一家五星級酒店投資需要多少成本，需要多長時間償還，這實(shí)際上是一個復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)鏈條。我可以說，五星級的一家酒店可能從收回土地的那一天起就恢復(fù)了原樣。你信嗎？再看看下面的分析：

　　1.建一個面積約3.5萬平方米的五星級酒店需要多少錢？

　　這個賬好算。按照常見的行業(yè)算法：每平米1萬元，大概需要3.5億元。

　　這算不算灌水？因?yàn)檫@不是重點(diǎn)，五星，有很多類型的酒店，會有很多因素導(dǎo)致成本的巨大變化。所以在沒有圖紙作為依據(jù)的情況下，計算施工成本是流氓行為。成本計算的差異主要來自以下幾點(diǎn)：

　　1.品牌。顯然，在準(zhǔn)備、方案、圖紙方面，對于使用外卡的團(tuán)隊(duì)來說，這個項(xiàng)目的準(zhǔn)備成本會高很多。

　　2.地理?xiàng)l件。如遇地下水等條件，高層建筑低，導(dǎo)致土建費(fèi)用差異巨大。

　　3.設(shè)計教學(xué)風(fēng)格?？偟膩碚f，歐式比新中式貴，新中式比現(xiàn)代建筑風(fēng)格貴等等。

　　4.團(tuán)隊(duì)是否懂酒店準(zhǔn)備很重要，能把整個酒店建設(shè)成本控制在20％以上，從來不夸張。

　　5. 設(shè)備選擇和功能布局影響酒店成本。

　　6.企業(yè)社會性質(zhì)影響酒店管理成本。

　　總的來說，以上條件控制得很好，拿出3.5億，讓一家3萬多平米的五星酒店可以全面開業(yè)。

　　第二，3.5億美元包括土地價值嗎？答案是：可以。

　　酒店的地價很貴嗎？答案是：貴。也不貴。

　　酒店地圖用于商業(yè)用地，但酒店地圖與住宅用地價格差別不大。按照某四線城市的地價，商業(yè)用地20畝左右，容積率2.7左右，分別是500萬畝和1億元。當(dāng)然，這是參考市場價。以后酒店銷售時，這個價格可以作為評估的參考。然而，如果五星酒店是以這個價格獲得的，那么凈虧損是毫無疑問的。

　　五星酒店的合適地價是多少？可以是收儲價甚至零地價，主要看一個酒店管理項(xiàng)目的重要性。

　　建造五星級酒店需要長期的規(guī)劃和準(zhǔn)備。五星賓館的地價是根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行專門研究制定的，就像我們教育發(fā)展用地、科研用地和商品房用地的區(qū)別一樣。由于五星級酒店的商業(yè)特殊性和周邊房價的拉動，也可以提升城市形象，抬高周邊地價。而且五星的酒店投資大，恢復(fù)慢，市場運(yùn)營風(fēng)險比較大（比如今年疫情，很多酒店倒閉了，損失無法估計），如果可能的話，房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意做這個項(xiàng)目。但是有時候?yàn)榱朔康禺a(chǎn)地價政策，要建一些酒店，所以市場上有產(chǎn)權(quán)酒店。這樣開發(fā)商不用交錢，還可以提前回收資金，把生意賣了，風(fēng)險都在買家手里，很劃算。

　　酒店拿地的時候，也是要競標(biāo)的。這是紅線，必須執(zhí)行。但酒店用地一般以底價為成交，有建設(shè)條件（如酒店標(biāo)準(zhǔn)、持有年限等）。），而且不能用于其他形式的開發(fā)，所以不會有人搶著拍。

　　酒店建設(shè)有激勵政策，房地產(chǎn)開發(fā)沒有。由于酒店的發(fā)展問題不是分期出售的，一個中國城市生活需要我們這樣的投資建設(shè)項(xiàng)目來提升城市的商務(wù)接待能力和形象，所以對酒店有很大的支持國家政策。但即使在這樣的政策下，也很少有人愿意去修酒店。

　　所以說得好，用激勵政策抵消地價，實(shí)現(xiàn)零地價也不是不可能。對于酒店來說，地價似乎可以忽略不計，甚至可以盈利。一旦算出地價差，有的酒店拿地的時候就已經(jīng)還了。

　　這個問題是酒店管理的核心。企業(yè)做業(yè)務(wù)不考慮回收是不負(fù)責(zé)任的。但是在酒店投資過程中，往往會出現(xiàn)盲目投資、盲目追加、過度建設(shè)等情況，導(dǎo)致酒店從開業(yè)開始就注定年年虧損，這是投資團(tuán)隊(duì)對酒店的無知造成的。

　　所以，酒店運(yùn)營質(zhì)量雖然是酒店回收的重要環(huán)節(jié)，但初始投入過大造成的損失因素是神仙拉不回來。

　　為了正常運(yùn)行，五星酒店的回收周期應(yīng)為5-7年。操作異常，比如今年爆發(fā)的，就不好說了。因此，投資大、回報期長是很多行業(yè)不想碰酒店的原因。

　　第四，最后進(jìn)行一個重要關(guān)鍵技術(shù)問題，3.5億是一次性拿出來的嗎？

　　顯然，大多數(shù)人都在猜測結(jié)果，而不需要這么做。如果資金做好調(diào)度，當(dāng)建設(shè)完成后，整個項(xiàng)目的付款率可以達(dá)到80％，即使付款很好，當(dāng)然也不能欠國家土地錢。

　　最后，決算后剩下的要交很長時間。有些項(xiàng)目由于驗(yàn)收等問題會持續(xù)一年左右。

　　因?yàn)槠髽I(yè)投資管理酒店，尤其是高星酒店，涉及金額巨大，投資進(jìn)行專業(yè)性強(qiáng)，周期長，商業(yè)銀行風(fēng)險高。所以高端酒店的投資企業(yè)運(yùn)營還是我們需要進(jìn)行專業(yè)團(tuán)隊(duì)來把關(guān)的。