今日，解密深圳房?jī)r(jià)暴漲真實(shí)原因的消息引起了人們的注意，深圳作為我國(guó)的一線城市之一，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的，同時(shí)房?jī)r(jià)也是增長(zhǎng)最快的，那么深圳房?jī)r(jià)暴漲真相是什么？哪些因素推高了深圳房?jī)r(jià)？下面我們來(lái)詳細(xì)了解一下。

　　中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇前所未有的困難時(shí)，深圳漲幅房?jī)r(jià)仍高達(dá)32.9%。在許多受歡迎的社區(qū)，漲幅已經(jīng)達(dá)到50%以上。

　　那么，當(dāng)問(wèn)題來(lái)臨時(shí)，深圳房?jī)r(jià)能繼續(xù)穩(wěn)步飆升，甚至無(wú)視全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，走出獨(dú)立市場(chǎng)，誰(shuí)給了ta勇氣？

　　至于房?jī)r(jià)暴漲，常識(shí)性的原因有：地方財(cái)政對(duì)土地依賴的推動(dòng)力，貨幣超發(fā)導(dǎo)致脫實(shí)向虛的涌動(dòng)。

　　常識(shí)固然重要，但如果不做深入的研究，往往會(huì)導(dǎo)致相反的結(jié)果。

　　事實(shí)上，只要你簡(jiǎn)單地查看一下數(shù)據(jù)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)深圳政府早就不再賣地賺錢(qián)了，但房地產(chǎn)金融化帶來(lái)的危害是無(wú)窮無(wú)盡的，但歸根結(jié)底，金融投機(jī)的基礎(chǔ)在于稀缺性，金融化只是房?jī)r(jià)不斷上漲的副產(chǎn)品。

　　事實(shí)上，深圳房?jī)r(jià)的最大驅(qū)動(dòng)力是制造業(yè)可以促進(jìn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的不當(dāng)癡迷。

　　解密深圳房?jī)r(jià)暴漲真實(shí)原因：

　　一、深圳土地財(cái)政背鍋

　　根據(jù)2020年一般公共預(yù)算收入與土地出讓金的對(duì)比，深圳財(cái)政對(duì)土地的依存度只有27%，而其他城市則超過(guò)100%(當(dāng)?shù)卣卸鄠€(gè)財(cái)政賬冊(cè)，土地出讓金屬于政府基金收入，不計(jì)入一般公共預(yù)算收入，因此會(huì)超過(guò)100%)。

　　深圳房?jī)r(jià)高的真正原因很明顯：房子太少了。

　　二、十幾個(gè)人搶了一套房

　　2016年《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》提到深圳住建局預(yù)計(jì)到“十三五”(2020)末深圳常住人口將達(dá)到1200萬(wàn)，并按20%的保障比例計(jì)算保障房， 深圳30萬(wàn)到40萬(wàn)套的供應(yīng)缺口。

　　然而，這個(gè)口徑是與其他政府?dāng)?shù)據(jù)的較量。

　　根據(jù)深圳政府的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，深圳的常住人口在2015年達(dá)到1138萬(wàn)?！渡钲谑腥丝谂c社會(huì)事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出深圳將在2020年實(shí)現(xiàn)永久居民1480萬(wàn)的目標(biāo)。

　　更可怕的是《南方都市報(bào)》早在2005年就報(bào)道了，深圳公安局負(fù)責(zé)人在政府新聞稿中說(shuō)，深圳實(shí)際總?cè)丝谝呀?jīng)超過(guò)1200萬(wàn)。

　　2017年，中國(guó)移動(dòng)廣東分公司根據(jù)手機(jī)用戶數(shù)據(jù)計(jì)算，深圳18歲以上常住人口每月超過(guò)2200萬(wàn)，甚至考慮到一人多卡的情況。

　　根據(jù)在諸葛找房的數(shù)據(jù)，2020年深圳房?jī)r(jià)收入比將達(dá)到48.1倍，普通人48年不吃不喝才能買得起40平米的房子。

