【中信建投(601066,股吧)房地產(chǎn)】干貨！丁祖昱帶您解讀克而瑞2018年上半年房企銷售百強排行榜

　　來源：陳慎 地產(chǎn)真心話

　　市場判斷及榜單解讀

　　政策研判：“房住不炒”的政策基調(diào)成為常態(tài)

　　從今年上半年來看，雖然政策層出不窮，但房地產(chǎn)相關(guān)的政策的基調(diào)已經(jīng)確定下來，而且在中短期都不會發(fā)生大的改變，目前的政策已經(jīng)成為整個行業(yè)未來發(fā)展的一個基本背景，且政策對市場影響也會越來越趨小，在這樣一個常態(tài)化、長期化的政策影響下，市場會回歸市場本身。

　　過去十多年的調(diào)控或者說在16年之前的幾輪調(diào)控都出現(xiàn)了調(diào)控一年或一年半之后就出現(xiàn)180度的反轉(zhuǎn)，刺激性政策又出現(xiàn)了，調(diào)控政策一年到一年半，然后刺激性政策又出臺，然后再是一年到一年半之后又出調(diào)控政策這樣的循環(huán)往復(fù)的一種狀況。但這一次在確定了“房子是用來住的不是用來炒的”之后，這個限制性政策會長期伴隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)，四限政策會持續(xù)下去。從具體實施的政策上而言，接下來還是會出各種各樣的政策補丁，特別是一些具體城市根據(jù)各自情況制定，可能微觀上面還會有各種各樣的變化，但這不足以影響整個市場大格局的變化，或者說市場趨勢的變化。

　　市場行情：各城市市場行情各自獨立

　　當前的市場情況就是各個城市會走他們自己獨立的行情，或者說會由自身的供求關(guān)系決定這個城市未來的市場發(fā)展，所以一榮俱榮，一損俱損的時代已經(jīng)過去，每個城市它們的走勢可能都是不一樣的。一線城市比如說今年可能供應(yīng)、成交情況會比去年略好一點，但是一線城市也出現(xiàn)了冰火兩重天的情況，比如我們能看到深圳華潤城三期6000多個人參加搖號，凍結(jié)130億，而這僅僅是保證金，同時我們也看到上海一個樓盤500套房只有9個人參加搖號等等，這種情況在一線城市已經(jīng)很普遍。我們統(tǒng)計今年上半年上海50多個新推盤中，供不應(yīng)求的大約不到20個，供求基本平衡的大約在20個左右，然后剩下的10來個項目都是供大于求的。所以在同一個城市當中也出現(xiàn)了不同的市場狀況。

　　即使每個城市走自己的獨立行情，每個城市里面每個不同的區(qū)域板塊供求關(guān)系也在發(fā)生不同的變化。過去那種比較籠統(tǒng)的對行業(yè)的判斷已不適用。這也是為什么有的城市恒大、碧桂園進去挺好，但是換一家國企進去就可能出現(xiàn)問題，同樣一個城市甚至同一個板塊進去不同的企業(yè)，或者說在一個城市不同的板塊進去同一個企業(yè)都會出現(xiàn)不同的結(jié)果。

　　城市分化：三四線城市也將開始出現(xiàn)分化

　　三四線城市當中除了一部分的三線城市，差不多有20、30個三四線城市，市場容量已經(jīng)接近二線甚至達到二線的標準，那么它們可以歸并進二線城市。剩下的很多的三四線城市，或者大多數(shù)三四線城市，甚至五六線城市，它們行情的持久性還是堪憂。不僅僅是最近棚改的問題，實際主要的核心原因還是市場容量、市場規(guī)模的問題，由于人口、需求等諸多方面的原因，這些城市不具備長期穩(wěn)定的市場需求，或者說比較大的市場需求是不具備的。在出現(xiàn)一輪爆發(fā)式的行情后（這種爆發(fā)式行情一般都指在短期內(nèi)，一年左右的時間里面，房價上升50%到100%，然后成交量上升50%到100%，甚至更高）會進入到一個相對比較長的調(diào)整行情當中。所以為什么有些企業(yè)適合進三四線，有些企業(yè)不適合進三四線，今天而言高周轉(zhuǎn)的企業(yè)才能夠進三四線，可以控制風險，做不到高周轉(zhuǎn)的企業(yè)今天進三四線可能都是風險。

