研究隨筆:去庫(kù)存下的房企轉(zhuǎn)型

　　高企的庫(kù)存成為壓制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素,去庫(kù)存是近期該行業(yè)的主要任務(wù)。隨著統(tǒng)計(jì)局公布2016 年一季度房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),市場(chǎng)擔(dān)憂的去庫(kù)存,已經(jīng)初顯成效。 統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,2016 年一季度全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)33.1%,銷售金額同比大幅上升,增長(zhǎng)幅度達(dá)到54.1%。住宅銷售面積和金額同比增速分別為35.6%和60.3%。 雖然房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)好轉(zhuǎn),但在經(jīng)過(guò)了十多年的黃金發(fā)展期之后,房地產(chǎn)企業(yè)的分化開(kāi)始逐漸顯現(xiàn),尤其是商業(yè)模式的分化。 之前我們?cè)?jīng)在報(bào)告中描述過(guò)對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的擔(dān)憂,但是同時(shí)我們也看到一線城市和核心二線城市依然處于房地產(chǎn)的賣(mài)方市場(chǎng),庫(kù)存不是此類城市的房地產(chǎn)的核心矛盾。北上深已經(jīng)逐漸由一手房市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槎址渴袌?chǎng)占優(yōu)的市場(chǎng)。房地產(chǎn)的區(qū)域差別開(kāi)始逐漸顯現(xiàn),企業(yè)的發(fā)展模式也開(kāi)始發(fā)生變化。 我們看到,在房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金發(fā)展期,“高成長(zhǎng)、高杠桿、高利潤(rùn)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的特征,從而吸引了大量資金進(jìn)入行業(yè)。而隨著市場(chǎng)經(jīng)過(guò)快速成長(zhǎng)期,企業(yè)逐漸開(kāi)始展現(xiàn)不同的盈利能力差別,企業(yè)的商業(yè)模式也由“開(kāi)發(fā)+銷售”的模式轉(zhuǎn)變。 “快速開(kāi)發(fā),規(guī)模取勝”的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)難以在一二線城市開(kāi)展。隨著城市化的推進(jìn),一二線的城市化率已經(jīng)難以大幅提高,市場(chǎng)的行業(yè)發(fā)展,已經(jīng)越來(lái)越接近天花板。因此,快速開(kāi)發(fā)模式的繼續(xù)進(jìn)行,需要逐漸由一線城市向二三線城市擴(kuò)張。但區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā),也壓縮了全國(guó)性房地產(chǎn)的繼續(xù)擴(kuò)張。此外,房地產(chǎn)市場(chǎng)的高庫(kù)存,尤其是隨著三四線城市的庫(kù)存,使得之前類似野蠻生長(zhǎng)的行業(yè)規(guī)模受到限制。我們認(rèn)為這種模式已經(jīng)渡過(guò)了最佳的發(fā)展期,繼續(xù)經(jīng)營(yíng)這種模式的企業(yè),或難以被市場(chǎng)高估。 隨著行業(yè)的發(fā)展,“銷售+持有”模式逐漸受到關(guān)注。對(duì)比房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)比較城市的香港市場(chǎng),我們看到簡(jiǎn)單銷售的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)給予的估值偏低,而對(duì)于“銷售+持有”的房企,市場(chǎng)給予的估值相對(duì)較高。精打細(xì)算的項(xiàng)目開(kāi)發(fā),提高企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率,成為此種模式的核心特征。

　　隨著商業(yè)模式的逐步演變,市場(chǎng)估值結(jié)構(gòu)也有望發(fā)生改變,而這種大趨勢(shì)之下,我們更加看好銷售+持有的商業(yè)地產(chǎn)模式。