　　三、脫虛向?qū)?/p>

　　有一種流行的說(shuō)法是，深圳的住房短缺是自然的，因?yàn)樯钲谠竞苄。挥斜本┑陌朔种缓蜕虾５娜种?，但?shí)際上如果對(duì)比建成區(qū)，三個(gè)城市的差異并沒(méi)有那么大。

　　根據(jù)住建部《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，深圳的建成區(qū)面積為960平方公里，不到城市總面積的50%。北京的建成區(qū)面積為1469平方公里，上海為1238平方公里。

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)數(shù)據(jù)報(bào)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去十年，深圳成交居住用地面積為431.5萬(wàn)平方米，在全國(guó)103個(gè)城市中排名第四，北京不到10%，上海5.8%。

　　對(duì)于企業(yè)用地，深圳極為慷慨。

　　深圳的辦公面積是全國(guó)最高的，商業(yè)寫(xiě)字樓的總存量達(dá)到1.6億平方米，是東京的1.2倍，但其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值僅為東京的40%，深圳計(jì)劃增加的寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)將達(dá)到1億平方米。

　　建了這么多辦公樓，實(shí)際上根本沒(méi)人用，2020年第四季度，深圳寫(xiě)字樓空置率達(dá)到29%。

　　所以，拿房?jī)r(jià)問(wèn)題來(lái)說(shuō)深圳“脫實(shí)向虛”，完全是找錯(cuò)了對(duì)象。

　　四、制造業(yè)悖論

　　事實(shí)上，過(guò)去40年來(lái)，深圳一直是“工業(yè)立市”的典范，2019年，深圳二次和三產(chǎn)的比例約為40-60，二次生產(chǎn)的比例遠(yuǎn)高于北上廣。

　　近年來(lái)，華為等大型企業(yè)的搬遷令深圳政府十分焦慮，并在盡力加大對(duì)工業(yè)的支持力度。

　　2019年11月，深圳在產(chǎn)業(yè)一次性推出30平方公里土地，比整個(gè)上海十三五期間產(chǎn)業(yè)新增土地還多。更直觀的是，深圳2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為363.3公頃，相當(dāng)于3.63平方公里，僅為上述產(chǎn)業(yè)土地面積的十分之一。根據(jù)深圳2035計(jì)劃，在土地緊張的情況下，未來(lái)15年深圳新建商品房不會(huì)超過(guò)70萬(wàn)套。

　　深圳真的需要這么多制造業(yè)嗎？

　　說(shuō)中國(guó)需要制造業(yè)是絕對(duì)正確的，不過(guò)，深圳本身面積較小，因此，將占地過(guò)多的制造業(yè)轉(zhuǎn)移至周邊地區(qū)，或干脆擴(kuò)大深圳的管轄范圍，可能是更好的選擇。

　　五、對(duì)城市增長(zhǎng)模式的再思考

　　至此，我們可以得出結(jié)論，深圳土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題是房?jī)r(jià)泡沫的根源。國(guó)家有城市土地開(kāi)發(fā)程度不超過(guò)50%的紅線，如果一個(gè)城市興建更多的工業(yè)園區(qū)和寫(xiě)字樓，自然會(huì)導(dǎo)致深圳沒(méi)有新的土地供應(yīng)，有利有弊，深圳的土地供應(yīng)偏向工商業(yè)，就是上述理論的體現(xiàn)。

　　但是，經(jīng)濟(jì)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，企業(yè)不直接把所有的資源都堆起來(lái)，也能發(fā)展得很好。更無(wú)奈的是，地方政府似乎更喜歡“土地”來(lái)解決問(wèn)題，不管是“土地財(cái)政依賴”還是擺脫對(duì)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的依賴。

　　深圳制造業(yè)搬遷的真正原因不是缺乏政府支持，而是土地結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)，抑制了企業(yè)獲得低成本勞動(dòng)力的能力。

　　政府在土地政策上偏向企業(yè)，正在打擊企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　退一步說(shuō)，即使極端的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍然可以保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，2000萬(wàn)居民背負(fù)沉重的房貸真的有意義嗎？

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