　　棚改貨幣化：是三四線城市的重要內(nèi)因

　　去年乃至于今天，三四線城市啟動的很重要的一個內(nèi)因就是棚改，棚改帶動了這些城市的住宅消費需求，特別是貨幣化的分配使得被拆遷的消費者擁有了比較大的購買能力，這些購買能力最終會反映到房地產(chǎn)市場當中，既反映在本地的房地產(chǎn)市場，也反映在周邊的一二線城市當中。如果棚改規(guī)模下降，包括貨幣化比重下降的話，一定會對這部分需求產(chǎn)生影響。還沒進入到棚改周期的城市仍然具備棚改的推動力，但是已經(jīng)棚改兩三年的城市，這個刺激作用會大幅減小。

　　此外影響三四線城市市場成交的另一個因素在于土地和房價產(chǎn)生的價差，這些價差導(dǎo)致外來投資客對于三四線城市銷量的帶動。因此對于三四線城市而言，一個外因是投資需求，一個內(nèi)因是棚改需求，推動了過去1年內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)爆發(fā)。未來如果價差消失，地價和房價都漲，那么三四線城市市場將會面臨一定壓力。

　　銷售排行榜解讀：集中度快速提升，千億房企數(shù)量將破30家

　　今年企業(yè)壓力明顯會比去年大，一方面來自不斷上漲的銷售壓力，無論是100強還是30強，銷售規(guī)模基本上都在去年基礎(chǔ)上有大幅提升。另一方面就是金融環(huán)境對于房企的限制，使得他們銷售壓力比較大。前十強今年上半年土地投資比去年有所下降，一定程度上反映了當前房企資金上的壓力。在消費者端，對按揭的限制、對利率的提升，都是影響房企資金回籠的重要因素，因此我們看到房企資金面壓力還是較大。

　　今年房企集中度提高非常快，我們流量銷售數(shù)據(jù)顯示前30強集中度達48.5%，權(quán)益達38%，都比去年大幅提升，在2017年上半年的時候也就40%左右。今年前3強流量銷售集中度已經(jīng)占到15.4%，前3強中，碧桂園提升明顯更多（其數(shù)據(jù)不僅沒有水分，可能還保留了一些）。今年前10強比重為29.9%，前20強集中度能達到40%，前50強是58.2%，百強是69.3%，200強是75.8%，強者恒強在規(guī)模房企中體現(xiàn)比較明顯。

　　50強占比雖然有所增加，但是主要靠前面企業(yè)市占率的提升，50強之后門檻值上升幅度也不同，像100強房企門檻值上升幅度是27%，200強下跌了11%，所以排名靠后的房企增長幅度是比前面的企業(yè)要慢的。

　　增長最快的是前20強的門檻值，增長了53%，其中要趕超一線房企的大中型房企增長速度會更快一點，排在第二位的是前50強房企，即想沖千億的房企，我認為今年是最重要的機會，再不抓住，他們壓力會更大，當然他們也是現(xiàn)金流最緊張的房企，上半年會在銷售上加大投入。

　　前30強房企門檻值增長了39.8%，也是非?？斓?。前3強增長了25%，前10強增長了21%，相對來說，前10強增長幅度更慢一些，因為基數(shù)比較高了，所以增速提高20%也是不容易的，特別是從去年下半年到現(xiàn)在，投資這塊增長有壓力，導(dǎo)致未來銷售增長難度會越來越大。

　　從具體房企來說，碧桂園最突出，恒大和萬科比較穩(wěn)定，30強房企中有一些表現(xiàn)突出，比如金茂是因為去年一個大單，像新城、祥生、龍光、金科5、6月份銷售提升速度更快一些，像金科、世茂、富力這幾家房企6月單月銷售金額都在200億左右，按照他們現(xiàn)在企業(yè)規(guī)模來計算，又相當上了一個臺階，當然6月份沖業(yè)績也是一個重要因素。

　　目前6月份單月銷售超過百億的房企已經(jīng)有37家，理論上今年過千億的房企的數(shù)量比我預(yù)測的30家要多。因為一般供貨、銷售都集中在下半年，也有個別房企上半年就達到50%以上的目標，包括金科、金茂、建業(yè)、榮光、保利、恒大、陽光城(000671,股吧)、奧園、新城、正榮、世茂、招商、中海。一是因為有些可能年初目標制定保守，第二是因為上半年天時地利人和，他們自己的貨量能夠出來。

　　還有一些企業(yè)上半年完成情況差一點，低于40%，原因多種多樣。所以如果上半年就完成目標的房企，那全年完成目標問題不大，上半年都能單月過100億，那全年過1000億的難度不太大?，F(xiàn)在過400億的房企有33家，33家過千億肯定有；6月份單月過百億有37家，所以 33到37家是目前我做的年末千億公司數(shù)量上的預(yù)測。

