來源：一見財經

　　如果能深刻理解下一步房地產市場的走勢，就能理解地產大佬潘石屹這幾年為什么一直堅持“賣賣賣”。

　　最近，房地產市場發(fā)生了深刻變化，絕不是簡單的政策變調，不管是調控的深度還是廣度、亦或是參與方之多，都遠超以前。

　　有句俗話叫“春江水暖鴨先知”，潘石屹大甩賣或許能說明他的先見之明。

　　01

　　7月31日，中央政治局會議召開，關于房地產的表述是：“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲?！?/p>

　　這個表述里，很多都是“老話”，并無新意，但敏感的政策研究者發(fā)現，“遏制房價過快上漲”變?yōu)椤岸糁品績r上漲”，言外之意，房價由“不能過快上漲”變?yōu)椤案静荒軡q”。

　　結合新的表態(tài)，再縱觀兩年多來的房地產調控，監(jiān)管層的調控決心已經超過以往歷次。

　　有人猜測，高層關于當前房地產形勢和問題的判斷，以及解決問題的調控措施和制度機制已取得廣泛共識，喊了很久的“房地產市場長效機制”可能不遠了。

　　更重要的是，會議強調，加大基礎設施領域補短板的力度。這意味著，中央已經尋找了新的經濟增長點，以擺脫對房地產的過度依賴。

　　另外，在本次會議之前，監(jiān)管層已經通過中央媒體向市場喊話，直指目前市場上出現的房地產亂象，這些都清晰的寫在新華社連續(xù)發(fā)表的5篇社評中了。

　　第一篇針對房價：上半年局部房地產市場投資投機抬頭的苗頭，各地應嚴格把“房住不炒”落到實處，為“接棒”房地產長效機制創(chuàng)造良好市場環(huán)境。

　　第二篇針對土地財政：部分地方政府對落實“房住不炒”要求認識仍不到位，對于市場炒作睜一只眼閉一只眼，甚至希望炒高房價拉高地價，由此增加賣地收入推動發(fā)展。

　　第三篇針對高價賣地：不少三四線城市樓市、土地市場出現雙升溫苗頭。在此情形下，樓市調控應從緊從嚴、精準出擊，增強預期引導，加強秩序整頓。

　　第四篇和第三篇差不多，針對高價賣地：當前三四線城市土地市場熱度高企，一些熱點城市高價地仍未絕跡，要控地價。

　　第五篇針對租賃房市場亂象：我國住房租賃市場還不夠成熟，政府和企業(yè)需再加把勁，從制度建設、金融支持、服務保障等多方面入手，盡快補上短板。

　　新華社的社論其實是給政治局的定調“預熱”的，意思很明白，指出問題，解決問題。

　　除了新華社，央行主管的《金融時報》8月3日也向市場喊話：“調控力度仍不容放松”，這其實是對之前外界認為“央行放水流入房地產”的回應。

　　最最最重要的是，最近市場已經給出了答案，盡管房價大跌并不多見，但寒意已來。

　　中指院數據顯示，7月份全國300城市住宅用地成交均價下降幅度接近兩成，溢價率較去年同期下降22個百分點。

　　另據中原地產統(tǒng)計數據顯示，今年1~7月，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。

　　土地流標說明兩個問題：

　　1、房地產商沒錢了。這個可能性很大，今年房地產商不僅要面對高地價，還要面對去杠桿，資金壓來可想而知。

　　2、房地產商對未來市場沒把握。各地的密集調控政策，基本上已經讓房地產市場回到“計劃經濟時代”，房企利潤空間被壓縮。

　　綜上，不管是監(jiān)管層的態(tài)度，還是權威媒體的解讀，亦或是真實的市場表現，都可以看出，房地產市場可能要涼。

　　02

　　悲哀的是，現在仍有很大一部分人認為房價還會上漲，持續(xù)不斷的上漲，不客氣的說，他們有可能是最后一波“接盤俠”。

　　其實，聰明的人，早都覺醒了，地產大佬潘石屹就是其中之一。之前一見君還沒有深刻理解他“賣賣賣”的用意，最近才恍然大悟。

　　在整個房地產市場，不管是媒體還是投資者，說白了都是旁觀者，地方政府和房地產商才是真正的參與者，他們的動向值得重視。

　　2012年，潘石屹宣布SOHO中國從“銷售”向“自持”物業(yè)轉型，公司的業(yè)務重點就放在了租賃業(yè)務上。之后，潘石屹開始著手出售旗下的項目。

　　2014年2月28日，SOHO中國宣布將其在上海的兩個項目“SOHO靜安廣場”和SOHO海倫廣場“以52.3億元的對價，出售給【金融街(000402)、股吧】控股。

　　同年9月份，SOHO中國又將凌空SOHO一半的項目出售給了攜程旅游網路技術（上海）有限公司，總對價約為30.5億元。

　　2015年9月23日，SOHO中國宣布退出上海外灘金融中心項目，以84.93億元向其股東之一浙江復星國際集團（00656.HK）出售名下外灘項目的全部股權。

　　2016年7月29日，SOHO中國以人民幣32.97億元整售SOHO世紀廣場，包括商業(yè)辦公面積4.3萬平方米，折合單價76700元/平方米。出售完成后，SOHO中國獲得5.02億元的毛利潤。

　　三年時間，潘石屹通過出售旗下業(yè)務套現236億元。值得一提的是，在出售項目的同時，潘石屹并未再買過一個新項目。

　　在公司2016年業(yè)績會上，潘石屹曾說：“做生意永遠不變的就是市場高峰的時候出貨，市場低峰的時候進貨?！?/p>

　　當時，潘石屹表示，還要在上海再出售三個非核心項目，分別為凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場。

　　2017年，SOHO中國將位于上海的虹口SOHO和領空SOHO以總價85.81億元的價格出售，同年7月4日，潘石屹宣布啟動光華路SOHO2項目的整售。

　　在今年3月份的2017年業(yè)績發(fā)布會上，潘石屹對于是否還要繼續(xù)出售上述項目則表示，對于光華路SOHO2項目來說，市場上也沒有這樣的大老板能夠買，因此決定繼續(xù)持有。

　　粗略計算，從2014年至2017年，潘石屹通過“賣賣賣”已經獲得了286.51億的現金流。

　　03

　　今年以來，潘石屹對中國房地產市場就比較悲觀，4月份，潘石屹就曾語出驚人：房價是吸毒。

　　潘石屹在微博用短視頻的方式，公開表達自己對國內房地產市場的看法。他表示：房地產市場一天比一天畸形，已經違背了常識。

　　潘石屹認為是多種因素促使了房價的快速上漲，并且犀利地直言政府、銀行和開發(fā)商獲得了房地產的大部分紅利，其他群體只占一個小頭，別人在吃肉，其他的幾十個相關行業(yè)只能喝點湯。

　　潘石屹在視頻中還說，中國的房價已經高得離譜了。“幾撥人渴望房價一直漲，永遠漲下去，像吸毒一樣上癮了，離不開了。他們一起合謀，千方百計要讓自己分得更多的蛋糕?！?/p>

　　最近，他又在一個采訪中說，中國的商業(yè)地產租金收益率越來越低。

　　另外，最近頻頻出事的中國第一大房企碧桂園頻頻出事，表面上是工程質量問題，本質上是資金鏈嘎嘎作響，必須通過“高周轉”的方式保證資金鏈不斷裂。

　　對此，潘石屹最近表示，“如果是不擇手段的一味追求高周轉，是會出事情的。”

　　對比碧桂園，潘石屹這幾年“賣賣賣”算是勝利大逃亡嗎？