12月11日，仲量聯(lián)行發(fā)表《2023大灣區(qū)住宅指南》。指南指出，粵港澳大灣區(qū)11個(gè)城市在今年相繼調(diào)整樓市政策后，內(nèi)地大灣區(qū)城市出現(xiàn)局部輕微復(fù)蘇的情況，澳門則呈價(jià)跌量增的趨勢(shì)，香港樓市仍然疲弱，各地復(fù)蘇步伐仍然緩慢，2024年大灣區(qū)各地樓價(jià)可能仍將面對(duì)下行壓力。

　　大灣區(qū)內(nèi)地城市方面，今年9月起，內(nèi)地實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸、調(diào)低住房貸款利率等政策，部分大灣區(qū)內(nèi)地城市也推出地方性樓市調(diào)控政策優(yōu)化細(xì)則，如廣州部分地區(qū)放寬限購，東莞、佛山放寬港澳居民購房條件等。一系列措施釋放市場(chǎng)購買力，加上發(fā)展商在金九銀十期間積極促銷樓盤，帶動(dòng)9月廣州、佛山和東莞三個(gè)城市新盤成交量分別環(huán)比增加60%、19%及219%，其余大部分大灣區(qū)內(nèi)地城市均在10月迎來銷量滯后性增長。

　　受政策影響，大灣區(qū)內(nèi)地城市二手市場(chǎng)交易成本有所下降，二手市場(chǎng)涉及換樓需求的交投增多。其中，中小型住宅市場(chǎng)受惠于復(fù)蘇較高端住宅市場(chǎng)更為明顯。10月廣深佛莞四個(gè)城市的二手住宅成交總量分別環(huán)比增長57%、16%、5%、4%。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，受資產(chǎn)安全意識(shí)增強(qiáng)影響，置業(yè)人士對(duì)資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的重視程度持續(xù)上升。因此，大灣區(qū)內(nèi)地城市新盤成交量增長集中在物有所值的優(yōu)質(zhì)樓盤，導(dǎo)致兩大變化：其一是以未來發(fā)展概念為主要賣點(diǎn)的樓盤對(duì)買家吸引力減弱，截至10月末，中山南朗鎮(zhèn)(包括馬鞍島)新盤平均樓價(jià)兩個(gè)月內(nèi)下滑10%;另一變化是二、三線城市的購買力持續(xù)轉(zhuǎn)移至核心區(qū)，如禪城、南海、順德占佛山十月新盤總成交量的75%，而中心城區(qū)、濱海片區(qū)及松山湖片區(qū)占東莞十月新盤總成交量的80%。

　　曾麗補(bǔ)充，總括而言，大灣區(qū)內(nèi)地城市樓市呈現(xiàn)局部輕微復(fù)蘇的趨勢(shì)，并依然面對(duì)下行壓力。不過，值得注意的是內(nèi)地放寬限購令、樓價(jià)下跌、匯率變化等因素導(dǎo)致更多香港人在大灣區(qū)內(nèi)地城市置業(yè)，當(dāng)中以深圳、廣州及中山為熱門選擇。他們購置住宅作自住的比例較疫情前上升?；葜?、中山等地適宜養(yǎng)老度假的經(jīng)濟(jì)型海景樓盤受到不少青睞。除了深圳口岸附近樓盤備受香港買家追捧外，隨著鐵路交通網(wǎng)絡(luò)更加便捷下，龍華、龍崗等樓價(jià)更低的北部地區(qū)也開始備受注意。

　　澳門樓市方面，受高按揭息率及公營房屋顯著增加的影響下，成交量仍然低企。去年住宅成交量按年減少約50.6%后，今年首三季的成交量與去年相若，市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，在發(fā)展商減價(jià)促銷下，預(yù)計(jì)全年成交量較去年微升。

　　仲量聯(lián)行澳門總經(jīng)理唐偉樂表示，澳門于11月調(diào)整樓市措施，包括減免印花稅、放寬豪宅按揭貸款比例等，將有助于豪宅市場(chǎng)氣氛好轉(zhuǎn)。不過，由于明年實(shí)施的新政策下，購買800萬澳門元以下住宅的買家需要通新聞稿過澳門金管局的貸款壓力測(cè)試指引，最高可獲七成按揭，較現(xiàn)行的最高九成及八成按揭低，令部分發(fā)展商趕在新政前主動(dòng)減價(jià)促銷，導(dǎo)致二手市場(chǎng)減價(jià)出售單位，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)跌量增的趨勢(shì)。明年樓價(jià)仍有下調(diào)壓力。

　　香港樓市方面，受按息高企影響，香港住宅市場(chǎng)，由今年初短暫回暖后出現(xiàn)量價(jià)齊跌的情況。10月住宅成交量環(huán)比下跌25.8%，中小型住宅資本價(jià)格環(huán)比回落1.7%。

　　仲量聯(lián)行香港研究部資深董事鐘楚如指出，盡管10月施政報(bào)告放寬住宅印花稅，但未能為樓市注入動(dòng)力。一手市場(chǎng)交投未見回升，在施政報(bào)告公告后的兩周內(nèi)，主要新盤的首日出售率僅24.6%，而在第三季推出的主要新盤的首日出售率為73.9%。

　　展望明年樓市走勢(shì)，曾麗認(rèn)為，內(nèi)地有充足政策空間可以促進(jìn)熱點(diǎn)市場(chǎng)的購買力逐步釋放，從而帶動(dòng)整體樓市氣氛好轉(zhuǎn)，但在供需基礎(chǔ)因素已改變的情況下，樓市復(fù)蘇步伐將較為緩慢，且高端市場(chǎng)恢復(fù)速度恐將落后于中小型住宅市場(chǎng)。廣州高端二手住宅資本價(jià)格近期繼續(xù)承受下行壓力，預(yù)期隨著房策逐漸發(fā)揮作用，一定程度上將提高市場(chǎng)信心，2024年高端二手住宅資本價(jià)格有望回穩(wěn);深圳高端二手住宅資本價(jià)格未來數(shù)季將持續(xù)下跌，明年中后期樓價(jià)有望企穩(wěn)，高端市場(chǎng)內(nèi)部表現(xiàn)也將持續(xù)分化，總價(jià)三千萬以上的項(xiàng)目抗跌能力相對(duì)較強(qiáng)。

　　鐘楚如則預(yù)期，明年香港豪宅市場(chǎng)在高息及不良資產(chǎn)拋售壓力下，價(jià)格將進(jìn)一步下調(diào)，但租賃市場(chǎng)則受惠于本地租賃需求增加和非本地人才流入，市況及租金表現(xiàn)可望改善。