行業(yè)動態(tài)信息土地端：土地累計成交均價增速已持續(xù)回落超過3個季度，一二三線土地溢價率均處低位徘徊。我們認(rèn)為主要原因在于：1、限價政策壓縮了項目的利潤空間，房企出于成本收益考慮放棄追逐高價地或高溢價地；2、去化壓力繼續(xù)加大疊加限簽等因素，導(dǎo)致現(xiàn)金回款難度提升，房企拿地趨于理性。

　　新開工：12月的新開工面積單月增速為20.5%，雖然較上月回落1.2個百分點，但仍維持在高位運(yùn)行，主要原因在于18年待開工面積處于低位，房企補(bǔ)貨需求旺盛，同時市場在對資金回籠的訴求下，房企仍有動力加快新開工加快推盤以實現(xiàn)銷售回款來保證一部分資金需求。

　　投資端：12月的投資增速如期下滑，單月投資增速為8.2%，增幅較上月收窄1.1%。我們預(yù)計2019年的投資增速將回落至2.3%左右，但購地費(fèi)用貢獻(xiàn)將會降低，施工費(fèi)用貢獻(xiàn)的將會提升，使得投資的質(zhì)量將有所提升。

　　銷售端：12月單月銷售增速扭轉(zhuǎn)了自9月以來銷售持續(xù)負(fù)增長且跌幅擴(kuò)大的趨勢，回正至0.9%。我們認(rèn)為銷售端的止跌回暖，主要源于貨幣寬松對于行業(yè)基本面支撐的兌現(xiàn)。展望2019年，我們認(rèn)為銷售端將會延續(xù)18年三季度以來回落的趨勢，全國銷售面積同比下降6%左右。

　　供給端：12月我們跟蹤的重點一二線21城的批售面積為2861.4萬平方米，批售比由上月的1.36降至1.22，總體仍然呈現(xiàn)供給大于需求的態(tài)勢。展望19年，我們認(rèn)為隨著整體成交的下行疊加開發(fā)商在資金趨緊環(huán)境下加速推盤，重點城市的仍將持續(xù)呈現(xiàn)供給大于需求的狀況，批售比或?qū)⒊掷m(xù)大于1。

　　庫存端：從重點城市來看，本輪補(bǔ)庫存周期始于18年的4到5月，一線城市補(bǔ)庫存的力度顯著高于二線城市。我們預(yù)計2019年上半年補(bǔ)庫存周期仍將延續(xù)，但力度將有所減弱，且結(jié)構(gòu)將由以一線城市推動為主逐步轉(zhuǎn)化為以二線城市推動為主。

　　資金端：融360的數(shù)據(jù)顯示，12月全國首套房貸款平均利率為5.68%，較11月回落3個BP，這也是首套房平均利率自17年初23個月以來首次滑落。展望19年，我們認(rèn)為二線城市未來也將繼續(xù)跟進(jìn)回調(diào)，房貸利率的松動將會擴(kuò)圍，而房貸利率的見頂回落也意味著信貸端對行業(yè)的鉗制即將得到緩解。