睿信地產(chǎn)研究院

　　近年來，由于土地市場(chǎng)競(jìng)爭加劇、房企自身規(guī)模擴(kuò)張需求加劇的大環(huán)境下，房企合作開發(fā)、小股操盤或輕資產(chǎn)代建類項(xiàng)目屢見不鮮。

　　睿信地產(chǎn)研究院根據(jù)2017年上市地產(chǎn)企業(yè)披露數(shù)據(jù)，通過對(duì)披露銷售額數(shù)據(jù)的前100名企業(yè)進(jìn)行少數(shù)股東權(quán)益占比（少數(shù)股東權(quán)益/凈資產(chǎn)）的統(tǒng)計(jì)，側(cè)面印證行業(yè)合作趨勢(shì)。

　　少數(shù)股東權(quán)益占比整體提升，規(guī)模企業(yè)占比較高

　　近兩年，在房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)規(guī)模雙雙走高的同時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)少數(shù)股東權(quán)益占比均值以每年1-2個(gè)點(diǎn)的速度穩(wěn)定提升。

　　分位數(shù)據(jù)顯示，2017年，75分位對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)已達(dá)30%，幾乎為25分位5倍，且增速明顯高于50分位；百強(qiáng)企業(yè)平均少數(shù)股東權(quán)益占比已接近20%，超過50%的有5家。

　　結(jié)合銷售規(guī)?？矗N售龍頭企業(yè)（碧桂園、萬科、中國恒大）少數(shù)股東權(quán)益占比均值在2016年達(dá)到近年巔峰40%，2017由于恒大相關(guān)數(shù)據(jù)的大幅下滑導(dǎo)致龍頭企業(yè)均值跌至34%，但仍高于行業(yè)其他分層均值；銷售金額TOP4-20企業(yè)占比均值連續(xù)兩年攀升，2017年達(dá)到接近 30%水平。而銷售金額TOP50-100的中小型企業(yè)少數(shù)股東權(quán)益占比處于低位水平且近五年無明顯增長。

　　從少數(shù)股東權(quán)益占比分布看，三家龍頭企業(yè)中恒大超過50%，碧桂園及萬科處于10-33%之間；銷售排行TOP4-20企業(yè)大部分集中在10-50%區(qū)間內(nèi)，而銷售金額排在51-100名的企業(yè)少數(shù)股東權(quán)益占比普遍低于33%，半數(shù)低于10%，說明規(guī)模企業(yè)合作類項(xiàng)目占比整體高于中小型企業(yè)。在獲取優(yōu)質(zhì)土地、降低開發(fā)成本、實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張等多重因素推動(dòng)下，房企合作開發(fā)、共贏發(fā)展已漸成趨勢(shì)。

　　少數(shù)股東權(quán)益占比增速穩(wěn)定提升，部分增長或由融資方式產(chǎn)生

　　在少數(shù)股東權(quán)益占比增速方面，增速前十的企業(yè)增長均超過10個(gè)百分點(diǎn)。其中，當(dāng)代置業(yè)除與【陽光城(000671)、股吧】等地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品技術(shù)輸出、項(xiàng)目運(yùn)營等多層次、多領(lǐng)域合作之外，還側(cè)重于多元化領(lǐng)域的合作，如與阿里進(jìn)行大數(shù)據(jù)相關(guān)合作，與龍記集團(tuán)在地產(chǎn)金融化領(lǐng)域、地產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域、地產(chǎn)投行等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的合作。另外，旭輝通過合作實(shí)現(xiàn)城市開拓與深耕是其主要模式之一，通過優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作伙伴遍及國企、民企、外企、土地資源方、資金方等，并與華夏、濱江、中駿、雅居樂等建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

　　在少數(shù)股東權(quán)益占比增長最快的10家企業(yè)中，通過少數(shù)股東權(quán)益占比及少數(shù)股東應(yīng)占利潤進(jìn)行對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，大部分企業(yè)少數(shù)股東應(yīng)占利潤明顯低于權(quán)益占比，這種情況一般出現(xiàn)在企業(yè)在對(duì)有息債務(wù)權(quán)益化處理后，導(dǎo)致的少數(shù)股東權(quán)益占比增加。

　　小結(jié)

　　2017年，地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)少數(shù)股東權(quán)益占比整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，規(guī)模企業(yè)少數(shù)股東權(quán)益占比與中小企業(yè)相比數(shù)值較大；在增速方面，少數(shù)股東權(quán)益占比整體穩(wěn)定上漲，部分企業(yè)的快速提升或由融資方式產(chǎn)生。

　　百強(qiáng)榜企業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)

　　1．　在滬深交所、港交所、新交所等境內(nèi)外交易平臺(tái)公開上市的企業(yè)，且官方披露了2017年的地產(chǎn)簽約銷售金額的，按2017年企業(yè)披露的少數(shù)股東權(quán)益占比進(jìn)行排序；

　　2．　企業(yè)收入構(gòu)成滿足以下條件：①以中國大陸為主要經(jīng)營地區(qū)，大陸地區(qū)收入占比50%以上；②房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)收入占比50%以上。