在房屋的買賣過程中，簽合同是最重要的環(huán)節(jié)，但并不是所有的房屋買賣合同都是有效的，有時(shí)因?yàn)楦鞣N原因可能會(huì)導(dǎo)致合同無效，那么房屋買賣合同無效怎么認(rèn)定呢？主要有以下幾種情況：

　　1、一方欺詐簽訂的無效房屋買賣合同。這里的欺詐一般是指一方在房屋所有權(quán)等重要信息上捏造事實(shí)或者隱瞞真相，導(dǎo)致對方簽訂房屋買賣合同，產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，而不是房屋的全部信息。

　　2、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。這里的無民事行為能力人，一般是指精神病人和不滿10周歲的兒童。

　　3、限制行為能力人未經(jīng)法定代表人同意簽訂的房屋買賣合同無效。限制行為能力人主要是指不能完全認(rèn)識(shí)到自己行為后果，以及10周歲以上不滿18對的未成年人。限制行為能力人必須征得法定代表人同意，才可以自行簽訂合同，否則無效。

　　4、以脅迫手段威脅對方簽訂的房屋買賣合同。具體來說，一方威脅損害另一方的財(cái)產(chǎn)、身體或精神，迫使另一方產(chǎn)生恐懼，然后簽訂房屋買賣合同。

　　5、出租人與惡意串通侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的第三人簽訂的房屋買賣合同無效。承租人有優(yōu)先購買權(quán)。出租人如欲出售租賃房屋，應(yīng)在出售前的合理時(shí)間內(nèi)通知承租人。但出租人只是未履行告知義務(wù)，或者在同等條件下將房屋出售給承租人以外的人的，所簽訂的房屋買賣合同仍然有效。

　　6、房屋雙方惡意串通簽訂的損害國家、集體或者個(gè)人利益的合同，是有爭議的合同，也是無效的。房屋出賣人應(yīng)當(dāng)對房屋擁有絕對所有權(quán)，否則很可能引起糾紛。如果房屋出賣人對房屋沒有絕對所有權(quán)，他簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無效。

　　7、房屋被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法查封，或者房地產(chǎn)權(quán)利受到其他形式限制的，在上述措施解除前，房屋所有權(quán)人不得出售房屋，否則簽訂的房屋買賣合同無效。

　　上述是關(guān)于房屋買賣合同無效的情況介紹，那么房屋買賣需要哪些費(fèi)用？

　　1、契稅：普通住宅2％，非普通住宅4％；

　　2、印花稅：成交價(jià)或評估價(jià)的0.05％（以較高者為準(zhǔn)）；

　　3、營業(yè)稅：成交總價(jià)的5.8％（合同期滿五年的，不需要繳納）；

　　4、個(gè)稅：轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人能夠提供完整、準(zhǔn)確的相關(guān)憑證，并能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)當(dāng)通過查賬征收，按應(yīng)納稅所得額的20％征收；

　　5、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：住宅80元/戶；

　　6、土地登記費(fèi)：35元/套；

　　7、交易評估費(fèi)：評估價(jià)格的0.3％；

　　8、綜合服務(wù)費(fèi)：按普通房屋建筑面積計(jì)算5元/平方米；非住宅11元/平方米；

　　9、土地收益：按地段等級土地分?jǐn)偯娣e的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(2006年12月31日前上市出售的房改房免征土地收益)；

　　10、生產(chǎn)成本：38元；

　　11、測繪費(fèi)：測繪費(fèi)=建筑面積* 1.36元。

　　上述是關(guān)于房屋買賣合同無效的認(rèn)定以及房屋買賣的費(fèi)用相關(guān)知識(shí)，除此之外，還可以了解一下北京房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，希望對您有所幫助。