核心觀點(diǎn)：

　　體量：13年底，我國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積4200萬(wàn)畝，占集體用地的13%，相當(dāng)于城市建設(shè)用地的59%截止2013年底，農(nóng)村集體建設(shè)用地面積為3.1億畝，其中集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積4200萬(wàn)畝，占集體建設(shè)用地總量的13%，而2013年城市建設(shè)用地面積7066萬(wàn)畝，約為城市建設(shè)用地面積的59%。

　　流轉(zhuǎn)：修正案草案未突破試點(diǎn)限制，入市范圍僅限工、商業(yè)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地2019年1月4日，全國(guó)人大公布關(guān)于《〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉、〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉修正案（草案）》的說(shuō)明，“刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定”，“對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用”。在內(nèi)容上并沒(méi)有突破前期試點(diǎn)內(nèi)容，主要是為了從“上層建筑”上掃清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙。從用地流程上來(lái)說(shuō)，刪除必須經(jīng)過(guò)“征為國(guó)有”轉(zhuǎn)化的步驟后，打破政府在一級(jí)土地出讓的壟斷權(quán)，讓渡部分原土地出讓的收益給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。在類型上，僅影響工業(yè)、商業(yè)用地供應(yīng)（主要影響沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及重點(diǎn)城市郊區(qū)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市），集體用地上住宅入市仍然受限。

　　收益分配和流轉(zhuǎn)體量：增值收益的20%-50%上繳縣級(jí)，截止18年12月入市約6000萬(wàn)方根據(jù)試點(diǎn)方案，增值收益20%-50%上繳縣級(jí)政府，成交價(jià)款3%-5%（相當(dāng)于契稅）繳納至地方財(cái)政，剩余部分留足集體后，在集體成員間公平分配。流轉(zhuǎn)體量方面，截止18年底，33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）中，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地已入市地塊1萬(wàn)余宗，面積9萬(wàn)余畝（約6000萬(wàn)方），總價(jià)款約257億元，收取調(diào)節(jié)金28.6億元。

　　北京大興區(qū)綠隔產(chǎn)業(yè)用地首推集體用地建共有產(chǎn)權(quán)房，與國(guó)有土地上建設(shè)同等權(quán)益綠隔產(chǎn)業(yè)用地是北京特有的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地類型。18年12月，大興區(qū)綠隔產(chǎn)業(yè)用地3個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目地塊掛牌（建面35.8萬(wàn)方），是全國(guó)首次采用集體用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。持有權(quán)益上，住建委明確集體建設(shè)用地共有產(chǎn)權(quán)房與國(guó)有土地共有產(chǎn)權(quán)房權(quán)益的一致性，出讓年限為70年。未來(lái)推廣上，根據(jù)該地塊規(guī)劃意見(jiàn)書，屬于“33城試點(diǎn)項(xiàng)目”，也就是說(shuō)，在立法制度未更改之外，未來(lái)僅可能在試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)（如北京僅大興區(qū)試點(diǎn)）進(jìn)行。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示土地確權(quán)難度大；增值收益分配存在利益沖突；集體用地用作租賃住房投資回報(bào)收回周期長(zhǎng)