核心觀點：

　　1、利潤率下降、跌價準備大增致凈利下降。

　　近期，中航地產(000043)發(fā)布的公司年報中顯示：公司2016年營收63.23億元，同比增長14.57%,歸母凈利1.61億元，同比下降59.77%,而公司的凈利主要來自投資收益(處置股權和出售物業(yè))、物管規(guī)模增長。各主營業(yè)務中地產開發(fā)業(yè)務營收37.96億元(占比60.0%)、毛利9.78億元(占比76.6%),物管業(yè)務營收22.92億元(占比36.3%)、毛利2.32億元(占比18.2%)。

　　2、地產銷售完成計劃,項目出清逐步轉型。

　　公司16年銷售額50.7億，同比增長3.4%,銷售面積56.3萬方，同比下降5.6%,完成2016年既定計劃。截至16年末公司預收款25億元,在建未結轉建面合計約208萬方,權益口徑147.3萬方,貨值約130億元,另有儲備土地占地面積約67萬方,計容建面近160萬方,預計貨值約75億元。

　　3、置出部分地產開發(fā)資產,聚焦物業(yè)資管業(yè)務。

　　2016年下半年完成重大資產重組,主營業(yè)務集中至物業(yè)資管業(yè)務,順利完成戰(zhàn)略轉型升級。地產開發(fā)資產出讓所獲現(xiàn)金全數(shù)支持轉型,保證充足的流動性。未來將聚焦全生命周期管理及客戶一體化服務,延續(xù)對機構類物業(yè)資產的管理,重點發(fā)展物業(yè)及設備設施管理、資產經營以及客戶一體化服務外包三項核心業(yè)務,預期在集團支持下,有望較快實現(xiàn)轉型目標。

　　4、物管營收高增長,機構類業(yè)務不斷。

　　2016年物業(yè)資管業(yè)務營收22.9億元，同比增長29%,新簽合同超5億元。截至2016年末公司物管業(yè)務已覆蓋全國二十多個城市,在管各類項目391個,管理面積達4568萬方。

　　5、商業(yè)地產初具規(guī)模,探索輕資產模式。

　　集中打造“九方購物中心”核心品牌,自2011年累計已有6家購物中心開業(yè)運營,總營業(yè)面積超過68 萬方。與贛州巨億廣場簽訂管理輸出服務協(xié)議,嘗試管理輸出的輕資產運營模式。

　　6、最新RNAV8.46元,資產重組完成加速資產變現(xiàn)助力轉型物業(yè)資管等業(yè)務。

　　作為集團A股上市平臺,2016年物業(yè)資管業(yè)務已有較好基礎,預計將持續(xù)獲得集團支持實現(xiàn)較快轉型。估算各業(yè)務價值約65億元:年開發(fā)業(yè)務凈利約2.25億元,對應行業(yè)20xPE市值約45億元;年物管業(yè)務凈利約0.60億元,對應行業(yè)25xPE市值約15億元;年建筑業(yè)務凈利0.1億元,對應行業(yè)20xPE市值約2億元。若公司轉型能得到集團大力支持,公司估值將有一定的溢價。

　　根據(jù)贏家江恩星級評定模型：000043股票分析綜合評論：中航地產000043當前趨勢運行在生命線以上強勢可操作區(qū)域，中期資金籌碼占流通盤54.3%，主力控盤度較高大方向依然樂觀。通過江恩價格工具分析，該股短期支撐是11.48元，阻力是12.75元;通過江恩時間工具分析，該股短期時間窗為 2017-01-16號和2017-02-06號，中期時間窗2017-02-27號和2017-04-02號 ，結合持倉成本做好計劃。