)節(jié)的披露將有助于引導(dǎo)和穩(wěn)定大眾對(duì)于房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期預(yù)期，而在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的累積效應(yīng)下，我們認(rèn)為這一輪始于2015年的上行周期接近尾聲。

　　個(gè)人房產(chǎn)稅在中國(guó)。中國(guó)1986年以來就對(duì)企業(yè)持有房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，但對(duì)個(gè)人持有的住宅正式開始房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)始于2011年，彼時(shí)高層選擇了上海和重慶作為兩大試點(diǎn)城市，對(duì)二套房以及存量別墅開始征稅，但稅率偏低、給予豁免面積較高、且在原始購(gòu)買價(jià)格上征稅。此后關(guān)于房產(chǎn)稅立法或者房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，至今仍無實(shí)質(zhì)進(jìn)展。今年兩會(huì)期間，人大發(fā)言人表示房地產(chǎn)稅立法正在起草，將爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作。但在此后的總理工作報(bào)告中，并未將完成房產(chǎn)稅立法工作列入今年的工作任務(wù)中。

　　房產(chǎn)稅細(xì)節(jié)猜想。但隨著今年上半年以來多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)依舊居高不下，市場(chǎng)關(guān)于房產(chǎn)稅的預(yù)期逐日劇增。我們認(rèn)為作為政府手里所剩不多的調(diào)控牌，房產(chǎn)稅的推進(jìn)會(huì)比較謹(jǐn)慎，難點(diǎn)在于稅率的把控（美國(guó)各州的稅率在0.28-2.35%不等）。稅率定的偏低反而可能重新助推看漲預(yù)期，稅率偏高則可能導(dǎo)致二手房拋壓沉重從而進(jìn)一步影響一手房的量?jī)r(jià)。但我們?nèi)匀徽J(rèn)為房產(chǎn)稅在年內(nèi)會(huì)有實(shí)質(zhì)性突破，草案有望提交初審，重點(diǎn)關(guān)注稅基、稅率、豁免面積以及開征時(shí)間表。我們認(rèn)為，對(duì)所有存量房按市場(chǎng)評(píng)估值征稅在技術(shù)上已經(jīng)沒有障礙，人均免征面積料在40-60平米之間，而1%左右的稅率較為中性。

　　可抵兩成土地收入。中國(guó)2017年底人口總數(shù)達(dá)13.9億人，其中城鎮(zhèn)人口8.13億人（城鎮(zhèn)化率58.5%），而城鎮(zhèn)居民人均居住面積約36平米。但實(shí)際不到6億的城鎮(zhèn)戶籍人口，以及80%左右的城鎮(zhèn)戶籍人口住房擁有率，顯示不動(dòng)產(chǎn)持有的不均衡。依此數(shù)據(jù)我們計(jì)算全國(guó)擁有房產(chǎn)的城鎮(zhèn)戶籍人口人均住房擁有面積為65平米（上海為72平米）。目前上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅給予人均60平米的免征面積，而我們預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅草案的免征面積可能在40平米，接近城鎮(zhèn)居民人均居住面積。若以40平米豁免面積為基數(shù)，意味著全國(guó)范圍來看，真正的城鎮(zhèn)戶籍人口住房擁有者人均仍有25平米住房需要繳納房產(chǎn)稅，對(duì)應(yīng)房產(chǎn)市值大概在90萬億，以年均1%的稅率計(jì)算，年繳房產(chǎn)稅總額約9000億，相當(dāng)于2016和2017全國(guó)賣地收入的24%和17%。

　　高房?jī)r(jià)城市稅負(fù)偏重。全國(guó)平均數(shù)據(jù)來看，以三口之家為例，人均有25平米納稅面積，按照目前全國(guó)住宅均價(jià)7700元和1%的稅率計(jì)算，一年需為超過免征面積的部分繳納約5775元房產(chǎn)稅，相當(dāng)于家庭全年可支配收入的8%，若人均豁免面積60平米則僅占收入1.6%，而美國(guó)各州房產(chǎn)稅稅負(fù)占到家庭年收入的比例在1.2-10.3%不等，均值為3.4%。如果假設(shè)上海也從目前的試點(diǎn)版本轉(zhuǎn)而適用我們預(yù)測(cè)的草案方案，參照目前的房屋市價(jià)，三口之家一年需為超過免征面積部分繳納房產(chǎn)稅2.4萬，相當(dāng)于家庭年收入的20%（若人均豁免面積60平米則占收入比例下降到8%），負(fù)擔(dān)明顯過重。因此，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅草案因城施策是大概率事件，但高房?jī)r(jià)城市的稅負(fù)仍會(huì)略高，而這將促使擁有多余面積的家庭選擇售出房產(chǎn)以減少稅負(fù)。

　　稅制改革的大框架。雖然市場(chǎng)傾向于將房產(chǎn)稅作為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的舉措之一，但我們更愿意將其視作中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要部分，并且我們認(rèn)為這與正在進(jìn)行中的個(gè)稅改革相輔相成。中國(guó)個(gè)人所得稅法修正案草案已提請(qǐng)二審，除包括上調(diào)個(gè)稅起征點(diǎn)外，還將增加子女教育支出、大病醫(yī)療支出以及住房貸款利息和住房租金等專項(xiàng)附加的扣除。同時(shí)，我們還認(rèn)為房產(chǎn)稅的推出未來可能還會(huì)配合交易稅費(fèi)的減少，這在土地供應(yīng)有限的一二線核心城市將有助于緩解新房市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾，通過房產(chǎn)稅的引入和交易稅費(fèi)的減少來促進(jìn)二手房市場(chǎng)供需。