說起房地產，這些年大家都會以為是已經沒落了，但是不是的有些地區(qū)還在發(fā)展之中，不同的地區(qū)的經濟差異性，當然經過實體經濟的熏陶，房地產投不投資，這是要進行一定的房地產行業(yè)風險分析的。

　　當社會資本不斷涌入房地產尋求避風港時，一些房地產開發(fā)商、金融資本和制造業(yè)正把注意力轉移到工業(yè)房地產領域。特別是2016年以來，各類資本進入工業(yè)地產的趨勢明顯加快。

　　但在當前實體經濟相對低迷的背景下，大量資本涌入工業(yè)地產，也在一定程度上造成了工業(yè)主體與工業(yè)地產載體的不匹配。一位工業(yè)園區(qū)表示，“實體經濟不好，工業(yè)地產可以更好?！绷硪环矫?，實體經濟低迷時期資本的涌入，也意味著工業(yè)地產的價值洼地將被重新挖掘。

　　一、進入產業(yè)地產的行業(yè)分析？

　　目前一線和二線城市房價的快速上漲和政府對土地供應的控制導致了土地價格的持續(xù)上漲；3、4 線城市仍在去庫存化的道路上掙扎，房地產企業(yè)進入了新一輪的洗牌。傳統(tǒng)開發(fā)商大規(guī)模進入工業(yè)地產，與目前商住區(qū)地價上漲有關。

　　土地價格越來越高，加上政府要求越來越高，例如要求一定比例的保障房或公共建設項目用于住宅項目，或要求開發(fā)商擁有一定比例的商業(yè)項目，使得一些傳統(tǒng)的住房企業(yè)更難獲得土地。對于一些資金實力較弱的房企，尤其是區(qū)域性房企來說，由于無力爭奪地王，面臨著走出去的威脅，而獲得相對廉價的土地或者轉型成為重生的唯一機會。不僅中小房企在醞釀轉型，就連一線房企也在轉型的路上。在工業(yè)園區(qū)和生產城市一體化的旗幟下，更容易獲得土地通行證。

　　至于工業(yè)用地和物流倉儲用地是否可以出售，地方政府的政策并不統(tǒng)一。例如，原則上，北京不允許分割銷售，這通常需要辦公會議的特別批準，而河北和其他地方可以分割銷售并申請獨立的產權證書。

　　一般情況下，工業(yè)地產的回報期至少需要5到8年甚至更長。對于開發(fā)商來說，不僅需要在開發(fā)過程中投入大量資金，還需要在建設和運營過程中不斷投入資金。這種投資大，回報周期長的模式，對于大多數企業(yè)來說是無法忍受的。

　　為了解決這一問題，一些工業(yè)地產開發(fā)商通過降低自持比例、提高銷售比例等方式提取資金；一些企業(yè)通過與政府談判，獲得了一定的住宅用地出售。

　　房地產行業(yè)風險分析，是要從長遠來看的。這兩種模式是目前工業(yè)地產的流行做法?；谶@種情況，一些開發(fā)商開始轉向相對容易獲得土地且價格低廉的工業(yè)房地產。

　　如果說房地產企業(yè)進入工業(yè)地產是為了業(yè)務轉型和容易獲得土地，那么制造業(yè)企業(yè)進入工業(yè)地產的原因就比較復雜，主營業(yè)務利潤萎縮是制造業(yè)企業(yè)進入工業(yè)地產的重要原因。

　　此外，制造業(yè)企業(yè)進入工業(yè)地產可以與自己的產業(yè)形成協(xié)同效應，促進新產業(yè)的發(fā)展。同時，另一個重要原因是，制造業(yè)企業(yè)在早期積累了大量的工業(yè)用地，發(fā)展工業(yè)地產可以提高土地的價值和更新。制造業(yè)的這種需求形成了傳統(tǒng)房地產企業(yè)和工業(yè)房地產開發(fā)商合資的趨勢。

　　金融資本進入工業(yè)地產更多的是一種投資需求。在當前的經濟形勢下，房地產已經成為金融資本規(guī)避風險的重要載體，工業(yè)房地產只是其中的一個領域。但部分金融資本進入工業(yè)地產，是一種業(yè)務布局，與主營業(yè)務形成協(xié)同發(fā)展效應。

　　  二、房地產的行業(yè)風險分析

　　早期工業(yè)房地產主要由政府投資、開發(fā)和經營。然而，由于政府職能，

　　但到目前為止，工業(yè)地產的發(fā)展并不盡如人意。在中國，工業(yè)地產30強發(fā)布會上，當被問及工業(yè)地產最大的痛點是什么？其中，進入工業(yè)地產是最大的痛點。自從80年代工業(yè)地產誕生以來，能進入風口浪尖的企業(yè)屈指可數。

　　隨著越來越多的企業(yè)和資本涌入這個行業(yè)，特別是自2016年以來，藍海的工業(yè)地產正在逐步向紅海轉變。像旅游地產和養(yǎng)老，等所有概念性主題地產一樣，工業(yè)地產本身也面臨著許多困難，而且越來越多的看起來很美，嘗起來很苦。

　　工業(yè)地產開發(fā)商缺乏清晰的商業(yè)模式和財務模式。行業(yè)就是行業(yè)，地產就是地產，人才模式不兼容。工業(yè)地產的本質應該是產業(yè)，房地產只是形式，但是到目前為止，產業(yè)還沒有找到一個好的組合模式。一個工業(yè)地產項目是自持還是賣，業(yè)界也有不同的看法。自持的好處是可以充分把握一個項目的主動權，壞處是資金鏈將面臨嚴峻考驗；賣出的話可以快速收回資金，但是產業(yè)集聚效應的形成和后續(xù)的升級轉型可能會有困難。

　　就工業(yè)地產的商業(yè)邏輯來說，應該是持有的。一旦賣出去，就很難做好。但由于現金流問題，用地產思維做工業(yè)地產不可行。歸結起來就是商業(yè)模式、金融模式、產業(yè)發(fā)展生態(tài)鏈不匹配。

　　如今，越來越多的人進入工業(yè)地產領域，但與傳統(tǒng)地產相比，工業(yè)地產的運營更加復雜，如何準確把握二者的異同是最重要的問題。

　　以上就是房地產行業(yè)風險分析的相關內容，也就是說，真的如果想要發(fā)展房地產是需要了解一定的趨勢的。切記，不盲目投資，才是一種投資者的正確態(tài)度。