閩系房企千億目標(biāo)下狂奔融僑快速擴(kuò)張背后資金承壓

　　作為閔系房企的一員，融僑集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“融僑集團(tuán)”)近年憑借大幅增長的銷售業(yè)績吸引了眾多目光。

　　2018年前4個月，融僑集團(tuán)以186億元的銷售額位居全國房企銷售榜第37位。而在過去的兩年，融僑集團(tuán)的銷售額分別為362億元、562億元，分別同比大幅增長76%和65%。

　　盡管如此，成立29載的融僑集團(tuán)的全國化布局仍有局限性，僅深耕大本營福建省以及其他幾個二三線城市。而且，融資頻繁已使得融僑集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀高，2017年底已達(dá)80%。此外，融僑集團(tuán)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額已持續(xù)多年為負(fù)值，且金額較大。

　　受訪人士指出，房企經(jīng)營現(xiàn)金流長期為負(fù)值，經(jīng)營風(fēng)險累加。針對上述問題，《中國經(jīng)營報》記者致函融僑集團(tuán)方面，但截至發(fā)稿時未獲相關(guān)回復(fù)。

　　銷售規(guī)模高速增長

　　成立將近30年之際，融僑集團(tuán)開始在房地產(chǎn)市場嶄露頭角，銷售規(guī)模不斷大幅攀升。

　　據(jù)官方信息，融僑集團(tuán)在2016年的銷售額為362億元，同比大幅增長76%。而在2017年，融僑集團(tuán)的年度銷售額已升至562億元，同比增長64.8%。

　　記者從統(tǒng)計機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售流量榜金額TOP200》了解到，融僑集團(tuán)的排名已由2015年的第48位躍升至第36位，力壓金輝集團(tuán)、福晟集團(tuán)、禹州地產(chǎn)等中小閔系房企。在2018年前4個月，融僑集團(tuán)的銷售表現(xiàn)依然可圈可點，以186億元的銷售額排在第37位。

　　值得關(guān)注的是，與大多數(shù)中小房企一樣，融僑集團(tuán)近期也提出了千億元銷售規(guī)模的目標(biāo)。據(jù)相關(guān)報道，在2018年年初的一場公開活動中，融僑集團(tuán)首次向外界披露了千億元銷售規(guī)模的計劃。

　　彼時，融僑集團(tuán)首席投資官鄭偉指出，千億元規(guī)模是房企近兩到三年的發(fā)展門檻，這已是業(yè)內(nèi)普遍共識。鄭偉認(rèn)為，未來2~3年內(nèi)，一家房企若沒有達(dá)到千億元銷售規(guī)模，存在著出局的可能性，或說在行業(yè)沒有太大話語權(quán)。

　　“針對這樣的形勢，融僑集團(tuán)也要邁入千億元銷售規(guī)模，公司這方面的戰(zhàn)略目標(biāo)是很明確，也是堅決的。”鄭偉表示，按照公司目前的布局，每個區(qū)域?qū)崿F(xiàn)100億~200億元銷售目標(biāo)，中心城市實現(xiàn)50億~100億元銷售目標(biāo)，將基本完成千億元銷售規(guī)模。

　　對于房企競逐規(guī)模的現(xiàn)象，億翰智庫上市房企研究中心主任張化東對記者表示：“當(dāng)下，房企銷售規(guī)模不大，融資成本會相對較高，也沒有太多金融機(jī)構(gòu)愿意發(fā)放貸款。而且，房企現(xiàn)在拿地也需要一定的銷售規(guī)模要求。房企若銷售規(guī)模較小，吸引不了人才，現(xiàn)在人才都在往發(fā)展快速的房企聚集?！?/p>

　　經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)三年為負(fù)

　　隨著市場擴(kuò)張不斷大步邁前，融僑集團(tuán)的資金壓力也開始凸顯。

　　日前，融僑集團(tuán)宣布成功發(fā)行12.49億元購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃，其中優(yōu)先A級證券(債項評級為AAA)規(guī)模為8.35億元，利率為6.8%。這已是融僑集團(tuán)成功發(fā)行的第二單購房尾款類產(chǎn)品。

　　此外，記者從相關(guān)報告中了解到，在2016年7月，融僑集團(tuán)相繼發(fā)行了兩筆公司債券，金額均為20億元，利率分別為5.8%、5.6%。而融僑集團(tuán)這兩筆近40億元的融資大部分主要用于償債。相關(guān)報告顯示，截至2017年底，兩筆募集資金已全部使用完畢，扣除承銷費用后，共計33億元的資金用于償還借款，而剩余不到7億元的資金用于補(bǔ)充公司流動資金。