　　易居中國上市進展

　　順利的話本月就可以在香港上市，易居一個比較大的特色是中國百大房企都入股了我們公司。其中萬科、恒大、碧桂園都是第二大股東，各占15%的股權(quán)，所以我們和一線房企是在一條戰(zhàn)線上的，當然我們是做的銷售、大數(shù)據(jù)和二手房的平臺。二手房的平臺經(jīng)紀業(yè)務(wù)我們是不參與的，都是一些中小二手房門店加入我們平臺。我們主要是把一手房的分銷業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移過來，讓這些中小門店參與這些渠道。所以我們核心還是在做一手房的生意，也就是增量的生意。

　　我對增量的基本判斷是，未來5年中國總的一手房市場規(guī)模不會下降，金額上甚至還會有上升，去年13.3萬億，今年會略高，未來5年在13-15萬億的高位波動，而且強者恒強，30強和50強的房企占的市場份額也會越來越高。我們股東也給了我們很大的支持，和我們有為期6年的合作戰(zhàn)略協(xié)議，每年也會確保給我們最低的合作金額。易居希望今年完成6000億的銷售額，明年沖萬億。

　　Q&A

　　本周地產(chǎn)行業(yè)的話題很多，包括棚改和融資、還有就是七部委下半年要整治一些亂象，像長沙也出臺了一些新的政策，您覺得下半年行業(yè)政策的走向，升級的具體方向和內(nèi)容？

　　A：大政策不會有大的改變。大家關(guān)注的幾個問題：

　　1、房地產(chǎn)稅的問題，今年有望進入到立法程序，之后明后年有望出臺，最晚2020年出臺。但是房地產(chǎn)稅對市場的威懾力主要在進入立法程序到出臺的階段，而且對二手房的影響比較大，對一手房影響不大。但是出臺后影響會很快消除，因為一方面稅率不是很高，另一方面三四線基本都不會收，一二線也有很大免稅的空間。所以房地產(chǎn)稅也不用太過于擔心，靴子落地后影響會慢慢消除。另外目前網(wǎng)上在傳房地產(chǎn)稅要全國征收，這是不合常識的，因為房地產(chǎn)稅是地稅，不可能全國征收。就不用擔心你總數(shù)有多少，你只需要擔心你在各地的數(shù)量就行了。

　　2、關(guān)于補丁政策，由于政策基調(diào)規(guī)定了“房住不炒”，所以一旦出現(xiàn)某個區(qū)域或某個城市特別火爆，特別是在搖號的過程中特別火爆又出現(xiàn)了貓膩，或者又出現(xiàn)了什么供大于求、假離婚等情況，那么地方政府壓力就會非常大，那么他就會去想政策上面有什么漏洞、問題，之前像長沙、像成都，限購政策方面完全都是幾乎是不限購的，他們是按照個人來算的，每個人可以買兩套房，那么現(xiàn)在改成家庭是正常的，其他城市都是家庭，個別城市竟然是按個人來算的，這個補丁肯定是要打的。

　　3、企業(yè)買房的問題，企業(yè)買房像杭州、長沙其實現(xiàn)在是非常非常少的，企業(yè)買房比重占的比較多的是一線城市，上海、深圳這些限購比較嚴格、企業(yè)意識比較強的這些城市，企業(yè)買房的比重比較大，杭州到目前為止，企業(yè)買房的占比大概1%都不到，上海、深圳這些城市其實也不太會限制，因為從法律上來講，沒有辦法來限制企業(yè)購房的問題，最多在搖號過程當中把企業(yè)購房的搖號放在后面一些。

　　所以這些方面也不用過于擔心，最需要擔心的其實還是棚改政策，棚改政策目前因為影響會比較大，所以相關(guān)部門也沒有特別明確的表態(tài)，但這次傳出來的情況也不是空穴來風，但棚改政策的變化不會影響今年的市場，或者說不會影響今年棚改啟動的三四線，因為今年上半年的棚改貨幣化已經(jīng)達到了相對高點，棚改對市場的影響要明后年才能體現(xiàn)出來。對于企業(yè)來說，今年財務(wù)報表體現(xiàn)出來的利潤率并不會下降，但是再上升的可能性比較小，因為去年的利潤率已經(jīng)達到了一個相對高點，所以今年的財報還是不會難看的，所以地產(chǎn)股最近的調(diào)整我認為是短期的機會。

　　請問易居房友目前發(fā)展進展？它和目前市場上已有的這些二手房中介平臺相比有些什么突出的特色和優(yōu)勢呢？

　　A：易居房友的模式是聯(lián)盟平臺模式，和目前的直營、中介加盟的模式都不太一樣，這個平臺提供品牌，提供系統(tǒng)，提供專業(yè)服務(wù)，然后整合相關(guān)的中小門店，希望這些中小門店能夠加入到這個平臺當中，也不收加盟費，也不收所謂的傭金提成，加入之后這些中小門店要換易居房友的品牌，用易居房友的系統(tǒng)。

