中國(guó)許多媒體報(bào)道了新的土地轉(zhuǎn)讓條例的信息。天津業(yè)界也分享了天津房產(chǎn)新政的相關(guān)信息，天津中原研究院也首次分享了相關(guān)分析和評(píng)論，那么天津房產(chǎn)新政出臺(tái)后有哪些好處與壞處？天津房產(chǎn)新政淺略分析。

　　據(jù)天津中原研究所了解，新的土地出讓政策不是一項(xiàng)獨(dú)立的政策，而是2021年自然資源部住宅用地調(diào)控政策的重要組成部分：

　　住宅用地分類(lèi)調(diào)控的初衷是在十九屆中央五中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的明確要求下，落實(shí)“無(wú)房無(wú)炒”的調(diào)控目標(biāo)，核心目的仍然是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，傳房產(chǎn)證下崗作廢也說(shuō)到了這一點(diǎn)。

　　政策中住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控的要點(diǎn)包括：科學(xué)編制和實(shí)施住宅用地供應(yīng)計(jì)劃；堅(jiān)持住宅用地信息公開(kāi)；集中；實(shí)施住宅用地流轉(zhuǎn)加強(qiáng)監(jiān)測(cè)、監(jiān)督和評(píng)估。

　　在其中，每個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的具體措施包括：

　　1.在住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的編制和實(shí)施中：為保證合理的用地供應(yīng)規(guī)模，其中重點(diǎn)城市2021年公布的供應(yīng)量不得低于成交近五年(2016 ~2020年)的平均供應(yīng)量；同時(shí)，優(yōu)化布局，促進(jìn)職業(yè)與居住的平衡；

　　2.市區(qū)常住人口100萬(wàn)以上的大城市需要有單獨(dú)的租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃，比例一般不低于10%；

　　3.完善住宅用地信息公開(kāi)制度，特別是住宅用地年度計(jì)劃和存量信息應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)，公開(kāi)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)全面、完整、準(zhǔn)確、及時(shí)、規(guī)范；

　　4.在重點(diǎn)城市實(shí)施“兩個(gè)集中"”土地出讓?zhuān)⒃诩邪l(fā)布土地出讓公告，在集中；組織出讓活動(dòng)。

　　天津房產(chǎn)新政住宅用地供應(yīng)政策調(diào)整帶來(lái)的明顯好處是：

　　1.大大提高了市場(chǎng)信息的透明度，為房企投資提供了更多的選擇和機(jī)會(huì)，創(chuàng)造了更加開(kāi)放透明的環(huán)境，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性；

　　2.集中土地供應(yīng)有助于形成規(guī)模效應(yīng)，其影響力有助于城市優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，調(diào)整供求關(guān)系，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展；

　　3.對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，由于短期內(nèi)，投資選擇增加，其融資和管理覆蓋面無(wú)法同時(shí)參與多個(gè)城市和多個(gè)地塊的競(jìng)爭(zhēng)，降低了對(duì)市場(chǎng)資源的壟斷；

　　4.對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，可以有更多的選擇，避免來(lái)自大型房企的直接競(jìng)爭(zhēng)，獲得土地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)；

　　5.對(duì)于市場(chǎng)而言，充足的供給有助于穩(wěn)定各方的市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期，保持地價(jià)、房?jī)r(jià)和成交規(guī)模的穩(wěn)定健康。

　　然而，與此同時(shí)政策的調(diào)整也給市場(chǎng)各方帶來(lái)了一些挑戰(zhàn)，天津房產(chǎn)新政出臺(tái)后有哪些壞處？

　　1.對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)：

　　投資策略的制定需要調(diào)整。因?yàn)橹攸c(diǎn)城市的土地供應(yīng)是集中和同期的，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資源配置的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略重點(diǎn)需要根據(jù)企業(yè)資源、資金，運(yùn)營(yíng)能力和目標(biāo)要求選擇更匹配的城市。

　　短期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇目前，在資金面的壓力下，大多數(shù)房企仍選擇高成交量來(lái)保證投資安全，但由于城市市場(chǎng)的分化，能夠提供穩(wěn)定流量的城市/熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)相對(duì)有限，可能導(dǎo)致板塊部分熱點(diǎn)城市/熱點(diǎn)的土地競(jìng)爭(zhēng)加??；

　　土地投資判斷壓力大幅增加。對(duì)于普通房企來(lái)說(shuō)，集中的土地供應(yīng)肯定會(huì)增加前期擴(kuò)張人員的土地比較和戰(zhàn)略排名；

　　2.對(duì)于國(guó)家住房

　　土地供應(yīng)計(jì)劃的編制難度更大。除了考慮土地整理、收儲(chǔ)進(jìn)度和政府財(cái)政的相關(guān)要求外，還要求地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況、投資計(jì)劃、意向以及房企的城市發(fā)展有全面深入的了解，以便準(zhǔn)確制定和實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃；

　　組織土地流轉(zhuǎn)活動(dòng)難度更大。同時(shí)，組織掛牌拍賣(mài)需要相應(yīng)的人力和場(chǎng)地環(huán)境以及較高的組織能力。特別是像天津，這種年平均土地流轉(zhuǎn)量接近或超過(guò)100的大城市，對(duì)相關(guān)部門(mén)的組織協(xié)調(diào)能力是一個(gè)很大的考驗(yàn)；

　　地價(jià)可能會(huì)受到影響，集中土地的轉(zhuǎn)讓肯定會(huì)分散市場(chǎng)的注意力。同時(shí)，房企的融資仍然有限。對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，在短期內(nèi)，籌集足夠的資金資金壓力很大，成交的地價(jià)也將穩(wěn)定下來(lái)。

　　在新的天津房產(chǎn)新政背景下，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身需求，結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)需求和發(fā)展?jié)摿?，制定合理的?guī)劃并順利實(shí)施，面臨新的挑戰(zhàn)。中原研究院愿與業(yè)內(nèi)同仁共同探索應(yīng)對(duì)市場(chǎng)新變化的新策略，并與朋友廣泛交流。