馮穎祎，童海華

　　盧志坤 “什么‘買了后悔一星期，不買后悔一輩子’，買了才后悔一輩子?！睒s盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司(002146.SZ，以下簡(jiǎn)稱“榮盛發(fā)展(002146) 》記者抱怨道。

　　近日，記者在項(xiàng)目實(shí)地走訪獲悉，未來(lái)城項(xiàng)目屢遭業(yè)主投訴，涉及到售后返租、篡改合同、虛假宣傳等諸多問(wèn)題。

　　就榮盛未來(lái)城售后返租等相關(guān)問(wèn)題，記者向唐山市豐南區(qū)住建局房管所咨詢此類情況時(shí)，房管所回應(yīng)稱，這種情況是違規(guī)的，目前對(duì)榮盛未來(lái)城正在處理階段。

　　記者就業(yè)主投訴的相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系榮盛發(fā)展方面多個(gè)部門要求采訪，均被對(duì)方婉拒。

　　業(yè)主稱遭遇“連環(huán)套”

　　“0風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)賺不賠”“首付10萬(wàn)存商鋪，年保收益40000元”“專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、8%~10%高收益”。在一位業(yè)主提供的材料中記者注意到，榮盛發(fā)展曾經(jīng)以高收益、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)等宣傳語(yǔ)吸引購(gòu)房者。

　　但據(jù)其中一位業(yè)主介紹，事實(shí)并非如此，這都是騙人的，從進(jìn)入售樓處的那一刻起他們就進(jìn)入了榮盛發(fā)展精心設(shè)計(jì)的圈套，而且是一環(huán)套一環(huán)。

　　根據(jù)該業(yè)主介紹，當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)銷售人員表示有優(yōu)惠，可以享受“3萬(wàn)抵5萬(wàn)”“6萬(wàn)抵10萬(wàn)”等優(yōu)惠。但這筆錢卻未計(jì)入到總房款中，合同中也沒有這筆錢的記錄。業(yè)主告訴記者，在交完錢之后才知道，這筆錢是團(tuán)購(gòu)費(fèi)。

　　而團(tuán)購(gòu)費(fèi)也分為兩部分。在一位業(yè)主提供的6萬(wàn)抵10萬(wàn)團(tuán)購(gòu)費(fèi)的收據(jù)中，記者注意到，其中一張金額為4.9萬(wàn)元的收據(jù)為一家中介公司開具，另一張1.1萬(wàn)元的收據(jù)則為北京意家科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱“意家科技”)開具。

　　根據(jù)工商資料信息顯示，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司持有北京意家科技有限公司母公司90%的股份，間接控制意家科技。

　　業(yè)主對(duì)此質(zhì)疑稱，房子是直接在項(xiàng)目銷售處購(gòu)買的，榮盛發(fā)展銷售人員也從未提起過(guò)其他公司，那么，這個(gè)團(tuán)購(gòu)費(fèi)又從何“團(tuán)”起？

　　另?yè)?jù)業(yè)主介紹，團(tuán)購(gòu)費(fèi)也僅僅是個(gè)開始。在購(gòu)房前，銷售人員一直強(qiáng)調(diào)每年凈收益8%~10%不等，10~12年就可回本。到了應(yīng)該開始返還收益時(shí)，業(yè)主卻收到了榮盛發(fā)展方面的通知，需要按房屋租賃收益的13.1%先繳納底商租賃稅費(fèi)，才能獲得租金返還，不繳納則無(wú)法獲得租金返還。

　　業(yè)主表示，如果說(shuō)前面的團(tuán)購(gòu)費(fèi)是小坑，那么這個(gè)就是一個(gè)深坑了。業(yè)主認(rèn)為，榮盛發(fā)展開始宣傳的8%~10%收益實(shí)際是稅前收益，這樣的話通過(guò)收益回本的可能性將不復(fù)存在。

　　此外，部分業(yè)主還表示，在操作過(guò)程中榮盛發(fā)展還有擅自修改合同、代替業(yè)主在合同上簽字等現(xiàn)象。但記者無(wú)法獨(dú)立核實(shí)該部分內(nèi)容。

　　“我們已經(jīng)向有關(guān)部門投訴了80余次，到現(xiàn)在都沒有一個(gè)解決的辦法?！币晃粯I(yè)主說(shuō)道。他投訴的內(nèi)容包括榮盛未來(lái)城售后返租涉嫌虛假宣傳等問(wèn)題。

　　業(yè)主向記者介紹，購(gòu)買榮盛未來(lái)城商鋪時(shí)，業(yè)主除了和榮盛發(fā)展簽訂商品房買賣合同，還與榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司唐山盛商物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“盛商物業(yè)”)簽訂了委托經(jīng)營(yíng)合同。

