投資要點(diǎn)：

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落。2019年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資84589億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　分區(qū)域看，中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資韌性顯現(xiàn)，分別增長(zhǎng)9.8%和16%，增速加快0.3和0.9pcts，東部地區(qū)和東北地區(qū)增速回落。開(kāi)發(fā)投資增速回落，源于1）土地投資依舊相對(duì)疲軟，從2018Q4以來(lái)，土地市場(chǎng)整體一直相對(duì)低迷；2）新開(kāi)工增速持續(xù)放緩；3）行業(yè)融資政策有所收緊，房企資金面吃緊，制約了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)期將繼續(xù)緩慢回落，但由于前期高增速和低庫(kù)存托底效應(yīng)在，投資增速下行空間有限。

　　土地市場(chǎng)將歸于理性。1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12236萬(wàn)平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月份收窄3.8pcts；土地成交價(jià)款6374億元，下降22%，降幅收窄5.6pcts。8月單月土地購(gòu)置面積同比下降6%，降幅較7月收窄30.8pcts。在房企融資收緊的情況下，今年以來(lái)房企拿地投資偏謹(jǐn)慎，但8月土地市場(chǎng)有所回溫，以萬(wàn)科為代表的部分房企拿地加速，主要原因在于1）部分房企補(bǔ)庫(kù)存需求推動(dòng)拿地需求；2）土地市場(chǎng)溢價(jià)率收窄，存在部分優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)。在穩(wěn)地價(jià)的政策背景下，土地市場(chǎng)仍將歸于理性。

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售超預(yù)期，不改中長(zhǎng)期銷(xiāo)售緩慢走弱預(yù)期。1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積101849萬(wàn)平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7pcts。8月單月銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)4.7%，單月銷(xiāo)售增速創(chuàng)今年來(lái)新高；商品房銷(xiāo)售額95373億元，增長(zhǎng)6.7%，增速擴(kuò)大0.5pcts，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.9%。從區(qū)域來(lái)看，西部區(qū)域銷(xiāo)售韌性凸顯。西部地區(qū)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)3.8%，增速加快1pcts。短期來(lái)看，9月、10月為行業(yè)銷(xiāo)售旺季，2018年9-10月銷(xiāo)售情況走弱，未來(lái)兩個(gè)月銷(xiāo)售短期數(shù)據(jù)或有所表現(xiàn)。融360統(tǒng)計(jì)的房貸利率數(shù)據(jù)顯示，房貸利率有所上行。隨著房貸利率上行，預(yù)期中長(zhǎng)期房地產(chǎn)銷(xiāo)售或?qū)⒊惺芤欢▔毫ΓN(xiāo)售增速將緩慢走弱。

　　開(kāi)工增速持續(xù)放緩，竣工增速開(kāi)啟修復(fù)。1-8月，房屋新開(kāi)工面積145133萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.9%，增速回落0.6pcts。其中，住宅新開(kāi)工面積107053萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.9%，回落0.7pcts。由于商品房待售面積創(chuàng)2014年來(lái)新低，仍處于下降通道，受低庫(kù)存推動(dòng)，新開(kāi)工增速依然在相對(duì)高位，但受到銷(xiāo)售疲軟和融資端的影響，新開(kāi)工增速開(kāi)始趨緩，受到前期高增速影響，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工維持6%-8%。1-8月，房屋竣工面積41610萬(wàn)平方米，下降10%，降幅收窄1.3pcts，8月單月竣工面積同比增長(zhǎng)2.78%?？⒐ぴ鏊僭?月創(chuàng)今年新低后開(kāi)始收窄，受融資政策收緊影響，房企資金情況相對(duì)疲軟，盡管竣工表現(xiàn)依舊低迷，但竣工增速已然開(kāi)始進(jìn)入修復(fù)通道。從趨勢(shì)上來(lái)看，2016年以來(lái)新開(kāi)工增速一直維持高位，施工面積維持相對(duì)高位，新開(kāi)工高增速和施工高位傳導(dǎo)至2019Q4竣工增速降幅收窄至企穩(wěn)回升的確定性依舊較大。

　　房地產(chǎn)行業(yè)到位資金增速回落。1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1-7月份回落0.4pcts。從到位資金組成來(lái)看，銀行貸款、個(gè)人按揭貸款等資金增速加快，定金及預(yù)收款和發(fā)債等其他到位資金增速有所放緩。融資政策收緊后，融資渠道由信托、海外發(fā)債等渠道轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債和銀行貸款。