商業(yè)地產(chǎn)過多和銀行貨款利息致多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯下降

　　背靠中航工業(yè)集團(tuán)這棵“大樹”的中航地產(chǎn)(000043) ，交出了一張并不亮眼的成績(jī)單。近日，中航地產(chǎn)發(fā)布2017年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，2017年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入58.93億元，同比下降6.88%，其他財(cái)務(wù)指標(biāo)也明顯下滑。

　　事實(shí)上，這已是中航地產(chǎn)連續(xù)第三年出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑。2015年、2016年中航地產(chǎn)凈利潤(rùn)分別為4.01億元、1.61億元，分別較上一年同比下降18.53%、59.77%。

　　針對(duì)利潤(rùn)持續(xù)下滑的現(xiàn)狀，中航地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向長(zhǎng)江商報(bào)記者透露，正如財(cái)報(bào)中所述，由于戰(zhàn)略布局出現(xiàn)失誤和投資過熱的商業(yè)地產(chǎn)，外加為響應(yīng)國(guó)資委的“瘦身計(jì)劃”，不斷“賣賣賣”，中航地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)連續(xù)出現(xiàn)下滑，業(yè)績(jī)一直處于“水深火熱”之中。

　　房地產(chǎn)專家謝逸楓在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，中航地產(chǎn)盈利指標(biāo)下降，其一在于投資開發(fā)的成本過高，稅費(fèi)增加比較大，尤其是拿地的成本非常高，導(dǎo)致整體的成本上升，影響到盈利的下降；其二，中航地產(chǎn)本身持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過多，導(dǎo)致資金回收緩慢；此外，銀行的貸款利息相對(duì)高增加資金壓力。

　　一位在中航地產(chǎn)就職近5年的前員工日前向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，放棄房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)戰(zhàn)物業(yè)，有明顯的“吃老本”、“保就業(yè)”的意圖。但賣掉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)包的中航地產(chǎn)進(jìn)入了自身發(fā)展的下半場(chǎng)，未來將集中資源發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，這或許是“滿血回歸” 的一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　利潤(rùn)下滑經(jīng)營(yíng)成本上升

　　近日，中航地產(chǎn)發(fā)布2017年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，其各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯下滑，中航地產(chǎn)2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入58.93億元，同比下降6.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.51億元，比2016年同期下降6.74%；其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為28.08億元，同比大幅下降26.01%。

　　事實(shí)上，這已是中航地產(chǎn)連續(xù)第三年出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑。2015、2016年，中航地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.01億元和1.61億元，同比下滑幅度分別為18.53%和59.77%。

　　“盈利等指標(biāo)不斷下滑，其實(shí)是說明地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展正在走下坡路，面臨退房令的壓力，所以土地投資等方面是有制約的，這都會(huì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和盈利能力?！敝x逸楓認(rèn)為，近年來，中航地產(chǎn)盈利指標(biāo)不斷下滑，與其項(xiàng)目密集布局在三四線城市的戰(zhàn)略失誤有關(guān)。

　　利潤(rùn)下滑的同時(shí)，中航地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成本卻仍在上升。2016年中航地產(chǎn)銷售費(fèi)用為3.22億元，同比增幅為57.78%；管理費(fèi)用為3.40億元，與2015年的3.38億元相比，變化不大；財(cái)務(wù)費(fèi)用為4.44億元，同比增長(zhǎng)19%。

　　對(duì)于銷售費(fèi)用的大幅增加，中航地產(chǎn)解釋稱，主要原因是公司部分項(xiàng)目本年開始預(yù)售，導(dǎo)致銷售代理費(fèi)等大幅增加。

　　此外，中航地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占企業(yè)總營(yíng)收比重持續(xù)走低，2015年、2016年、2017年分別為65.08%、60.03%、47.65%。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管決定剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但中航地產(chǎn)在增加現(xiàn)有項(xiàng)目銷售力度方面，仍然不遺余力，這也是其進(jìn)一步增加回款、緩解公司資金壓力的一種手段。

　　拋售多個(gè)公司和項(xiàng)目

　　面對(duì)盈利指標(biāo)下滑的陣痛，中航地產(chǎn)“賣賣賣”的腳步一直沒有停止。長(zhǎng)期以來，中航地產(chǎn)不斷通過轉(zhuǎn)讓下屬公司股權(quán)以回籠資金。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅2014年，中航地產(chǎn)即公開掛牌轉(zhuǎn)讓 2 家子公司，協(xié)議轉(zhuǎn)讓 5 家子公司。

　　2016年底，中航地產(chǎn)以20億元的價(jià)格，將旗下的9個(gè)項(xiàng)目打包出售給保利地產(chǎn)(600048) ，包括在武漢的首個(gè)商住項(xiàng)目九方城。2017年，中航地產(chǎn)又完成了中航城置業(yè)(上海)有限公司100%股權(quán)和深圳市深越聯(lián)合投資有限公司27%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　截至2017年底，中航地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅占總營(yíng)收的47.65%，其“地產(chǎn)”之名已逐漸淡去。