　　據(jù)記者看到的一份委托經(jīng)營(yíng)合同，業(yè)主與盛商物業(yè)簽訂的合同期限為10年，在委托期內(nèi)，業(yè)主每年可獲得的經(jīng)營(yíng)收益為：業(yè)主商鋪所在樓座的凈利潤(rùn)，盛商物業(yè)根據(jù)業(yè)主購(gòu)買店鋪的房款占整個(gè)樓座總銷售額的比例，以凈利潤(rùn)的90%按比例分配給業(yè)主，盛商物業(yè)獲取10%。比如，C座一年的凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，業(yè)主購(gòu)房款為50萬(wàn)元，C座銷售時(shí)的總銷售額為1億元，則業(yè)主可獲得的租金收益為4.5萬(wàn)元(此處未考慮前述業(yè)主所稱稅費(fèi)部分)。

　　據(jù)記者了解，實(shí)際上，“售后返租”一直被明令禁止。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　法律層面也早已對(duì)“售后返租”行為給出明晰界定。2011年1月4日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》要求，“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，最高可判10年有期徒刑。

　　對(duì)于“售后返租”，一位房地產(chǎn)行業(yè)專家表示，這種經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不常見了，由于風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，部分地方政府早已禁止此類情況。

　　唐山市豐南區(qū)住建局房管所方面告訴記者，售后返租是違規(guī)的，目前對(duì)榮盛未來(lái)城正在處理階段。

　　記者就上述相關(guān)問(wèn)題致電榮盛發(fā)展董秘陳金海、榮盛唐山公司，但未收到回復(fù)。榮盛發(fā)展的品牌部負(fù)責(zé)人則以剛來(lái)公司不熟悉情況為由，拒絕了記者的采訪要求。

　　商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況慘淡

　　多位業(yè)主告訴記者，由于未來(lái)城項(xiàng)目當(dāng)前商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況不佳，他們擔(dān)憂之后幾年的租金能否順利到賬。

　　根據(jù)公開信息顯示，未來(lái)城項(xiàng)目是榮盛發(fā)展全國(guó)布局的第11個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，斥資近50億元，總占地面積約10萬(wàn)平方米，總建筑面積約41萬(wàn)平方米。目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售中。

　　榮盛未來(lái)城的一位置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目分為A、B、C、D四個(gè)樓座。其中A座的超市、B座的健身房和兒童體驗(yàn)館均已經(jīng)開業(yè)，C座1-5層也已經(jīng)開始試營(yíng)業(yè)，D座則正在裝修。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)注意到，整個(gè)綜合體已經(jīng)完工，但外圍的綠化等工作還未完成，商場(chǎng)外的電梯處在封停的狀態(tài)。

　　但記者環(huán)繞項(xiàng)目走一圈，只見零星的商家入駐，絕大部分底商店鋪處在空置狀態(tài)。從窗口向里望去，仍空空如也，甚至都沒有裝修。

　　走進(jìn)C座商場(chǎng)，整個(gè)大廳里幾乎沒有購(gòu)物者，相鄰店面的服務(wù)員則在聊天，無(wú)所事事。據(jù)記者了解，商場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)超過(guò)1年。該商場(chǎng)總共5層，1~2層主營(yíng)服飾，3層為電玩城和小商店，4層為餐飲，5層為電影院。

　　二層一家服裝店店員介紹，商場(chǎng)平常沒有什么人流，店鋪每月的流水也就1萬(wàn)元左右，老板每個(gè)月都賠錢。三層的一位商戶也表示，商場(chǎng)人流量并不大。

　　多位店員表示，商場(chǎng)里幾家業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)的店已經(jīng)關(guān)店了。現(xiàn)在整個(gè)商場(chǎng)的店鋪絕大部分為榮盛發(fā)展自營(yíng)的品牌。據(jù)上述服裝店店員介紹，四層的餐飲也因?yàn)槟承┰蛉筷P(guān)店了。

　　在商城四層，記者注意到，這一層的店面除了一家火鍋店，其余都沒有營(yíng)業(yè)?；疱伒甑囊晃粏T工介紹，這個(gè)火鍋店是榮盛自己開的，除去節(jié)假日每天也就8~10桌左右。

　　對(duì)于商場(chǎng)的招商計(jì)劃，未來(lái)城項(xiàng)目售樓處一位銷售顧問(wèn)表示，這個(gè)是由榮盛發(fā)展自己的商管公司管理，售樓處暫時(shí)不知道。

　　一位商業(yè)地產(chǎn)專家告訴記者，一個(gè)購(gòu)物中心從開業(yè)到正常的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，早期國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心磨合期大概在3年左右?，F(xiàn)在消費(fèi)者的接受能力很強(qiáng)，只要是好東西、迎合消費(fèi)者需求，很快就會(huì)進(jìn)入正常的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

　　上述專家認(rèn)為，如果是用“售后返租”的模式，經(jīng)營(yíng)的難度相比于全持有的模式要高，返租的回報(bào)要求和合理的租戶組合可能會(huì)出現(xiàn)不適應(yīng)的情況。最后經(jīng)營(yíng)者為了追求回報(bào)，可能會(huì)犧牲租售組合的合理性，很難說(shuō)這樣的購(gòu)物中心能做得好，要和全持有的購(gòu)物中心保持同樣的管理水平相當(dāng)難。

　　一位業(yè)主告訴記者，在某次與榮盛發(fā)展的談判過(guò)程中，商管公司的負(fù)責(zé)人告訴她，公司正在積極籌措資金給業(yè)主返租。