房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有多少

　　截至2020年8月14日，全國(guó)已有380家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，平均每天約有2家房地產(chǎn)企業(yè)被清算。

　　2020年1月至3月，全國(guó)共有120多家房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)或裁定破產(chǎn)清算，覆蓋廣東，湖南，浙江、上海、其中、廣東等54個(gè)城市，排名第一，其次是湖南，浙江。

　　首先，由于房地產(chǎn)調(diào)控仍然處于嚴(yán)格的監(jiān)管狀態(tài)，融資成本和難度系數(shù)增加，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)錢拿地建房，資金鏈斷裂。其次，在目前的公共衛(wèi)生事件形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)很難正常開(kāi)工，供應(yīng)鏈也沒(méi)有像往常一樣完整，導(dǎo)致資金，一些房地產(chǎn)企業(yè)回報(bào)緩慢，一些中小企業(yè)首當(dāng)其沖，受到強(qiáng)烈沖擊。

　　賣房回資金是房地產(chǎn)行業(yè)的防御性舉措，拿地消費(fèi)資金是進(jìn)攻性舉措。攻守之間，一些依靠拼盤，專注于家鄉(xiāng)城市的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，自然會(huì)發(fā)現(xiàn)難以生存，優(yōu)勝劣汰，這是商業(yè)的自然規(guī)律。

　　01銷量

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年1-12月，全國(guó)商品房銷售額達(dá)到159725億元，同比增長(zhǎng)6.5%。

　　近16萬(wàn)億商品房銷售是什么概念？首先，2019年國(guó)家財(cái)政總收入19萬(wàn)億，房地產(chǎn)銷售額僅比國(guó)家財(cái)政收入少3萬(wàn)億；看總板塊，2019年全國(guó)GDP總量98.8萬(wàn)億。相比之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)占GDP的16.2%；

　　相當(dāng)于銀行：年吃住總收入2019年農(nóng)業(yè)產(chǎn)值7萬(wàn)億，住宿餐飲業(yè)年收入近1萬(wàn)億，全國(guó)百?gòu)?qiáng)銀行總收入接近8萬(wàn)億；

　　相當(dāng)于養(yǎng)老：教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)科研總支出，全國(guó)教育支出4.3萬(wàn)億元，全國(guó)衛(wèi)生支出5.9萬(wàn)億元，全國(guó)科研支出2萬(wàn)億元，養(yǎng)老全國(guó)保險(xiǎn)支出4.5萬(wàn)億元。房地產(chǎn)破產(chǎn)

　　這種比較是不是每個(gè)人都比較清楚？同時(shí)，從過(guò)去十五年的銷售總量數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)商品房銷售量在過(guò)去十五年中增長(zhǎng)了九倍，年均增長(zhǎng)率超過(guò)10%；其中僅在2008年和2014年呈下降趨勢(shì)，主要是由于金融危機(jī)和金融去杠桿化?；疱侇A(yù)計(jì)2020年全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)將略高于2019年，但增幅并不顯著。

　　平均價(jià)格

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年商品房銷售面積171558萬(wàn)平方米，均價(jià)9329元/平方米，比2018年均價(jià)高6.7%。

　　根據(jù)近15年(以下)商品平均價(jià)格數(shù)據(jù)，2019年商品房平均價(jià)格是2005年的3倍。這與大多數(shù)人的現(xiàn)實(shí)感知不符。主要原因是開(kāi)發(fā)較早的房地產(chǎn)更多在城市中心和功能區(qū)中心，而近幾年開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)更多在周邊地區(qū)，一定程度上降低了商品房的實(shí)際平均價(jià)格。

　　從趨勢(shì)來(lái)看，商品房平均價(jià)格一直在上漲，僅在2008年和2014年，其中的數(shù)據(jù)略有下降。這個(gè)原因在前面的文章中已經(jīng)解釋過(guò)了，這里不再贅述。唯一需要強(qiáng)調(diào)的是，上圖趨勢(shì)線(虛線)中，2018年和2019年的增長(zhǎng)明顯高于預(yù)期，且幅度不小。這個(gè)原因可能與集約調(diào)控政策不符。具體原因是火鍋不敢說(shuō)，但我們可以預(yù)測(cè)，這個(gè)漲幅會(huì)迅速回落。預(yù)計(jì)2020年商品房均價(jià)將略低于2019年，數(shù)據(jù)將

　　從近15年(以下)商品房銷售數(shù)量來(lái)看，這15年全國(guó)銷售商品房1.4億套。同時(shí)，換句話說(shuō)，過(guò)去15年全國(guó)新增商品房1.4億套。如果按三口之家計(jì)算(原生態(tài)家庭人口為3-5人)，這15年內(nèi)已有4.2億人獲得住房。

　　2005年，中國(guó)城市人口5.6億，城市化率為43%；2019年，中國(guó)城市人口為8.5億，城市化率為60.6%。在過(guò)去15年里，中國(guó)的城市人口增加了2.9億。

　　至于2.9億人的住房，住房與1.4套商品房的關(guān)系(不包括動(dòng)遷住房、公租房、廉租房、安置房、集體住房等。)只能大家討論。

　　通過(guò)下圖的數(shù)據(jù)，結(jié)合前兩篇文章的分析和今年的情況，我們預(yù)測(cè)2020年的商品房銷售總量將比2019年大幅增長(zhǎng)，而且這種增長(zhǎng)不會(huì)小。

