土地出讓一般分為國(guó)有土地出讓和個(gè)人土地出讓。個(gè)人土地流轉(zhuǎn)相對(duì)簡(jiǎn)單，國(guó)有土地流轉(zhuǎn)相對(duì)復(fù)雜。一般來(lái)說(shuō)，我們所說(shuō)的土地出讓就是國(guó)有土地出讓。土地出讓方式是土地使用者獲取土地的一種方式，也是一種土地資產(chǎn)的處置方式。出讓土地使用權(quán)是土地使用者從國(guó)家購(gòu)買的一種產(chǎn)權(quán)。土地使用者不僅可以擁有、使用和獲得土地收益，還可以獨(dú)立控制和處分土地使用權(quán)。

　　土地出讓的方式有哪些？

　　土地出讓方式各式各樣，但是分為四種方式：協(xié)議、掛牌、招標(biāo)和拍賣。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有多種方式。公開征集后只有一個(gè)受讓方的，土地使用權(quán)也可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓。國(guó)家在一定的期限內(nèi)將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用著，然后土地使用者向國(guó)家繳納出讓金。所謂“出讓”，是指在一定期限內(nèi)一次性征收土地價(jià)款。根據(jù)中國(guó)法律，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最長(zhǎng)期限，住宅用地為70年，商務(wù)旅游娛樂(lè)用地為40年，其他土地為50年。

　　四種土地出讓方式的具體含義。

　　1 .國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓

　　以拍賣的方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)是說(shuō)拍賣人發(fā)布拍賣公告，競(jìng)買人在指定的時(shí)間和地點(diǎn)來(lái)參與競(jìng)拍，然后根據(jù)競(jìng)拍結(jié)果確定土地使用著。

　　拍賣出讓方式引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，消除人為干擾，政府可以獲得最高收益，大幅增加財(cái)政收入。該方法主要適用于投資環(huán)境好、利潤(rùn)高、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的商業(yè)、金融、旅游、娛樂(lè)場(chǎng)所，尤其是大中城市的黃金地區(qū)。

　　2.國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓

　　以招標(biāo)的方式來(lái)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是說(shuō)人民政府、市縣級(jí)土地部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓缠Q、法人和一些組織來(lái)參與國(guó)有土地使用權(quán)的招標(biāo)，并根據(jù)招標(biāo)結(jié)果來(lái)確定土地使用者。

　　是指在規(guī)定期限內(nèi)，符合受讓方條件的單位或個(gè)人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面招標(biāo)的形式，對(duì)某地塊使用權(quán)進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)后，由招標(biāo)小組選定中標(biāo)人。招標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定，只能指定價(jià)格，或者兩者都指定價(jià)格，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。招標(biāo)主要適用于一些大型或重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃和投資項(xiàng)目。

　　3.掛牌出讓

　　國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓，是指出讓方發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限在指定的土地交易場(chǎng)所公告擬出讓地塊的交易條件，受理競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，在掛牌期限內(nèi)根據(jù)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　4.協(xié)議轉(zhuǎn)讓

　　協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)意向受讓方直接向國(guó)有土地代表提出有償使用土地的意愿，國(guó)有土地代表與意向受讓方協(xié)商學(xué)習(xí)，協(xié)商土地使用相關(guān)事宜的出讓方式。主要用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益項(xiàng)目、非營(yíng)利性項(xiàng)目和政府為了調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和落實(shí)產(chǎn)業(yè)政策給予的支持和優(yōu)惠。以這種方式出讓的土地使用權(quán)的出讓金不能低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)格。協(xié)議出讓土地使用權(quán)沒有競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不公開、人為因素多。因此，有必要對(duì)這種方式進(jìn)行限制，以避免不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、以權(quán)謀私和國(guó)有資產(chǎn)流失。

　　那么土地出讓和土地劃撥有什么區(qū)別呢

　　1、劃撥土地主要用于事業(yè)單位，這些單位取得國(guó)家土地后要繳納相關(guān)稅費(fèi)，不再繳納出讓金。土地出讓是政府有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為。當(dāng)被劃撥土地的用途和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)需要變更時(shí)，需要繳納出讓金，從而將土地證上的“劃撥”變更為“劃撥”。

　　2.目前開發(fā)商建造的商品房，大部分是通過(guò)繳納土地出讓金獲得的土地。開發(fā)商必須給政府錢，政府保證房地產(chǎn)有七五十年的使用權(quán)。而劃撥是政府出讓土地獲取收益的一種方式。簡(jiǎn)單理解就是土地使用者不給政府錢。

　　3.出讓土地的權(quán)利人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地，而劃撥土地不能轉(zhuǎn)讓、出租，由此可見，他們的權(quán)利和義務(wù)是不同的。

　　4.而且這兩種類型的房子也不一樣。劃撥的土地一般為公益金土地或拆遷房、經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)用地，出讓的土地多為商品房。

　　以上就是土地出讓方式的內(nèi)容了，希望對(duì)各位有所幫助！你知道在上海創(chuàng)業(yè)為什么適合嗎？感興趣的話來(lái)看看吧。