　　事實上，融僑集團(tuán)近年負(fù)債水平持續(xù)走高。

　　截至2017年底，融僑集團(tuán)總負(fù)債相比2016年末增長27%至618億元，而主要有息負(fù)債的借款總額達(dá) 346.4 億元，增長幅度超過30%。具體來看，短期借款2017年末余額為39.16億元，對比2016年末的22.06億元，增長了77.52%。一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為69.79億元，上升60.49%。

　　與此同時，不斷融資已使得融僑集團(tuán)受限資產(chǎn)規(guī)模激增。截至2017年底，融僑集團(tuán)受限資產(chǎn)賬面價值達(dá)251億元，比2016年末的166億元上升了51%，受限資產(chǎn)包括部分貨幣資金、房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)及在建工程及投資性房地產(chǎn)等，主要系向銀行等金融機(jī)構(gòu)抵押或質(zhì)押融資所致。

　　截至2017年底，融僑集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)79.74%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額則僅為44.52億元。需要注意的是，2015年至2017年，融僑集團(tuán)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-43.24億元、-70.97億元、-60.77億元。

　　談及負(fù)債率高企與經(jīng)營現(xiàn)金流長期為負(fù)的問題，新城控股(601155)高級副總裁歐陽捷向記者分析，房企即使負(fù)債水平較高，但經(jīng)營現(xiàn)金流若能夠覆蓋債務(wù)成本，同時保證正常運營開支，那就沒什么問題。不過，歐陽捷也指出，通常情況下，房企經(jīng)營現(xiàn)金流長期為負(fù)值，經(jīng)營風(fēng)險會累加起來?！敖?jīng)營現(xiàn)金流短期時間內(nèi)為負(fù)值，問題并不是很大，不過長期持續(xù)為負(fù)值，那么遲早有一天會出現(xiàn)問題。”

　　全國化布局推進(jìn)緩慢

　　資金相對緊張的情況，并未阻止融僑集團(tuán)開疆拓土的步伐。

　　據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017年1~12月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，融僑集團(tuán)以226億元、227萬平方米分別位列第47位和63位，在中小房企中拿地表現(xiàn)不俗。另外，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2018年前兩4個月，融僑集團(tuán)拿地更為強(qiáng)勁，拿地金額為67億元，位列第34位，拿地面積為104萬平方米。

　　從官方信息來看，融僑集團(tuán)2016年在南京、廈門、合肥、無錫等城市拿下了多幅優(yōu)質(zhì)地塊，投資金額超百億元。

　　進(jìn)入2018年，融僑集團(tuán)拿地動作依然接連不斷。截至5月9日，僅在大本營福建省，融僑集團(tuán)已拿下5宗地塊，土地總價共計約38億元；3月融僑集團(tuán)以14.88億元、溢價率95.99%的代價斬獲合肥地塊，成功落下合肥第七子；此外，重慶一宗地塊被融僑集團(tuán)近日以3.48億元收入囊中。

　　值得關(guān)注的是，抱團(tuán)拿地或合作開發(fā)，已是融僑集團(tuán)獲取項目的重要手段。4月底，融僑集團(tuán)與鄭州中晟集團(tuán)達(dá)成合作，從而取得鄭州常西湖新區(qū)兩宗土地的開發(fā)權(quán)，總建筑面積超40萬平方米。早前的3月9日，融僑集團(tuán)、新城控股聯(lián)合競得環(huán)南京一宗地塊，成交價約5.21億元。另外，融僑集團(tuán)與建發(fā)國際聯(lián)手開發(fā)兩宗地塊，其中一宗為融僑集團(tuán)上述福建省所拿5宗地塊之一，另一地塊則原是建發(fā)國際的項目，融僑集團(tuán)后來擁有該項目合營企業(yè)的35%股權(quán)。

　　發(fā)展近30年，融僑集團(tuán)目前全國化布局效果并不明顯。根據(jù)官網(wǎng)信息，融僑集團(tuán)項目主要集中在福建省，進(jìn)入省外其他城市屈指可數(shù)，如南京、武漢、合肥、天津、無錫、蘇州、鄭州等。近期有相關(guān)報道指出，融僑集團(tuán)在2018年有望進(jìn)入西南區(qū)域和華南區(qū)域，目前區(qū)域公司已組建完成。