　　我們賺的還是一手房的錢，因為我們能夠整合比較多的一手房相關(guān)資源，來做分銷和渠道，那這部分的傭金我們是二八開，80%歸這些中小微門店，20%歸平臺所有。今年上半年開始試點以來，已經(jīng)接近100億的交易額，下半年我們希望再做個400-500億的交易額，明年希望超過2000億的交易額，因為渠道這塊是目前開發(fā)企業(yè)最看重的，比如三四線城市的項目，或者投資型的項目，又或者一些非住宅類的項目，開發(fā)商渠道費用可能占到營銷費用的90%以上。另外我們現(xiàn)在已經(jīng)超過8000家店，希望能夠在8月份突破10000家店，就是累計的簽約合作門店數(shù)達到10000家，能夠在全國主要城市包括一些三線城市都能夠有我們的平臺和渠道。當然未來也在引入比如金融的合作，也在引入裝修的合作，也在引入租賃的合作，那么這些合作引入之后我們也都可以和中介公司來分享這些傭金，這個都不是我們自己直營的，都是引入一些第三方來提供這些商業(yè)服務(wù)的，我們其實是起到了一個大中介平臺的作用。

　　請問對于房企未來集中度的預(yù)判上大概還有多少上升空間？

　　A：因為到今年上半年TOP30房企是50%的市場占有率，我認為集中度的快速上升應(yīng)該至少達到TOP30房企擁有70%的市場占有率，后面才會慢慢慢下來或者說緩和下來，所以應(yīng)該還有一兩年的快速發(fā)展空間。

　　易居和中介公司新房銷售的傭金二八分成，首先給到誰？具體是個什么情況？

　　A：首先給到易居，易居再分配出去。分銷的傭金是比較高的，我們目前代理的傭金大約在0.9%左右，其中已經(jīng)把各種各樣的獎勵費用、人頭費等全都算上去了，基礎(chǔ)費用大概在0.8%。但是分銷傭金平均在2%到3%，因為分銷具體按套數(shù)來算，所以分銷傭金比較高?，F(xiàn)在簽合同是我們以易居房友的名義去和開發(fā)企業(yè)簽下來，再分發(fā)到所有的易居房友平臺上的中介公司，讓他們來參與分銷的工作。

　　比較依賴分銷的是銷售在三四線城市的開發(fā)商還是一二線城市的開發(fā)商？

　　A：一二線城市中心城區(qū)不依賴分銷，但是遠郊非常依賴分銷，就像之前提到的上海某個項目500套只有9人購買，所以不依賴分銷是賣不動的，包括北京、深圳，一些遠郊剛需項目。由于現(xiàn)在房價相對較高，而客戶購買力水平不夠，投資客又非常謹慎，在一二線城市只投資中心城區(qū)的一些項目，所以一些遠郊項目壓力非常大。除了一線城市城區(qū)內(nèi)的項目，環(huán)一線的項目都靠分銷，一些熱點二線城市，比如成都、武漢、南京等，以前不靠分銷，但最近新政出來，市場出現(xiàn)比較大的壓力，分銷比重開始上升，所以今天一線城市遠郊依賴分銷，二線城市開始依賴分銷，三四線非常依賴分銷。

　　易居合作的公司很多，業(yè)務(wù)覆蓋面也很廣，從您了解的情況來看，三四線城市甚至四五線城市的需求，主要是投資客居多，還是自居客居多？

　　A：三四線城市，在銷售的第一輪高峰期中，區(qū)域內(nèi)部的客戶比重相對較高，而在銷售的第二輪高峰，很多地方外來的投資客比重較高。尤其是環(huán)一線和環(huán)二線地區(qū)，投資客的比重非常高。但是在相對獨立的三四線城市中，投資客的比重較為有限。

　　如何看未來一二手房價差的延續(xù)性？

　　A：從價差的情況來看，會隨著時間慢慢消除。因為16-17年價格的傳導(dǎo)機制是：土地到一手房到二手房，所以當時需要控制土地市場。但是目前的傳導(dǎo)機制發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變，即一手房的限價影響了土地的價格，再有地價傳導(dǎo)到二手房，所以目前一二線城市溢價率在下降。雖然在4、5月份二手房的價格有所上升，尤其在一線城市有10%左右的回升，但是可以看到在一線城市郊區(qū)一二手房沒有倒掛的價差，所以一二手房價格的倒掛，需要一定的時間來消除，只要限價堅持，價差一定會縮小。