濱江集團(002244) 進入深圳的首個項目正在遭遇“變故”，因深圳城市更新政策的調整，該位于龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)的舊改項目在歷時近兩年后仍未取得實質性進展。濱江集團已經決定退出該項目。

　　4月20日，濱江集團發(fā)布訴訟公告，稱因與安遠控股合作開發(fā)的深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊舊改項目未能推進，濱江集團決定退出該項目合作并要求安遠控股歸還11.6億元的融資款。

　　2016年8月，濱江集團與安遠控股達成合作意向，共同投資深圳濱安房地產開發(fā)有限公司來開發(fā)深圳龍華區(qū)舊改項目，注冊資本 2000 萬元。其中，濱江集團持有70%股權，安遠控股持有30%股權。

　　同年11月，濱江集團與安遠控股、深圳濱安公司、深圳新潤先科有限公司共同簽訂《關于深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)項目之投資合作框架協(xié)議》。根據協(xié)議安排，由安遠控股和深圳新潤先科有限公司負責項目土地使用權證的辦理、項目更新改造開發(fā)手續(xù)的辦理、項目開發(fā)主體及開發(fā)安排等事宜。

　　同時，濱江集團還以8.6億元收購《光大信托-安遠集團單一資金信托》項下信托受益權，并另行向安遠控股提供一筆3億元的資金支持。

　　安豐工業(yè)區(qū)舊改項目位于深圳龍華區(qū)羊臺山山麓，布龍路的西側，規(guī)劃的龍觀快速路北側，占地面積約10萬平方米，屬于工業(yè)用地，現狀是工業(yè)廠房和宿舍樓。該舊改項目帶有住宅建設指標，另外按工改規(guī)定有30%的商務公寓指標。

　　從簽訂協(xié)議至今已經17個月，該項目還未取得進展，而《光大信托-安遠集團單一資金信托》卻已于3月21日到期。濱江集團曾在3月23日發(fā)布公告，要求安遠控股履行回購義務并立即支付回購款(含本金8.6億元及合同約定的其他回購價款)，同時要求收回經由四川信托有限公司發(fā)放給安遠控股的3億元信托貸款。

　　在4月20日的訴訟公告中，濱江集團表示，因安遠控股未能提供令人信服的還款計劃，其已于近日向浙江省高級人民法院提起訴訟，要求安遠控股立即歸還融資款本金、截止 2018年3月21日的未付融資/借款利息和訴訟費用合計 13.07億元，并以每日 38.6667 萬元標準支付自 2018 年 3 月 22 日起的欠款利息至債務全部還清之日。

　　濱江集團認為，安遠控股目前尚不具備短期內履行回購信托計劃及償還信托貸款的能力，濱江集團將有權優(yōu)先受償其抵押的國有土地使用權和房屋以折價、拍賣或變賣所得價款。除了安遠控股外，被告還包括深圳濱安房地產開發(fā)有限公司、深圳新潤先科有限公司等。濱江集團要求解除與安遠控股、深圳濱安房地產開發(fā)有限公司和深圳新潤先科有限公司之間簽署的《關于深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)項目之合作協(xié)議書》。

　　濱江集團之所以選擇退出該舊改項目在于其認為，向深圳市相關主管部門申報城市更新計劃實施上存在不確定性，且深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項目目前仍尚未辦理完成前期項目審批手續(xù)。

　　第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿向時代財經指出，去年深圳城市更新政策的調整可能是導致該項目無法推進的重要原因。去年5月，深圳市政府正式發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)研發(fā)用房建筑設計管理工作的通知》，嚴禁研發(fā)用房改公寓。

　　眾所周知，城市更新項目開發(fā)周期十分漫長。吳睿表示，深圳龍華區(qū)舊改項目的進展可能和濱江集團的預判不一致，超出了其所能接受的時間范圍。“一般來說，城市更新的審批要經過40多個政府部門、200多個步驟，完成前期項目審批可能需要三年。”

　　企業(yè)對于城市更新項目的審批進程并不容易把控。深圳世聯(lián)行(002285) 地產顧問股份有限公司副總裁袁鴻昌表示，因牽涉的利益復雜，部分深圳舊改項目可能8-10年都沒有完成前期項目審批手續(xù)，“濱江集團在深圳的這個舊改項目啟動還不到兩年，時間上并無異常”。

　　不過，他表示，在樓市信貸收緊的政策背景下，開發(fā)商融資困難，濱江退出舊改項目或與其自身的財務狀況相關。

　　時代財經查閱濱江集團年報發(fā)現，其現金流狀況確實不容樂觀。數據顯示，截至2017年12月31日，濱江集團經營活動產生的現金流量凈額34.30億元，同比下降73.88%，現金及現金等價物凈額為5.86億元，同比下降近89%。

　　為了獲取足夠的資金，2017年濱江集團加大了融資活動，籌資活動產生的現金流凈額為12.02億元，同比增長300.79%。截至2017年12月31日，濱江集團總資產合計602.44億元，負債合計438.84億元，資產負債率為72.84%，同比增加4.6%。

　　在寸土寸金的深圳，增量土地的出讓已經微乎其微，房企介入的主流方式均為舊改。而除了龍華安豐工業(yè)區(qū)舊改項目外，濱江集團還在去年以股權收購方式獲取深圳市龍華大浪街道浪口村城市更新單元，總建面29.4萬平方米。在深圳“出師未捷”的情況下，濱江的鵬城計劃也多了一份不確定性。