碧萬恒融“四巨頭”年內(nèi)銷售超2萬億 房企轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)重塑競(jìng)爭(zhēng)格局

　　張曉玲；陳靚

　　本報(bào)記者 張曉玲

　　實(shí)習(xí)生 陳靚 深圳、廣州報(bào)道

　　時(shí)間步入2018年末，房地產(chǎn)行業(yè)一年來風(fēng)起云涌、變化萬千，卻仍是以規(guī)?！罢f話”，銷售領(lǐng)域仍是大企業(yè)的天下。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、恒大和融創(chuàng)前11月的銷售業(yè)績(jī)占據(jù)前四，總額超過2萬億。

　　截至11月，銷售超過千億的房企已有25家，到年底可能會(huì)超過30家，同比去年幾近翻倍；其他各梯隊(duì)的銷售金額入榜門檻，也明顯提高，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　硬幣的另一面卻是弱市之際的寒涼，不少房企面臨資金鏈危機(jī)，“二八定律”凸顯；11月房企項(xiàng)目積極入市，但去化率表現(xiàn)普遍不及預(yù)期。

　　在行業(yè)的下行周期之中，房企的戰(zhàn)略變化、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型越發(fā)明顯，逐漸從拿地、建房、拿地的傳統(tǒng)開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”布局產(chǎn)業(yè)，走上城市綜合運(yùn)營(yíng)之路。

　　而在這樣的新賽道角逐中，行業(yè)有望重塑競(jìng)爭(zhēng)格局，產(chǎn)生新的王者、領(lǐng)軍者。

　　格局暗流涌動(dòng)

　　縱觀房地產(chǎn)行業(yè)30年的風(fēng)云變遷，龍頭企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)從未停止過。

　　2000年前后，第一代房企龍頭確立，萬保招金四大龍頭揚(yáng)名，萬科穩(wěn)居第一把交椅十幾年。

　　2008年金融危機(jī)后，樓市經(jīng)歷巨變，一輪大洗牌上演，恒大、萬達(dá)、碧桂園等民企涌入，發(fā)展勢(shì)頭迅猛非常，很快就成為最頂層的房企新貴。

　　過去三年，又一輪的行業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)，在保利、中海、金地等老牌企業(yè)放緩腳步的同時(shí)，碧桂園、恒大、融創(chuàng)躋身四強(qiáng)；閩系房企也集中發(fā)力，旭輝、【陽(yáng)光城(000671)、股吧】、泰禾等后來居上，影響和重塑著行業(yè)格局。

　　在暗流涌動(dòng)的格局變幻中，隨著2018年漸進(jìn)尾聲，房企之間強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局也在深入地展現(xiàn)。

　　克而瑞日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，碧桂園、萬科、恒大和融創(chuàng)中國(guó)延續(xù)了去年的成績(jī)，占據(jù)流量金額前四，年內(nèi)四家銷售總和約為2.16萬億元，與去年同期的1.77億元相比，增長(zhǎng)3900多億元。

　　從整體上來看，各房企規(guī)模穩(wěn)步上升，截至11月末，千億房企數(shù)量已達(dá)25家，其中6家房企業(yè)績(jī)規(guī)模在3000億元以上。

　　百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻也快速提升，這在排名靠前的梯隊(duì)中尤為明顯。

　　排名前十的房企銷售金額入榜門檻達(dá)到1821.2億元，相比去年同期增幅達(dá)到46.9%；這一梯隊(duì)在這一年的時(shí)間內(nèi)，除了新城控股新晉前8，【華夏幸福(600340)、股吧】跌至17，其余9位都堅(jiān)若磐石。

　　而要躋身前50強(qiáng)，則要達(dá)到463.1億元，同比上漲36%；排在第100的上坤置業(yè)的流量金額為165.7億元，與去年同期排名100的信達(dá)地產(chǎn)的125.1億元相比，增長(zhǎng)32.5%。

　　“龍頭房企銷售逐漸放緩”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，成為了過去搶地的主流企業(yè)?！?/p>

　　克而瑞研究報(bào)告分析顯示，11月以來，雖然房企項(xiàng)目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現(xiàn)普遍不及預(yù)期，原本房企期望依靠加大供應(yīng)的年末反彈，實(shí)現(xiàn)難度很大。