　　04土地

　　就像我們上面說(shuō)的：賣房回資金是房地產(chǎn)企業(yè)的防御性舉措；奪取土地和消耗資金是一個(gè)令人不快的舉動(dòng)。

　　由于沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買的土地面積和2019年要開(kāi)發(fā)的面積的總數(shù)據(jù)，我們只給國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一些時(shí)間，直到2018年，讓他們做好計(jì)算。

　　從下圖所示的過(guò)去14年的數(shù)據(jù)來(lái)看，與前面三個(gè)部分的走勢(shì)不同，特別糾結(jié)的是土地的數(shù)據(jù)，這與其中國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)監(jiān)管政策有關(guān)，但是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的防守布局幾乎沒(méi)有變化，也就是說(shuō)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)手中的土地儲(chǔ)備一直保持在比較高的位置， 每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地基本上是每年新增土地面積的1.56倍。

　　僅根據(jù)2018年的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地面積為4.56億平方米。如果按高層住宅開(kāi)發(fā)，建成面積相當(dāng)于2019年出售的商品房總面積。

　　雖然我們沒(méi)有2019年的具體土地面積數(shù)據(jù)，但根據(jù)中智研究所的土地交易信息，2019年房地產(chǎn)購(gòu)買的土地總面積增長(zhǎng)率應(yīng)該與2018-17年相當(dāng)，達(dá)到14%左右。從下圖的趨勢(shì)預(yù)測(cè)可以判斷，2020年，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地面積變化將略有減少，但新購(gòu)買的土地面積將大幅減少，預(yù)計(jì)總購(gòu)買土地面積將相當(dāng)于2017年。

　　05企業(yè)

　　中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量一直在緩慢上升。截至2019年初，全國(guó)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)9.8萬(wàn)家。在其中，由于整合和退出等因素，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)呈逐年下降趨勢(shì)，從2005年的4145家降至2019年初的790家；與此同時(shí)，集體投資和外商投資的房地產(chǎn)企業(yè)逐年減少。但總的數(shù)據(jù)并沒(méi)有太大變化，主要原因在于總公司企業(yè)新開(kāi)的本地公司(每個(gè)建筑位置都會(huì)注冊(cè)一家新公司)。

　　在過(guò)去的20年里，中國(guó)房地產(chǎn)的新房年銷售量從1億平方米增加到17億平方米，翻了兩番多。火鍋預(yù)測(cè)，今年可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從明年開(kāi)始的未來(lái)10年，中國(guó)房地產(chǎn)新房年交易量將每年出現(xiàn)小幅負(fù)增長(zhǎng)。十幾年后，新樓盤的年銷售量可能會(huì)下降到10億平方米以下。

　　為什么現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司宣布破產(chǎn)了，而房?jī)r(jià)卻沒(méi)有下降？

　　大約兩三年前，搶地王的新聞?lì)l頻出現(xiàn)，很多開(kāi)發(fā)商提到土地成本對(duì)周邊樓盤平均售價(jià)的影響，這兩年剛好在集中推出，市場(chǎng)冷淡是很有道理的。與其賣掉，不如干脆倒閉，這才是大多數(shù)房地產(chǎn)公司倒閉的真正原因。

　　原因一：不允許地方政府降價(jià)

　　即使房地產(chǎn)公司想降價(jià)，當(dāng)?shù)卣膊粫?huì)同意。當(dāng)?shù)叵迌r(jià)訂單限制了這些企業(yè)的大幅降價(jià)。在房地產(chǎn)利益鏈中，開(kāi)發(fā)商最多只能排第二，拿走大頭的也不是它。目前，土地融資已經(jīng)成為支撐地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。所以地價(jià)不會(huì)跌，說(shuō)明房?jī)r(jià)也不會(huì)跌。

　　原因二：很難跌再漲

　　國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高不是一天兩天的事。一線城市房?jī)r(jià)飆升至5萬(wàn)多。如果開(kāi)發(fā)商以降價(jià)30%的價(jià)格出售房地產(chǎn)，即使可以出售，未來(lái)也不容易漲價(jià)。要知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要商品是房地產(chǎn)。如果房子賣不出價(jià)格，未來(lái)的利潤(rùn)就無(wú)法保證。如果沒(méi)有足夠的利潤(rùn)支撐，誰(shuí)來(lái)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？在這里，答案顯而易見(jiàn)。

　　原因三：老業(yè)主的壓力

　　如果房地產(chǎn)公司降低房?jī)r(jià)，很可能會(huì)給原業(yè)主帶來(lái)麻煩，而在此之前砸開(kāi)發(fā)商的情況并不少見(jiàn)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)面臨破產(chǎn)時(shí)，還必須面對(duì)老業(yè)主因房?jī)r(jià)下跌而要求的賠償損失，或者要求全額退款。這種降價(jià)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，最好不要跌，這樣才能挽回最后的“面子”。

　　原因4:下跌可能賣不出去

　　中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)規(guī)律，就是買高不買低。房?jī)r(jià)漲了，人們會(huì)搶著買房，房?jī)r(jià)跌了，人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)變，但不會(huì)賣。所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即使降價(jià)，也不一定能賣出去！到時(shí)候房?jī)r(jià)和銷量都會(huì)下降，破產(chǎn)可能更嚴(yán)重。

　　關(guān)于房地產(chǎn)破產(chǎn)就介紹到這里。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。尤其是房地產(chǎn)投資，請(qǐng)理性投資。