核心觀點2019年房地產(chǎn)行業(yè)政策明顯收緊，預(yù)計今年四季度房地產(chǎn)銷售和土地市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的概率較低。

　　2019年整體房地產(chǎn)銷售市場熱度有所回落。2019年1-8月，全國商品房累積銷售面積較去年同期有所下降；全國百城住宅價格指數(shù)同比增速也呈現(xiàn)出明顯下滑趨勢。2019年5月開始，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控有所加強(qiáng)，并且從2019年7月以來呈現(xiàn)出進(jìn)一步趨嚴(yán)的態(tài)勢，多次調(diào)控著力于房企融資端。2019年9月以來，雖然央行貨幣政策趨于寬松，但是現(xiàn)階段的貨幣寬松主要是為支持實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，預(yù)計在今年四季度對房地產(chǎn)行業(yè)的刺激相對有限，今年四季度房地產(chǎn)銷售和土地市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的概率較低。

　　2019年房企銷售業(yè)績和拿地分化明顯，建議關(guān)注具有比較優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)大型房企。

　　2019年1-8月百強(qiáng)房企中銷售權(quán)益金額排名后10名房企的銷售權(quán)益金額總和僅為銷售權(quán)益金額排名前10名房企的銷售權(quán)益金額總和的5.74%；2019年1-8月百強(qiáng)房企中新增土地建筑面積排名后10名房企的新增土地建筑面積總和僅為新增土地建筑面積排名前10名房企的新增土地建筑面積總和的5%；2019年1-8月新增土地價值排名后10名房企的新增土地價值總和僅為新增土地價值排名前10名房企的新增土地價值總和的4.18%。從保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科、綠地控股和招商蛇口這五家A股上市一線房企的銷售數(shù)據(jù)來看，2019年1-8月一線房企的銷售業(yè)績整體表現(xiàn)較為亮眼。除綠地控股在2019年1-8月銷售金額較去年同期有輕微下滑以外，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科和招商蛇口都實現(xiàn)了穩(wěn)步增長。2019年5月以來，盡管房地產(chǎn)融資端開始收緊，但是一線房企拿地規(guī)模整體相對積極。從保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科、綠地控股和招商蛇口這五家A股上市一線房企的拿地數(shù)據(jù)來看，除綠地控股在今年2019年5月之后拿地數(shù)量有所減少以外，其他四家房企均沒有出現(xiàn)拿地數(shù)量減少的跡象。

　　投資建議現(xiàn)階段房地產(chǎn)板塊估值處于歷史低位水平，估值優(yōu)勢較為明顯?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)仍是政府進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點行業(yè)，預(yù)計四季度房地產(chǎn)行業(yè)政策出現(xiàn)明顯放松的可能性不大，房企內(nèi)部仍然面臨進(jìn)一步的洗牌，債務(wù)風(fēng)險較大的中小房企的經(jīng)營風(fēng)險將會加大，優(yōu)質(zhì)大型房企將會具有相對優(yōu)勢。由于今年9月房地產(chǎn)銷售市場沒有出現(xiàn)明顯火熱的態(tài)勢，預(yù)計四季度不少房企的推盤力度將會進(jìn)一步加大。建議關(guān)注銷售業(yè)績較好、土儲豐富的優(yōu)質(zhì)大型房企，相關(guān)標(biāo)的為保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科、招商蛇口和華僑城。

　　風(fēng)險提示：經(jīng)濟(jì)增長不及預(yù)期；行業(yè)政策大幅持續(xù)收緊。