原標(biāo)題：45城加入“樓市凍產(chǎn)”，股市樓市期市忐忑，一文讀懂凍產(chǎn)地圖

　　今天，新一輪樓市調(diào)控的效果來了。股市和期市相關(guān)板塊，已經(jīng)率先“趴下”。

　　段子手們今天又有的發(fā)揮了：

　　問：什么是不動(dòng)產(chǎn)？

　　答：不準(zhǔn)你動(dòng)，不能買，不能賣，簡(jiǎn)稱“不凍產(chǎn)”！

　　H股內(nèi)房股暴跌一片，跌幅普遍超過10%。A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊算是比較淡定，跌幅在6%左右。但是迄今為止，A股地產(chǎn)板塊平均漲幅也不大，雖然今天跌幅小，也不能算一個(gè)安慰。期貨市場(chǎng)，黑色系列和有色金屬也全線暴跌。

　　目前，全國(guó)累計(jì)已經(jīng)有45個(gè)城市樓市加入到限售隊(duì)伍行列。在“限購(gòu)+限售+限價(jià)+限貸+利率上調(diào)”的組合拳發(fā)威下，地產(chǎn)銷量下滑已然在預(yù)期之中。地產(chǎn)熄火終于將在市場(chǎng)預(yù)期了半年多之后，迎來熄火時(shí)刻。

　　　　但是，這個(gè)帶動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎熄火之后怎么辦？今年的GDP達(dá)到6.5%無憂矣，但是明年的6.5%怎么辦？在長(zhǎng)效機(jī)制落地之前，仍然有巨大的不確定性。

　　真是要等著，等著“準(zhǔn)房奴”長(zhǎng)大，好菜留著慢慢吃嗎？用中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員李揚(yáng)一句話來說，“一定要用行政手段去調(diào)控房地產(chǎn)，背后有怎樣的考慮讓人懷疑”。

　　港股：

　　H股內(nèi)房股暴跌，跌幅普遍超過10%

　　H股內(nèi)房股集體遭遇重挫，終于要歇口氣了。不過，結(jié)構(gòu)差異分化很嚴(yán)重。中國(guó)奧園、新城發(fā)展等地產(chǎn)股跌幅接近20%。但是，年初至今漲幅靠前的股票，比如中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)等股票跌幅卻一般般。

　　　　A股：

　　房地產(chǎn)基本平穩(wěn)

　　相對(duì)于港股市場(chǎng)內(nèi)房股的跌幅，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)股算是比較淡定的。下面是從成交量排名梳理的一個(gè)地產(chǎn)股當(dāng)日漲跌幅。由于今年至今，普遍漲幅也不大，跌幅小，也不能算一個(gè)安慰。

　　　　工業(yè)品：

　　價(jià)格全面下跌

　　受到限售影響，今天全國(guó)鋼材市場(chǎng)價(jià)格再度大幅下跌。而基本金屬期貨價(jià)格也全面下跌。

　　　　投資：

　　想撈一把就走？不動(dòng)產(chǎn)成了 “凍產(chǎn)”

　　截止9月24日為止，全國(guó)累計(jì)已經(jīng)至少44個(gè)城市樓市加入到限售隊(duì)伍行列。在限購(gòu)限貸之后，“限售”也成為了樓市新一輪調(diào)控升級(jí)的必要手段。

　　有人說，房市的限購(gòu)限售就是股市的停牌。停牌了，不管多大的事至少市值不變。等牛市來了，開盤影響就不大了。

　　房市也一樣，等五年后，平均收入就能匹配現(xiàn)在房?jī)r(jià)了，因?yàn)槲覀冇袊?guó)民收入倍增計(jì)劃。今天的券商研究報(bào)告里有一份，就提到這個(gè)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員李揚(yáng)在“2016《財(cái)經(jīng)》年會(huì)”表示：

