海南的“全域限購”的政策似乎是“突如其來”，很多從業(yè)者并沒有提前聽到風(fēng)聲。而政策“即刻起開始執(zhí)行”的規(guī)定，也意味著海南省政府并沒有給樓市任何緩沖。

　　自4月22日全域限購后，外地人在海南買房的難度陡增。

　　而5月13日，海南省公布的這樣一項重要決策讓許多準備到海南立業(yè)安家的人重又看到了買到房的可能。

　　招攬百萬人才鼓勵立業(yè)安家

　　5月13日召開的海南省委七屆四次全會審議通過《百萬人才進海南行動計劃》，并于晚間召開新聞發(fā)布會，宣布了如下重大決策：

　　1、海南計劃到2020年引進20萬各類人才，到2025年實現(xiàn)“百萬人才進海南”目標。

　　2、所需人才主要是：圍繞海南自由貿(mào)易試驗區(qū)(港)三大產(chǎn)業(yè)類型、十個重點領(lǐng)域、十二個重點產(chǎn)業(yè)、“五網(wǎng)”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)、鄉(xiāng)村振興和民生事業(yè)所需要的各類人才。

　　3、全日制大專以上學(xué)歷、中級以上職稱等人才，可在海南省工作地或?qū)嶋H居住地落戶。各類高層次人才、碩士畢業(yè)生、“雙一流”高校和留學(xué)歸國本科畢業(yè)生以及相關(guān)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)人才可在海南任一城鎮(zhèn)落戶。

　　4、自落戶之日起在購房方面享受本地居民同等待遇。

　　這意味著：海南空前嚴厲的樓市調(diào)控，在執(zhí)行了20天之后，通過人才引進的方式出現(xiàn)了放松。

　　樓市會再次逆轉(zhuǎn)？

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對互聯(lián)網(wǎng)表示，對于海南市場來說，樓市穩(wěn)定是必要的，但海南市場有特殊性，潛在的購房需求依然很大。對于類似搶人的政策，也說明當前對于人口紅利的關(guān)注，搶人本身的效果，就要看自由港等是否會帶來較多的人才?？傮w上說，海南不能鋪大餅，即便是自由港，建議只在三亞先試點，否則人才分散太大，又會造成處處有規(guī)范，但就是不聚焦的風(fēng)險。

　　嚴躍進指出，對于海南樓市調(diào)控來說，實際上具有較為積極的意義，體現(xiàn)了房住不炒的邏輯。而類似人才政策，其實和房地產(chǎn)本身不矛盾，主要是為了加快導(dǎo)入各類新的市場需求，同時優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。總體上說，當前需要看到，本身沒有松綁的意圖，而且也會持續(xù)收緊，但是也要警惕人才進入以后各類變相購房和炒房的現(xiàn)象。

　　同策研究院報告顯示，海南引導(dǎo)經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”，消除房價造成的人才流動壁壘，通過政策紅利吸引人才落戶，完成經(jīng)濟增長方式的改變。未來海南的經(jīng)濟發(fā)展模式將建立在自身區(qū)位、生態(tài)資源基礎(chǔ)上，以對外開放促商貿(mào)流通，以生態(tài)資源帶動旅游消費，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)增長。

　　落戶寬松政策帶來樓市波動

　　一些業(yè)內(nèi)人士認為，落戶寬松政策在留住人才的同時也會給限購政策“開口子”，帶來樓市熱度上升。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示：“地方的人才政策不應(yīng)該和房地產(chǎn)限購掛鉤，對于真正的人才，更應(yīng)該提供直接的居住房源。單純地將人才推向市場，容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定?！?/p>

　　思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也認為：“租房補貼是可以理解的，畢竟新進入這個城市，身份轉(zhuǎn)化是需要一個過程。購房補貼則直接指向‘繞開限購’這個訴求，這樣的引導(dǎo)不值得提倡，畢竟‘房住不炒’是大政策的綱領(lǐng)。人才引進的目的是拉動經(jīng)濟的增長。”

　　對于人才落戶政策來說，本意并不是要對樓市政策松綁，但從效果方面看，確實會刺激部分購房需求。

　　以人才爭奪戰(zhàn)熱門城市西安為例，數(shù)據(jù)顯示，西安的庫存量從2017年10月開始就已經(jīng)以較快的速率下降，從2017年10月至2018年3月，庫存面積從1860萬平方米下降至1628萬平方米。

　　“可以說，西安這兩年樓市是嚴厲調(diào)控的。但是由于落戶放開，購買人群多了，自然會帶動價格波動?！蹦钞?shù)胤康禺a(chǎn)觀察人士說。

　　再比如成都，其成交面積在去年11月份之后一路走高，今年3月份時成交面積為78萬平方米，同比增長47%。而3月份的庫存面積則降至418萬平方米，同比降低28%。

　　易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2018 年 3 月，100 個城市中，僅有 25 個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、珠海和惠州 3 個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到 139%、 82%和 49%。而在100 個城市中，有 75 個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為 49%、 48%和 45%。 75%比例的城市出現(xiàn)了庫存同比下跌現(xiàn)象，進而促使百城庫存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

　　4月多城土地出讓金額創(chuàng)新高

　　土地市場表現(xiàn)也比較搶眼。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月西安出讓金41.7億元，同比增加131%。加上一季度的146億元，今年攬金額已接近190億元。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，4月全國土地出讓金前20的城市中，二線重點城市占13席，成為市場交易主力，其中杭州領(lǐng)跑全國，土地出讓金收入近179億元，同比上漲242%；此外，二線城市中寧波土地出讓金雖未過百億大關(guān)，僅為60.7億元，但同比上漲強勁，增幅為559%。

　　2018年1-4月，全國300城市土地出讓金總額為12591億元，同比增加約33%。

　　土地出讓金的提升是否意味著市場回暖？

　　對此，同策咨詢部總監(jiān)張宏偉表示，從土地市場來講，杭州、寧波、廣州等城市，均在東部三大經(jīng)濟圈內(nèi)，這些區(qū)域經(jīng)濟總量占全國比重較高，人口集聚較多，市場需求也會相對活躍，尤其核心城市，如杭州、廣州、天津、南京等地，政府一旦推地，成交額自然就會上漲。

　　“在需求較旺盛的區(qū)域，現(xiàn)階段土地市場的表現(xiàn)好不好，更多取決于地方政府推地量的大小。如果地方政府在今年前四個月推地量比較大，那么成交表現(xiàn)會高一點，尤其是推個別地塊，這樣就會拉升土地出讓金。所以，出讓金總額的高低取決于供地的狀態(tài)，如果有供地，各企業(yè)還是會繼續(xù)布局?！?/p>

　　但是張宏偉指出，土地出讓金高，并不能看作是市場回暖的信號?！皬恼{(diào)控角度來講，調(diào)控的措施和影響會一直持續(xù)到今年年底，嚴格來說不會有實質(zhì)性的變化。另外，今年三季度左右是市場的深度調(diào)整期，在三季度結(jié)束之前，政策原則上不會出現(xiàn)松動，也不會出現(xiàn)所謂的回暖信號。”