　　三季度以來，房企融資渠道收緊，面臨錢荒；市場(chǎng)觀望情緒濃厚，去化壓力大增；土地市場(chǎng)的頻頻流拍，房企拿地態(tài)度明顯謹(jǐn)慎。

　　因此，擁有充足資金的大型企業(yè)有能力在這樣的機(jī)會(huì)下囤積糧草，調(diào)整結(jié)構(gòu)；而中小型企業(yè)則更艱難度日，面臨被收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，房企集中度呈現(xiàn)加強(qiáng)態(tài)勢(shì)是業(yè)內(nèi)共識(shí)。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍在加劇，TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企占據(jù)近市場(chǎng)一半份額，TOP10集中度也已經(jīng)達(dá)到30%。

　　行業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，排名前十的房企市占率應(yīng)該達(dá)到40%以上。

　　克而瑞分析指出，今年最后一個(gè)月各大房企之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)張的道路上從未停歇，就像陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌所言，“規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)是永恒的主題?！?/p>

　　轉(zhuǎn)型加速度

　　經(jīng)過這么多年快速的增量發(fā)展，從總量上，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入存量時(shí)代，在區(qū)域和發(fā)展的不平衡之間發(fā)現(xiàn)商機(jī)，將是房企發(fā)展方向和重點(diǎn)。

　　11月30日，萬科董事會(huì)主席郁亮重申了這樣的行業(yè)判斷，“中國(guó)住房全面短缺、房?jī)r(jià)單邊快速上漲的時(shí)代已經(jīng)過去。”

　　同時(shí)，在政策的強(qiáng)力調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)在2018年進(jìn)入下行通道；在2018和2019這樣的節(jié)點(diǎn)，房企將面臨更多挑戰(zhàn)?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，目前龍頭房企更追求有質(zhì)量增長(zhǎng)，規(guī)模增長(zhǎng)較為平穩(wěn)。

　　但轉(zhuǎn)型的壓力也早已有之。2012年，萬科就提出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。同時(shí)，萬科加大了向城市生活服務(wù)商的轉(zhuǎn)型力度，涉足長(zhǎng)租公寓、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、教育和養(yǎng)老等業(yè)務(wù)。

　　除了萬科之外，中海、龍湖、華潤(rùn)等房企的轉(zhuǎn)型動(dòng)作也愈發(fā)深入。

　　中海地產(chǎn)董事會(huì)主席顏建國(guó)表示，“房企不應(yīng)只滿足住宅板塊開發(fā)，而應(yīng)是開發(fā)+運(yùn)營(yíng)服務(wù)商?！苯衲?，中海的企業(yè)定位發(fā)生改變，其最新定位是，成為卓越的國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)。

　　而龍湖則布局更早，2017年龍湖確定了住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和物業(yè)服務(wù)這四大主航道業(yè)務(wù)。今年年初，龍湖地產(chǎn)更名“龍湖集團(tuán)”，明確了“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略理念，轉(zhuǎn)型決心強(qiáng)烈。

　　各大房企去地產(chǎn)化，向其他物業(yè)轉(zhuǎn)型的決心，從房企扎推改名的情況也能窺見一二。

　　除了龍湖，今年以來，時(shí)代地產(chǎn)和奧園紛紛去掉“地產(chǎn)”二字，更名為“時(shí)代中國(guó)”和“奧園集團(tuán)”，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)更名為“萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)”；萬科旗下的深圳萬科房地產(chǎn)更名為“深圳萬科發(fā)展”。

　　隨著模式從開發(fā)轉(zhuǎn)向“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”，在未來，運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域或?qū)⒊蔀榉科蟾?jìng)相角逐的重點(diǎn)，從而成為重塑行業(yè)的契機(jī)。

　　郁亮等人士認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)模式這一新賽道出現(xiàn)之后，房企之間將不再膠著于銷售量多少的傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)，而是形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局；運(yùn)營(yíng)賽道不再比拼短期的銷售金額，而將更加注重穩(wěn)定的租金和管理費(fèi)等收入。

　　華潤(rùn)、萬科、中海這些有先見之明的房企，在未來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將會(huì)得以凸顯；目前銷售規(guī)模落后的企業(yè)，未來彎道超車也不是沒有可能。