日前，深圳部署了今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展計(jì)劃，表示要在溫控房價(jià)的前提下，增加住房供應(yīng)，那么深圳大規(guī)模增加住房供應(yīng)意味啥呢？

　　去年8月，深圳市住建局的局長張學(xué)凡發(fā)表公開講話，透露深圳應(yīng)該向新加坡學(xué)習(xí)，未來深圳的住房比例將是“六比四”，目標(biāo)是讓深圳60%的市民住上公共住房。因此，將增加住房供應(yīng)，促進(jìn)大規(guī)模住房建設(shè)。

　　當(dāng)時(shí)，李宇嘉認(rèn)為商品房和政策性住房的供應(yīng)是“四六分”，這是自1998年房改以來“重市場(chǎng)、輕保障”的糾偏性舉措。

　　根據(jù)深圳市此前公布的主要住房發(fā)展目標(biāo)，2021年至2025年（中期）將新建和擴(kuò)建各類住房45萬套，其中將建成不少于25萬套人才住房、商品住宅和公共租賃住房。到2035年，深圳，將新建各類住房170萬套，其中的人才住房、商品住宅和公共租賃住房總數(shù)將不少于100萬套。

　　中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確把“解決大城市突出的住房問題”作為2021年的重點(diǎn)任務(wù)之一，并指出“住房問題事關(guān)民生福祉。我們應(yīng)該堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來投機(jī)的方向，因地制宜，采取多種措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。2021年將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的導(dǎo)向。

　　童曉玲表示，2021年，深圳將繼續(xù)堅(jiān)決執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快住房供應(yīng)和保障體系建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。新年伊始，“增加供應(yīng)+樓市調(diào)控組合拳”顯示了深圳促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的決心。

　　此外，值得一提的是，在建設(shè)用地上限下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳需要挖掘多元化的土地和住房供應(yīng)主體。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，深圳新增土地建設(shè)指標(biāo)相對(duì)匱乏，深圳建成區(qū)接近行政轄區(qū)總面積的50%，達(dá)到生態(tài)承載力上限。目前，深圳有大量的城中村和棚戶區(qū)可用于增加土地供應(yīng)。另外，去年8月，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》。在建設(shè)用地方面，深圳明確支持探索建立省級(jí)建設(shè)用地交易機(jī)制。在這種情況下，深圳可能會(huì)推動(dòng)省內(nèi)建設(shè)用地交易機(jī)制的建立。

　　深圳房價(jià)現(xiàn)狀

　　從目前成交的一手住房來看，深圳的一手房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行通道。17年前的8月，成交一手住宅同比下降51%，已連續(xù)18年負(fù)增長；從庫存去化情況來看，深圳的去化學(xué)周期從去年第四季度開始上升，8月底去化學(xué)月數(shù)達(dá)到18.2個(gè)，可銷售面積比7月增加了10%。然而，從更具代表性的二手房市場(chǎng)（70%的存量房屋交易在深圳）來看，深圳樓市的底部可能已經(jīng)出現(xiàn)。經(jīng)過13次負(fù)增長后，深圳成交二手房今年5月和6月出現(xiàn)反彈，分別比去年同期增長68.4%和40.3%。雖然7、8月份增速有所下降，但分別僅為-0.01%和-1.67%。

　　由于政策調(diào)控，深圳樓市短期內(nèi)趨于偏冷，但中長期來看，土地供應(yīng)持續(xù)收縮和移民持續(xù)流入造成的供需矛盾依然緊張，從而為深圳樓市基本面提供了長期支撐，從土地供應(yīng)來看，13年以來，深圳宅基地常年處于有利地位。16年內(nèi)，成交宅基地規(guī)劃建設(shè)面積87.9萬平方米，僅為16年內(nèi)成交商品住宅面積的21%。17年至今更是無一宗宅地成交，從人口流入來看，15年和16年深圳外來常住人口（常住人口-登記人口）持續(xù)增長，增長率分別為5%和3%。作為中國最具活力的新城市之一，我們一直看好深圳的人口吸附能力。

　　增加住房的好處其實(shí)主要還是為了讓更多的人有房住。

　　我國住房供給總量存在著嚴(yán)重不足,這是導(dǎo)致我國房價(jià)持續(xù)過快上漲的根本原因，而保障性住房嚴(yán)重供給不足是造成住房總量失衡和結(jié)構(gòu)失衡的重要原因。鑒于我國政府擔(dān)負(fù)著比其他國家政府在住房供給上大得多的責(zé)任，政府應(yīng)該把增加住房供給作為房地產(chǎn)政策的核心內(nèi)容,在增加住房供給上、特別是保障性住房供給上應(yīng)有重大的舉措。

　　房地產(chǎn)投機(jī)什么意思

　　房地產(chǎn)投機(jī)是一種利用短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲來買賣房屋牟利的行為主要是為了買得更快。對(duì)于前兩年的樓市來說，炒房還是賺了不少錢的，但是由于資金對(duì)房地產(chǎn)的大量投資，炒房者手中積壓了大量的房子，導(dǎo)致房價(jià)上漲，樓市一片嘩然。

　　有利潤的同時(shí)，炒房也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。炒房的利潤來源于購房時(shí)的房價(jià)與交房時(shí)的房價(jià)之差。如果房價(jià)下跌，炒房將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果移動(dòng)資金足夠，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小一些。如果資金感到緊張，加上來自銀行，投機(jī)者的抵押貸款或貸款利息，將付出慘痛的代價(jià)。

　　炒房存在價(jià)值和價(jià)格不對(duì)等的投資機(jī)會(huì)。投機(jī)者就是想抓住這個(gè)機(jī)會(huì)。那么，在目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重高于價(jià)值的時(shí)候，應(yīng)該是投機(jī)的好時(shí)機(jī)。但這忽略了一個(gè)大前提，即投機(jī)市場(chǎng)必須是自由市場(chǎng)，也必須是強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)（所謂強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)是指市場(chǎng)信息有效，這也是中國政府近期加強(qiáng)所謂房地產(chǎn)信息透明度的原因）。這些都不符合中國，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，所以投機(jī)是沒有用的。

　　深圳大規(guī)模增加住房供應(yīng)意味啥？主要還是意味著將會(huì)有更多的人有房可住，以前很多人都會(huì)涌現(xiàn)一線城市，但是現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多人去往二三線城市，增加住房供應(yīng)之后，深圳的人口流動(dòng)可能會(huì)更大。

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