2019年8月25日，中國人民銀行發(fā)布公告，從2019年10月8日起，新的商業(yè)性個人住房貸款利率將基于最近一個月的貸款市場報價。那個人住房貸款利率調(diào)整后，對房地產(chǎn)企業(yè)會有一個什么問題影響？

　　1. 如何確定按揭利率?

　　答：新發(fā)放的商業(yè)銀行個人發(fā)展住房貸款市場利率與同期LPR利率掛鉤。由二○一九年十月八日起，新的商業(yè)個人住房貸款利率是以最近一個月的市場報價利率為基礎(chǔ)。增加的點數(shù)應(yīng)符合國家和地方住房信貸政策的要求，反映貸款風(fēng)險狀況，在合同期內(nèi)保持不變。住房進(jìn)行貸款利率有下限。第一套商業(yè)銀行個人發(fā)展住房消費(fèi)貸款利率不得低于相應(yīng)定期貸款的市場經(jīng)濟(jì)報價利率，第二套商業(yè)管理個人對于住房問題貸款利率不得低于相應(yīng)定期貸款的市場報價利率加60個基點。（說明：8月20日引用的5年期LPR為4.85％。假設(shè)9月20日LPR利率不調(diào)整，新發(fā)行的首套住房抵押貸款利率不低于4.85％。鑒于此前的住房抵押貸款基準(zhǔn)利率為4.9％，相當(dāng)于9.9％的折扣，第二套房的抵押貸款利率不應(yīng)低于5.45％，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上調(diào)約11％。在銀行省地方人民一級分行指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)第一套和第二套商業(yè)個人住房貸款利率。

　　2.新政策的效果如何？10月8日以后買房是利還是弊？

　　答：不同城市影響不同。以上海為例。之前對于品質(zhì)最好的客戶，房貸利率第一套房可以打九折（4.41％），品質(zhì)一般的客戶可以打九五折（4.655％）。但經(jīng)過這次調(diào)整，根據(jù)8月20日LPR的報價，上海首套房貸利率將上調(diào)至4.85％，所以對于上海購房者來說，不過，如果你看看北京，北京首套房貸利率一般比基準(zhǔn)利率高10％（5.39％）。新政策實施后，銀行北京管理部將根據(jù)北京房地產(chǎn)市場情況的變化，確定轄區(qū)內(nèi)第一套和第二套商業(yè)個人住房貸款利率的上限和下限。如果北京管理部門確定北京市場的加分下限低于54個基點，那么新政策對北京買家更有利。此外，LPR將每月浮動。目前，市場普遍認(rèn)為，LPR利率很可能在第四季度下降，因此相應(yīng)的住房貸款利率也將下調(diào)。

　　3.對房地產(chǎn)市場有什么影響？

　　中原房地產(chǎn)首席分析師張大偉，總的來說，這仍然是一個中性政策。該政策的目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，避免刺激房地產(chǎn)而不是抑制房地產(chǎn)。此外，LPR利率是浮動的，這意味著企業(yè)抵押銀行貸款市場利率也將浮動。我認(rèn)為LPR利率較后下調(diào)的可能性較大，所以按揭利率也會下調(diào)，而按揭利率與現(xiàn)時相比增幅很小。

　　克而瑞研究中心林波，總經(jīng)理：央行將把確定抵押貸款利率下限的權(quán)力下放給央行，的省級分行，然后加強(qiáng)分城施策的抵押貸款利率。房貸利率將成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的直接工具。對于之前沒有用利率調(diào)控的城市，優(yōu)惠政策之后會消失。我預(yù)測部分城市二套房貸款利率可能會上調(diào)。然而，如果LPR隨后下調(diào)，抵押貸款利率也將隨市場而下調(diào)

　　天風(fēng)證券銀行實業(yè)廖志明，分析師：銀行住房抵押貸款利率需要同時滿足國家和地方住房信貸政策的要求。在不突破這個下限的情況下，最終貸款利率將根據(jù)借款人的資格來確定。國家要求首套房貸利率不能低于LPR。例如，如果當(dāng)?shù)氐囊笫翘岣呃什坏玫陀?0個基點，那么首套住房抵押貸款的利率不得低于LPR  30個基點。如果借款方資質(zhì)中等，銀行可以與借款方協(xié)商貸款利率為LPR 50個基點。這對中國銀行凈息差是好事，緩解了息差不斷下行風(fēng)險壓力。此外，上海是抵押貸款利率最低的最大城市，首套住房貸款利率高出50％。估計加息會比之前的實際利率晚。在其他地方，抵押貸款利率基本上與以前相同。考慮到LPR未來可能下跌，基準(zhǔn)利率保持不變，LPR定價可能更具成本效益。

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