投資要點(diǎn)：

　　1、單月銷售面積和銷售金額增速均有所下降。2019年11月單月商品房銷售面積、銷售金額同比增速為1%、7%，分別較上月下降1pct、3pct。銷售穩(wěn)中有升，符合我們之前的判斷，我們認(rèn)為銷售穩(wěn)定的原因有以下兩點(diǎn)：1）房企在資金面趨緊的情況下加大促銷和推盤(pán)力度，以價(jià)換量促回款；2）2019年下半年基數(shù)較低，隨著逐步進(jìn)入低基數(shù)區(qū)間，四季度銷售增速有望穩(wěn)中有升。四季度一、二線城市成交有望趨于穩(wěn)定，三線降幅逐漸收窄。

　　2、土地市場(chǎng)繼續(xù)回暖，各線城市土地市場(chǎng)依然分化。2019年1-11月土地購(gòu)置面積累計(jì)同比下降14.2%，降幅相比1-10月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)，土地成交繼續(xù)回暖。我們認(rèn)為土地成交持續(xù)回暖的原因是：1）土地市場(chǎng)的溢價(jià)率持續(xù)下行，在此背景下優(yōu)質(zhì)土地仍會(huì)獲得開(kāi)發(fā)商的青睞；2）近幾個(gè)月銷售表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，去化加速，房企出于補(bǔ)庫(kù)存的考慮獲取土地；3）去年基數(shù)較低。我們預(yù)計(jì)后續(xù)土地市場(chǎng)或繼續(xù)回暖，土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化仍將持續(xù)，一二線城市會(huì)明顯好于三四線。

　　3、新開(kāi)工和施工面積增速回落，竣工持續(xù)修復(fù)。新開(kāi)工和施工的回落印證了我們上月的判斷：新開(kāi)工和施工的反彈不具備持續(xù)性，年內(nèi)將繼續(xù)回落。

　　一方面銷售預(yù)期下降對(duì)新開(kāi)工意愿形成壓制，另一方面土地儲(chǔ)備不足將制約新開(kāi)工進(jìn)度。雖然2019年較強(qiáng)的復(fù)工對(duì)施工構(gòu)成支撐，但是新開(kāi)工的下降將持續(xù)影響施工，預(yù)計(jì)施工的修復(fù)也將低于預(yù)期?？⒐ぷ匀径纫詠?lái)持續(xù)修復(fù)，明年預(yù)計(jì)繼續(xù)復(fù)蘇。

　　4.開(kāi)發(fā)投資緩步下行具有韌性。2019年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.2%，增速較1-10月下降0.1pct。在后續(xù)基數(shù)持續(xù)走高的背景下，土地購(gòu)置費(fèi)的進(jìn)一步走弱和施工走弱仍將導(dǎo)致四季度投資仍將繼續(xù)放緩。

　　5、房企資金面穩(wěn)定。房企到位資金同比增長(zhǎng)7%，較1-10月持平。11月5日央行公告開(kāi)展MLF操作，中標(biāo)利率下調(diào)5BP至3.25%，MLF下調(diào)有望帶動(dòng)LPR下降，5年期長(zhǎng)端利率有望隨之下行，隨著融資環(huán)境邊際改善，房企資金壓力或得到一定的緩解，預(yù)計(jì)后續(xù)高信用、企業(yè)自身籌款能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企有望受益。

　　6、投資建議：我們繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情。從基本面上看，行業(yè)整體運(yùn)行穩(wěn)定，前期政策調(diào)控效果較好，“三穩(wěn)”目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，政策環(huán)境邊際改善；估值方面，板塊估值仍處于歷史低位，有較大的修復(fù)空間；基金倉(cāng)位方面，公募基金對(duì)房地產(chǎn)板塊持倉(cāng)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度下降，具備反彈空間。行業(yè)基本面平穩(wěn)，政策邊際改善，估值和倉(cāng)位處于低位，以上將逐步催化地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情。集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發(fā)揮融資、品牌及運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，獲取更多高性價(jià)比的土地儲(chǔ)備。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，一二線及強(qiáng)三線城市需求將進(jìn)一步釋放。我們推薦業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)，資源優(yōu)勢(shì)明顯，市占率有較大提升空間的萬(wàn)科A(000002)、保利地產(chǎn)（600048），銷售增速高于行業(yè)平均，業(yè)績(jī)釋放較充分的【陽(yáng)光城(000671)、股吧】（000671）。

　　7、風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)銷售超預(yù)期下行，政策調(diào)控加碼。