　　“拋售項(xiàng)目應(yīng)該是符合央企地產(chǎn)資源整合的需要的。而且通過此類拋售，也利好資金回籠，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的梳理。這對(duì)于中航地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型也是有積極的促進(jìn)作用的?！币拙友芯吭貉芯吭和鯄?mèng)雯對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示。

　　謝逸楓則認(rèn)為，中航地產(chǎn)目前資金鏈的確有點(diǎn)問題，不僅僅是負(fù)債比較高，而且公司下屬項(xiàng)目銷售也并不是很好。而且有些項(xiàng)目開工的時(shí)間也不是很明確。尤其是負(fù)債率的提高，以及現(xiàn)金流緊張，導(dǎo)致其不得不賣掉手里的一些項(xiàng)目與資產(chǎn)。

　　中航地產(chǎn)因資金承壓拋售多個(gè)業(yè)務(wù) ，目前效果如何？“目前仍看不到明顯的效果，中航地產(chǎn)因資金承壓拋售多個(gè)業(yè)務(wù)之后，仍在四處尋找戰(zhàn)略方向?！敝x逸楓直言，從目前賣項(xiàng)目的效果來看也并不是很好，主要是因?yàn)閽伿垌?xiàng)目的資產(chǎn)規(guī)模并不大，還有其他的債務(wù)，因此即使是把手里的項(xiàng)目資產(chǎn)賣掉，可能還不夠還債。

　　押寶物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　在出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之后，中航地產(chǎn)決定集中資源發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2016年的營(yíng)收構(gòu)成中，中航地產(chǎn)建筑樓宇工程業(yè)務(wù)的占比為2.65%，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的占比為60.03%，物業(yè)與餐飲等業(yè)務(wù)的占比為37.32%。

　　這些業(yè)務(wù)共同在2016年為中航地產(chǎn)帶來1.61億元的凈利潤(rùn)。但值得注意的是， 1.61億元的凈利潤(rùn)中，來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的為0.33億元，來自物業(yè)管理業(yè)務(wù)的為1.19億元，建筑業(yè)(樓宇工程)的為0.14億元，服務(wù)業(yè)及其他為-0.04億元。

　　對(duì)比營(yíng)收結(jié)構(gòu)可知，占據(jù)營(yíng)收大頭的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并沒有成為公司凈利潤(rùn)的最大貢獻(xiàn)板塊，占營(yíng)收比重約3成的物業(yè)板塊反而成為公司的利潤(rùn)“大戶”。

　　中航地產(chǎn)2017年年報(bào)顯示，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收28.67億元，占總營(yíng)收比重不到一半，對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)近五分之四。

　　“中航地產(chǎn)之所以剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，全力投入物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，一是走輕資產(chǎn)化發(fā)展道路的需要，二是央企整合的需要。”王夢(mèng)雯表示，通過對(duì)自持商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)管理為以后的轉(zhuǎn)型提供了良好的基礎(chǔ)，目前中航地產(chǎn)轉(zhuǎn)型思路是從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)再轉(zhuǎn)向物業(yè)管理，減少了成本，在增加盈利的同時(shí)還能避免債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得注意的是，占凈利比重如此之大的物管業(yè)務(wù)，其2017年毛利率僅為10.55%，雖較2016年同比上升0.18%，但仍遠(yuǎn)落后于同行業(yè)。

　　全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)報(bào)告顯示，2016年，百?gòu)?qiáng)物管公司住宅平均物業(yè)收費(fèi)為2.24 元/平方米/月，平均毛利率為 20%，十強(qiáng)企業(yè)平均毛利率可達(dá) 25%。

　　換言之，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率剛及行業(yè)平均水平的一半。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，大量子公司與中航集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易中，服務(wù)方式為包干制和酬金制混用，或是其毛利率低下的原因之一。

　　據(jù)了解，包干制是收取所有的物業(yè)費(fèi)后，再由物業(yè)公司承擔(dān)管理支出成本，因此毛利率水平較低。以主要以包干制入賬的中海物業(yè)2016年數(shù)據(jù)為例，其物管毛利率為13.6%。而酬金制的收入不考慮成本和費(fèi)用的支出，收入金額即為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，毛利率為 100%。

　　致力于剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，全力投入物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，對(duì)中航地產(chǎn)來說是一個(gè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)還是又一次沉淪？一位在中航地產(chǎn)就職近5年的前員工向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，放棄開發(fā)轉(zhuǎn)戰(zhàn)物業(yè)，有明顯的“吃老本”、“保就業(yè)”的意圖。但賣掉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)包的中航地產(chǎn)進(jìn)入了自身發(fā)展的下半場(chǎng)，未來將集中資源發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，這或許是“滿血回歸” 的一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)。