近日，黑石擬以30億美元收購SOHO中國的消息登上了熱搜榜單，吸引了不少投資的目光，很多網(wǎng)友都紛紛猜測此消息的真實(shí)性，具體是怎么回事呢？

　　據(jù)知情人士透露，黑石集團(tuán)即將達(dá)成協(xié)議，以約30億美元的估值收購SOHO 中國，這將是黑石在亞洲最大的經(jīng)濟(jì)體的最大的房地產(chǎn)投資。據(jù)知情人士透露，最早可能在本周宣布成交。由于此事屬于機(jī)密，知情人要求不透露姓名。根據(jù)SOHO  中國上個交易日的收盤價，其市值市值約為198億港元(25.5億美元)。

　　此前有報道稱，2020年3月10日，黑石集團(tuán)已開始與SOHO  中國就后者私有化進(jìn)行談判，交易價值40億美元。消息稱，黑石集團(tuán)向中國SOHO提出的私有化報價為每股6港元(約為目前股價的兩倍)。預(yù)計交易將在未來幾周內(nèi)宣布。目前，SOHO董事會董事長潘石屹及其夫人持有公司63.93%的股份，并計劃與達(dá)成易后保留少量股份。

　　據(jù)悉，SOHO  中國正在考慮出售中國內(nèi)地的寫字樓資產(chǎn)。包括SOHO中國在北京光華路SOHO中國、望京SOHO塔3、上海的SOHO  復(fù)興廣場、上海古北SOHO、天山SOHO廣場、外灘SOHO  北京的前門項(xiàng)目和麗澤SOHO，這8個項(xiàng)目的總價值在500-600億人民幣。SOHO  中國將尋求分批出售，并計劃在未來兩年內(nèi)完成所有交易。

　　2020年3月11日，SOHO  中國發(fā)布澄清公告稱，SOHO  中國正在與海外金融投資者協(xié)商戰(zhàn)略合作的可能性，這可能會也可能不會導(dǎo)致對公司所有已發(fā)行股份的全面收購。

　　據(jù)知情人士透露，黑石集團(tuán)關(guān)于中國SOHO私有化的談判仍處于初始階段，一旦局勢穩(wěn)定，談判可能會重啟。此外，由于最近債券市場的動蕩，人們對融資感到擔(dān)憂，這也是黑石集團(tuán)與SOHO  中國談判的障礙之一。

　　SOHO中國簡介

　　SOHO  中國有限公司(原北京紅石實(shí)業(yè)有限公司)成立于1995年。由潘石屹(現(xiàn)SOHO  中國董事長)和他的妻子張欣(現(xiàn)SOHO  中國總裁|）創(chuàng)辦，是一家為注重生活品味的人提供創(chuàng)新生活空間和時尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，主要在北京和上海的城市中心開發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。公司與國際知名建筑師合作，結(jié)合當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨螅瑢?chuàng)新的設(shè)計理念轉(zhuǎn)化為引領(lǐng)潮流的物業(yè)。

　　潘石屹為什么要賣掉SOHO  中國？

　　1.已經(jīng)在布局了很長時間

　　在國內(nèi)市場，銷售是瘋狂的，但潘石屹從未停止在國外市場的銷售。2011年，他拿出5-7億美元，投資曼哈頓時報廣場旁邊的寫字樓，2012年，他的妻子張欣也拿出6億美元，控制了曼哈頓麗亭酒店49%的權(quán)益。2013年，張欣以14億美元獲得了美通用大廈40%的股份。

　　從2019年12月到2020年1月14日，不到一個月，潘石屹注冊了7家企業(yè)，注冊資本2.53億元，只有一家是國內(nèi)注冊企業(yè)?？梢哉f他的商業(yè)意圖是眾所周知的。而他的大兒子也成立了房地產(chǎn)企業(yè)，在英國有很多投資項(xiàng)目，可以說潘石屹家族已經(jīng)把目光投向了國際市場。

　　此外，SOHO是分紅的常客，自2006年以來，分紅的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到12倍，凈利潤累計達(dá)到442.58億元，現(xiàn)金207.78億元，而潘石屹夫婦的股份為63.93%，他們可以獲得133億分紅。

　　2.租金回報率低

　　SOHO的主要產(chǎn)業(yè)其實(shí)是寫字樓的租賃，吸引企業(yè)入駐，從而賺取一筆收入。按理說租金模式應(yīng)該有保障。北方很多核心CBD建筑一年能賺幾十億美元。

　　但是，外行只能看門道。至于是否有這么大的利潤，顯然潘石屹更有發(fā)言權(quán)。

　　在一次公開演講中，潘石屹說中國不能同意租金回報率。即使在北京，租金回報率仍達(dá)不到3%，但在銀行，貸款成本已經(jīng)超過4%。這樣的話，一年的物業(yè)管理還是會虧2%，SOHO的業(yè)務(wù)發(fā)展非常有限。

　　另一方面，潘石屹還說，在美國，寫字樓的回報率是4%，紐約等大城市是5-6%，企業(yè)還是可以盈利的。在北京，一棟寫字樓的租金成本在200元/月，年回報率只有2.4%，但房價可以賣到10萬/，所以還是通過買賣房產(chǎn)賺錢比較好。

　　3.轉(zhuǎn)型失敗

　　2012年，SOHO結(jié)束了寬松的銷售模式，走上了租賃之路，開始轉(zhuǎn)型。潘石屹多次表示SOHO的轉(zhuǎn)型非常正確，但實(shí)際上2012年的利潤是161億元，2014年降為60億元，2015年降為9.95億元?？梢哉f轉(zhuǎn)型之路徹底失敗了。

　　2010年，SOHO的營收為184.23億元，轉(zhuǎn)型后逐年降低，2018年僅為17.21億元。

　　其實(shí)SOHO的股價已經(jīng)太低了，來接手的公司也會降低收購價格。出人意料的是，黑石以40億美元的價格買下了它，并允許潘石屹和他的妻子保留某些股份。正是因?yàn)楦鞣N因素，他才有了賣掉SOHO的決心。

　　黑石擬以30億美元收購SOHO中國的消息雖然已經(jīng)傳出，但是具體情況還尚不明朗，后續(xù)如何發(fā)展，還有待觀察。