經(jīng)濟(jì)效益伴隨庫存的M型周期決定了滯后的財(cái)富高度，攜手貨幣、地產(chǎn)政策創(chuàng)造了周期的區(qū)間，推動(dòng)了當(dāng)期房地產(chǎn)/消費(fèi)周期此消彼長(zhǎng)，帶來了地產(chǎn)/消費(fèi)小周期無限循環(huán)的交誼舞。

　　消費(fèi)驅(qū)動(dòng)：地產(chǎn)為軸，財(cái)富為舵。（1）驅(qū)動(dòng)的源頭：工企利潤(rùn)伴隨庫存M周期呈中周期波動(dòng)，推動(dòng)滯后1年的人均收入提升，成為消費(fèi)/地產(chǎn)的總量驅(qū)動(dòng)并同時(shí)帶來短周期催化。（2）地產(chǎn)“擠出效應(yīng)”與“財(cái)富效應(yīng)”推動(dòng)消費(fèi)/地產(chǎn)交誼舞：地產(chǎn)銷售的“擠出效應(yīng)”決定了消費(fèi)小周期的高低時(shí)點(diǎn)，房?jī)r(jià)的“財(cái)富效應(yīng)”則往往短期加速了消費(fèi)上升周期形成區(qū)域高位，并在低庫存高投資的背景下帶動(dòng)地產(chǎn)銷售的B浪反彈。（3）貨幣政策，地產(chǎn)優(yōu)先：貨幣寬松周期往往啟動(dòng)于周期低點(diǎn)，地產(chǎn)優(yōu)先受益。

　　地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)：供需與政策的時(shí)間共振。（1）中周期的宿命：世界各國(guó)房?jī)r(jià)維持20-30年中周期波動(dòng)，并遵循“主導(dǎo)國(guó)”向“外圍國(guó)”傳遞規(guī)律。（2）強(qiáng)弱周期更替：?jiǎn)?dòng)于康波繁榮、回升期的地產(chǎn)周期更長(zhǎng)、彈性更大并伴隨較高貨幣增速，啟動(dòng)于蕭條、衰退期的地產(chǎn)周期相反。（3）庫存、銷售、房?jī)r(jià)、投資的循環(huán)往復(fù)：庫存上升推動(dòng)房?jī)r(jià)下降推動(dòng)需求致銷售提升，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上行推動(dòng)投資觸頂帶來銷售的B浪反彈，庫存承壓下行并促成新一輪周期。（4）貨幣與地產(chǎn)政策的時(shí)間共振：地產(chǎn)政策及貨幣的寬松緊縮周期伴隨地產(chǎn)小周期更替，成為地產(chǎn)小周期重要催化。

　　消費(fèi)現(xiàn)狀：周期更替，消費(fèi)輪回。（1）整體消費(fèi)：百貨營(yíng)收增速、社零增速的“加速度”具3-4年小周期特征，周期波幅與可選屬性、價(jià)位正相關(guān)，彈性大板塊周期啟動(dòng)時(shí)間更早。金銀珠寶、體育娛樂、煙酒具有明顯更強(qiáng)的周期彈性及更早的周期啟動(dòng)時(shí)間，服裝、食品糧油、飲料次之，化妝品、書報(bào)雜志、中西藥品再次之。（2）服裝：服裝上市公司營(yíng)收增速具3-4年小周期特征，偏高端、偏可選屬性的板塊具有更強(qiáng)周期彈性，周期啟動(dòng)時(shí)間更早。女裝擁有更強(qiáng)周期彈性及更早周期啟動(dòng)時(shí)間，男裝、童裝相反，中高端服飾擁有更強(qiáng)周期彈性及更早周期啟動(dòng)時(shí)間，大眾服飾相反。