　　在房地產(chǎn)去庫(kù)存過程中，各地政府遲遲不肯用提高首付率的市場(chǎng)化手段，而一定要用行政手段調(diào)控，其背后有怎樣的考慮讓人懷疑。2016年初，我說這是一些地方政府和開發(fā)商共謀，果然結(jié)果看到了，很多地方政府的財(cái)政任務(wù)半年剛過就完成了。如果這么偉大的任務(wù)背后摻雜著私心雜念，夾雜著這么多行政手段，我覺得供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革是有問題的。

　　國(guó)信證券(002736)區(qū)瑞明：

　　“限售”擴(kuò)大，對(duì)開發(fā)商、土地財(cái)政乃至產(chǎn)業(yè)鏈來說，都不一定是負(fù)面影響；而且從需求的角度來看，“限售”還有可能是在為培育新的有效住房需求爭(zhēng)取時(shí)間。

　　通過測(cè)算近日出臺(tái)補(bǔ)丁政策的七座城市，居民購(gòu)房籌集首付需要的年限，國(guó)信證券發(fā)現(xiàn)，這七座城市的“限售”年限，正好是這些城市的居民湊齊一套普通住宅首付需要的時(shí)間。

　　　　經(jīng)濟(jì)過熱或是房?jī)r(jià)飆漲時(shí)，政府大概率會(huì)出手給樓市降溫。而這種恰到好處的“限售”年限，還能夠把一部分有購(gòu)買力的住房需求積攢起來、把有需求但購(gòu)買力暫時(shí)不足的潛在購(gòu)房者的購(gòu)買力通過時(shí)間培育起來，待政府下一輪需要再“刺激樓市來救經(jīng)濟(jì)”時(shí)，再將這些需求釋放出來。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：

　　樓市“限售”的時(shí)間并非任意制定。從調(diào)控政策來看，從去年10月份計(jì)算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下，市場(chǎng)從2016年9月份的高點(diǎn)開始下行的市場(chǎng)調(diào)整周期也至少是2年，在下行調(diào)整周期內(nèi)，面臨的最大最直接的風(fēng)險(xiǎn)就是個(gè)人投資投機(jī)者與銀行，間接影響著投資渠道及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。

　　樓市：

　　地產(chǎn)銷量下滑，能不能改變上漲趨勢(shì)？

　　地產(chǎn)調(diào)控的加碼帶來的最明顯變化就是地產(chǎn)銷售量的大幅下降，地產(chǎn)引擎要熄火了。但是又如何呢？對(duì)于全年2017年的全年GDP 增長(zhǎng)影響較小，完全在可承受范圍之內(nèi)。

　　可以持續(xù)嗎？非常不確定。如果按照GDP增長(zhǎng)6.5%的硬性約束，明年全年限售限購(gòu)限貸措施持續(xù)下去的可能性很小，更有可能的是上半年緊，下半年松。這個(gè)套路嘛，大家都很熟悉。一旦放松，配合現(xiàn)在持續(xù)減少的庫(kù)存量，結(jié)果可想而知。

　　凍結(jié)交易，人民幣資產(chǎn)鎖在池中

　　以史為鑒，人民幣貶值是中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格上漲的強(qiáng)大阻力，這些資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)，而股票也難以幸免。但是人民幣升值同時(shí)也是中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格上漲的強(qiáng)大推力。

　　今年前8個(gè)月，人民幣對(duì)美元一輪升值下，在嚴(yán)格的外匯管制下，進(jìn)入房地產(chǎn)是超量發(fā)行的人民幣的最佳選擇。這也是這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的全新背景。

　　7、8月份房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，背后仍有6月份之后央行貨幣投放加大的身影。如今，凍結(jié)房地產(chǎn)交易，鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓它交易，不讓它出現(xiàn)貶值，防止由于房?jī)r(jià)下降而帶來的銀行的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，本身就是為人民幣匯率的穩(wěn)定在做出貢獻(xiàn)。把“限售”留在了國(guó)內(nèi)，防止了資金外流，也為實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革與復(fù)蘇提供了更長(zhǎng)時(shí)間的窗口期。