國家統(tǒng)計局周四上午公布了2019年1-2月全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，顯示商品房銷售持續(xù)放緩，但同期房地產(chǎn)增速顯著超出預(yù)期，我們認(rèn)為主要受益于總在建規(guī)模持續(xù)增長且從去年帶入土地購置費。我們預(yù)計低階城市的房地產(chǎn)銷售將進(jìn)一步降溫，并維持行業(yè)標(biāo)配評級。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，全國范圍內(nèi)2019年1-2月所有商品房類型銷售均出現(xiàn)放緩。具體來看，1）住宅銷售面積（占全部商品房銷售面積達(dá)87%）于2019年1-2月同比下降3.2%（vs.2018年12月同比增長1.7%，2018年全年同比增長2.2%），同期辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別同比下降15.7%和13.6%（vs.2018年全年分別同比下降8.3%和6.8%）。2）住宅銷售金額2019年1-2月同比增長4.5%，對應(yīng)銷售均價則同比增長7.9%（vs.2018年12月同比增長11.7%，2018年全年同比增長12.3%）。我們注意到春節(jié)后一二線城市購房者情緒溫和復(fù)蘇，而三四線城市（占全國新房銷售面積約70%）市場情緒低迷，在供求關(guān)系進(jìn)一步惡化下未來銷售展望仍為我們擔(dān)憂。

　　房地產(chǎn)投資同比增速于2019年1-2月創(chuàng)過去四年新高，達(dá)11.6%（vs.2018年12月同比增長8.2%，2018年全年同比增長9.5%），但需要注意的是，前瞻指標(biāo)如新開工和土地購置均顯疲弱。

　　因此我們認(rèn)為此次顯著超預(yù)期的投資增速主要受益于總在建規(guī)模持續(xù)增長且從去年帶入部分土地購置費。具體來看，1）新開工同比增速于2019年1-2月放緩至6.0%（相比2018年12月同比增長20.5%，2018年全年同比增長17.2%）。2）土地購置面積2019年1-2月同比下降34%，土地成交價款同比下降13%，這意味著土地價格同比大幅增長30%，與我們觀察相一致，即開發(fā)商目前正逐步集中于一二線城市補(bǔ)充土儲。3）竣工面積2019年1-2月同比雙位數(shù)下降11.9%（相比2018年全年同比下降7.8%），而同期房屋施工面積同比增長6.8%，相比2018年12月的5.2%提升1.6個百分點。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2019年1-2月同比增速維持低位在2.1%，相比2018年12月同比下降4.1%有所復(fù)蘇，但相比2018年全年同比增長6.4%仍稍顯疲弱。具體來看，1）國內(nèi)貸款（占比約20%）2019年1-2月同比仍下降0.5%（相比2018年全年同比下降4.9%）；2）自籌資金（包括債券，信托，ABS和股權(quán)融資等，占比約30%）2019年1-2月同比下降1.5%（相比2018年全年同比增長9.7%），這意味著開發(fā)商境內(nèi)融資渠道目前并未出現(xiàn)顯著放松；3）銷售回款（主要包括首付款和銀行按揭貸款，占比約50%）2019年1-2月同比增長19.2%，顯著超出2018年12月同比增長6.7%和2018年全年同比增長7.8%，我們認(rèn)為主要原因在于從去年底帶入的積壓貸款需求在今年年初集中釋放。

　　在我們看來，近期板塊反彈因市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策放松預(yù)期過高，但我們認(rèn)為短期內(nèi)調(diào)控實質(zhì)性放松的可能性較低，并重申市場低估了三四線城市持續(xù)惡化的供求關(guān)系對一部分開發(fā)商合約銷售帶來的負(fù)面影響。我們維持行業(yè)標(biāo)配評級，首推華潤置地，并推薦保利置業(yè)為追落后標(biāo)的，同時看好世茂房地產(chǎn)短期走勢，但對碧桂園、合景泰富以及高杠桿開發(fā)商維持謹(jǐn)慎態(tài)度。