現(xiàn)在很多人對(duì)房地產(chǎn)都在觀望，不敢再像前幾年一樣大膽的投資了，都擔(dān)心會(huì)虧本，那么現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)率有多高呢？現(xiàn)在投資還劃算嗎？本篇文章對(duì)此進(jìn)行了分析。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)率有多高

　　衡量一個(gè)房地產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)就是房地產(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)率。衡量房地產(chǎn)投資回報(bào)的方法有很多，這里來舉例三種計(jì)算方式：

　　1.房地產(chǎn)收益模型計(jì)算公式：投資回報(bào)率=(月租金收入-月按揭還款)*12/(首付+按揭款)

　　投資房地產(chǎn)的收入就是這樣實(shí)現(xiàn)的。通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，然后出租以獲得租金，然后用月租金償還銀行貸款的“月供”，超過銀行貸款月還款額的部分是投資者的投資回報(bào)。

　　2.房地產(chǎn)投資回報(bào)率計(jì)算公式：投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))*12/購買房屋單價(jià)

　　只要結(jié)果大于8%，就是一種不錯(cuò)的投資，這種方法考慮了租金和房價(jià)的相對(duì)關(guān)系。但是，這只是一個(gè)簡單而粗略的計(jì)算，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，也不能為抵押貸款支付方式提供具體的投資分析。

　　3.房地產(chǎn)投資回收時(shí)間計(jì)算公式：投資回收時(shí)間=(首付+按揭款)/(稅后月租金-月供)*12

　　該方法可以簡單地估算資金的投資回收期，一般認(rèn)為12-15年內(nèi)的投資是合理的，這種方法比租金回報(bào)法更進(jìn)了一步，適用范圍更廣，但也是片面的。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資劃算嗎

　　雖然目前部分龍頭企業(yè)房地產(chǎn)利潤增長率下降，但是未來房價(jià)很有可能會(huì)繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)率還是相對(duì)不錯(cuò)的，在未來幾十年，房價(jià)的上漲將會(huì)非常迅速，呈現(xiàn)只漲不跌的趨勢(shì)。主要從以下幾個(gè)方面來看這種趨勢(shì)形成原因：

　　1.人口的快速膨脹和城市化的加劇導(dǎo)致住房建設(shè)長期供不應(yīng)求

　　1999年，中國城鎮(zhèn)人均住房面積為9.6平方米。根據(jù)建設(shè)部，的相關(guān)規(guī)劃，到2010年，人均居住面積將達(dá)到12。5平方米，可用面積為25平方米?；诖耍烙?jì)有5。5-6。每年將需要5平方米的新住房。此外，2020年全國城市化水平將達(dá)到50%(1999年為30.4%)，這也將產(chǎn)生巨大的需求。從全國來看，產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)在未來10~20年仍將是一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。因此，巨大的需求將強(qiáng)烈拉動(dòng)市場(chǎng)，這將保持房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　2.土地價(jià)格和建筑材料價(jià)格不斷上漲，商品房價(jià)格也是如此

　　由于房地產(chǎn)是土地和建筑物不可分割的一部分，房地產(chǎn)的本質(zhì)包括土地和土地上的建筑物。商品房開發(fā)經(jīng)營單位必須以補(bǔ)償方式取得建設(shè)用地的土地使用權(quán)。商品房開發(fā)經(jīng)營單位必須繳納一定年限(最長70年)的土地使用費(fèi)。如果開發(fā)經(jīng)營單位要承擔(dān)安置補(bǔ)償，獲得土地使用權(quán)的成本會(huì)更高。一般來說，拆遷補(bǔ)償和安置應(yīng)占商品房價(jià)格的30%左右。隨著城市速度的加快。在有償土地上建房需要大量的建筑材料資金。如果建筑所需的建筑材料價(jià)格普遍上漲，商品房價(jià)格自然會(huì)上漲。

　　3.我國的房地產(chǎn)處于一個(gè)新的發(fā)展周期的上升階段

　　從1992年到2000年的九年間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)歷了一些波折。從過去的九年中可以看出，產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)和重要產(chǎn)業(yè)，在國家采取宏觀調(diào)控措施后，已經(jīng)從發(fā)展的高峰期震蕩到了更加理性的階段。自1998年以來，由于產(chǎn)業(yè)住宅成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)有所好轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

　　此外，從國外一些城市的例子可以看出，當(dāng)人均可用面積達(dá)到一定數(shù)量后，產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)完成量開始下降。許多外國城市的例子表明，人均國民生產(chǎn)總值已達(dá)到1000美元/人左右，住房消費(fèi)加快。中國目前正進(jìn)入或?qū)⑦M(jìn)入這一階段。

　　在接下來的幾十年里，中國的房價(jià)在上漲，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)率還是很可觀的。