核心觀點：

　　政策環(huán)境綜述：地方調(diào)控頻率下降，政策壓力逐步緩解18年10月，中央層面政策未出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，堅持房地產(chǎn)調(diào)控與推動非戶籍人口落戶并行。而地方層面調(diào)控頻率下降，“四限”方面僅有襄陽出臺限價政策。此外，人才、公積金政策持續(xù)落地，出臺頻率同樣有所下降。值得注意的是，10月部分城市出臺預(yù)售監(jiān)管政策，中山更推出16宗“現(xiàn)售”地塊，目前來看，中山現(xiàn)售地塊流拍率較高，對于市場影響有限。

　　成交市場綜述：重點城市景氣度繼續(xù)下行，成交增速大幅收窄根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，10月40個重點城市成交面積同比上漲1.2%。分城市看，4大一線和23個三線城市同比分別上漲15.2%和13.7%，而13個二線城市同比下降10.0%。推盤方面，從我們跟蹤的26城市商品房推盤數(shù)據(jù)來看，一二三線城市10月推盤低基數(shù)下同比分別上升300.6%、46.6%和96.6%。批售比方面，重點城市批售比跌到枯榮線以下的位置（批售比土地市場綜述：單月成交建面增速轉(zhuǎn)負，市場持續(xù)降溫300城市10月住宅用地推出規(guī)劃1.07億平米（環(huán)比+4%，同比+10%），成交規(guī)劃建面7181萬方（環(huán)比-11%，同比-12%），成交土地出讓金2310億元（環(huán)比-12%，同比-31%），整體來看，宅地市場量價齊降，供給/成交建面持續(xù)上升至1.31，分線出讓金同比均下滑，整體溢價率低位下行，流拍率高位小幅上升，土地市場繼續(xù)降溫。

　　資金環(huán)境綜述：五城首套房貸利率年內(nèi)首次回落，資金面邊際改善按揭貸方面，融360數(shù)據(jù)顯示，2018年10月首套、二套房貸利率分別為5.71%、6.07%，較9月均上升0.01pct，增速進一步放緩。五城（北京、廣州、杭州、南京、武漢）首套房貸利率環(huán)比出現(xiàn)回落，二套房貸利率也有三城（北京、武漢、蘇州）環(huán)比下降，資金層面邊際改善。板塊投資方面，政策具備潛在的邊際改善基礎(chǔ)，板塊估值下行壓力有所緩解。alpha層面，周期窄幅波動使得房企競爭力回歸到內(nèi)生增長性，除資源（土地+資金）競爭外，管理的優(yōu)勝劣汰將進一步凸顯，集中度提升不可逆轉(zhuǎn)，龍頭未來業(yè)績增長具備支撐。考慮業(yè)績增長后19年動態(tài)PE不到6倍，龍頭公司具備投資價值。

　　風(fēng)險提示資金面繼續(xù)收緊對需求端以及房企經(jīng)營的負面影響持續(xù)擴大；行業(yè)庫存抬升快于預(yù)期；政策調(diào)控力度進一步加大；按揭貸利率持續(xù)上行。