[摘要]根據(jù)歐元區(qū)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2014年52.5%的德國(guó)家庭都擁有自己的房子，但是英國(guó)家庭的有房率為64.8%，而整個(gè)歐元區(qū)家庭的有房率為70.1%。

　　騰訊財(cái)經(jīng)訊 據(jù)Market Watch文章，德國(guó)商業(yè)銀行(Commerzbank)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)此前的繁榮已經(jīng)有演化成泡沫的危險(xiǎn)。

　　德國(guó)商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Solveen 和 Wagner在周四的報(bào)告中寫(xiě)到：“德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮已經(jīng)導(dǎo)致泡沫出現(xiàn)，而且德國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了德國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)基本面。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫出現(xiàn)的最主要原因是歐洲央行持續(xù)不斷的刺激政策。而這些刺激政策好像對(duì)歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有什么促進(jìn)作用。”

　　德國(guó)的房?jī)r(jià)此前已經(jīng)持續(xù)多年沒(méi)有變動(dòng)了。與美國(guó)和英國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)不同，德國(guó)人更加傾向于租房而不是買(mǎi)房。對(duì)于德國(guó)人來(lái)說(shuō)，租一套房子住個(gè)幾十年是很正常不過(guò)的事情。

　　根據(jù)歐元區(qū)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2014年52.5%的德國(guó)家庭都擁有自己的房子，但是英國(guó)家庭的有房率為64.8%，而整個(gè)歐元區(qū)家庭的有房率為70.1%。歐元區(qū)目前有28個(gè)成員國(guó)。

　　德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以在安靜了數(shù)年之后再次上漲，原因有很多。其中歐元區(qū)推行的超低利率就是其中一個(gè)因素。分析師還認(rèn)為，國(guó)外購(gòu)房投資需求增加也有助于德國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。

　　2016年上半年，德國(guó)的房?jī)r(jià)同比上漲了5%，德國(guó)商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)，德國(guó)房?jī)r(jià)的這一漲幅可以與20世紀(jì)80年代末90年代初的情況相提并論，當(dāng)時(shí)柏林墻倒塌，德國(guó)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一。

　　當(dāng)然了，房?jī)r(jià)的上漲并不能說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的跡象。當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，才能說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投機(jī)行為。想要弄明白德國(guó)房地產(chǎn)泡沫非常困難。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家害怕衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確或者太隨意。

　　德國(guó)商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，有許多證據(jù)都能表明德國(guó)的房?jī)r(jià)脫離了經(jīng)濟(jì)基本面。

　　例如，雖然房?jī)r(jià)在不停地上漲，但是房屋租金自2000年以來(lái)卻沒(méi)什么變化。而且家庭私人收入和消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)都出現(xiàn)了下降。(如下圖：)

　　Solveen 和 Wagner認(rèn)為，房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫的一個(gè)跡象與負(fù)債率是不對(duì)等的。與美國(guó)和西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫時(shí)的表現(xiàn)不同，德國(guó)家庭負(fù)債與GDP的比率自2015年底以來(lái)出現(xiàn)了下降。這意味著德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更不容易受到加息的影響。

　　德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫會(huì)持續(xù)多久呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)家們回憶2003年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)雖然美國(guó)的利率非常低，但是美國(guó)的房?jī)r(jià)卻繼續(xù)上漲。由于日益上漲房?jī)r(jià)不能再抵消持續(xù)下跌的利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)變得越來(lái)越無(wú)利可圖。在2005年美國(guó)利率開(kāi)始上漲的時(shí)候，房產(chǎn)的盈利能力開(kāi)始持續(xù)大幅下降。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)，在德國(guó)，2015年初，盡管與2009年貸款買(mǎi)房的成本相比，現(xiàn)在貸款買(mǎi)房的成本低，但是房?jī)r(jià)的盈利能力還是在減弱。

　　目前面臨的麻煩是，雖然歐元區(qū)的利率在下降，但是德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盈利能力卻在不斷下降。

　　隨著德國(guó)10年國(guó)債收益率的上漲，德國(guó)房貸的利率也會(huì)上漲，而這將繼續(xù)壓縮房產(chǎn)的盈利空間。目前德國(guó)10年期國(guó)債的收益率為負(fù)0.07%。

　　分析師們稱(chēng)：“即使很難預(yù)測(cè)德國(guó)房地產(chǎn)泡沫何時(shí)回破裂，至少中期我們能看到一些房產(chǎn)泡沫破裂的跡象。”(翻譯/Yilia)