資產(chǎn)重組收購(gòu)原屬李嘉誠(chéng)旗下3800畝項(xiàng)目仍存在不確定性，粵泰股份(600393)(600393.SH)通過(guò)整體出售地產(chǎn)項(xiàng)目或收購(gòu)較為成熟項(xiàng)目這一慣用獲利手段卻引起了監(jiān)管層的關(guān)注，遭到問(wèn)詢。

　　5月11日，粵泰股份收到了上海證券交易所問(wèn)詢函，函件要求公司從業(yè)績(jī)承諾實(shí)現(xiàn)情況、主營(yíng)業(yè)務(wù)情況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等方面作進(jìn)一步披露，并對(duì)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)能力、公司資金償還壓力、融資結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流等方面的問(wèn)題提出了質(zhì)疑。

　　值得指出的是，盡管2017年粵泰股份交出了一份較為樂(lè)觀的財(cái)務(wù)報(bào)表，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，其大本營(yíng)廣州多項(xiàng)目未能如期入市，而海南迎來(lái)最嚴(yán)調(diào)控也給其海南市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了新的考驗(yàn)。

　　基于此，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電致函粵泰股份方面進(jìn)行采訪，其證券事務(wù)部工作人員表示：“公司的發(fā)展情況，一切以所披露的信息為主。”

　　房地產(chǎn)持續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力遭問(wèn)詢

　　據(jù)粵泰股份2017年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約56億元，同比大幅增長(zhǎng)了487.12%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)約11.67億元，同比大增704.63%，扣非凈利潤(rùn)則約11.75億元，同比增長(zhǎng)740.84%。

　　對(duì)于營(yíng)業(yè)收入大幅變動(dòng)的原因，粵泰股份在年報(bào)中解釋，一方面是因?yàn)槌鍪刍茨现行^(qū)項(xiàng)目所致，另一方面則是控股子公司淮南粵泰天鵝灣置業(yè)有限公司、海南白馬天鵝灣置業(yè)有限公司、江門粵泰房地產(chǎn)有限公司等公司銷售量和價(jià)格上漲帶來(lái)收入增加。

　　事實(shí)上，最為關(guān)鍵的還是出售淮南中校區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目出售實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)約6.68億元，占2017年凈利潤(rùn)的57.19%。

　　整體出售地產(chǎn)項(xiàng)目或收購(gòu)較為成熟的地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于粵泰股份而言早已駕輕就熟。

　　2017年，在最后一個(gè)證券交易日結(jié)束后次日，粵泰股份以5.6億元的價(jià)格出售了廣州天鵝灣二期項(xiàng)目住宅部分約1.04萬(wàn)平方米面積的收益權(quán)，彼時(shí)預(yù)計(jì)該出售動(dòng)作能為2017年帶來(lái)8000萬(wàn)元凈利潤(rùn)，引發(fā)了上交所問(wèn)詢。

　　這只是其出售動(dòng)作中極小的一筆。2016年，粵泰股份還通過(guò)收購(gòu)實(shí)際控制人所持有的柬埔寨項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)扣非后凈利潤(rùn)約1.02億元，占當(dāng)年凈利潤(rùn)的70.3%。

　　此舉引起了監(jiān)管部門的關(guān)注，上交所要求粵泰股份說(shuō)明公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是否嚴(yán)重依賴整體出售和收購(gòu)成熟的地產(chǎn)項(xiàng)目，此外要求其結(jié)合公司資金狀況說(shuō)明是否具備持續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力。截至記者發(fā)稿時(shí)，粵泰股份尚未針對(duì)問(wèn)詢函進(jìn)行回復(fù)。

　　廣州、海南或受累于調(diào)控

　　值得指出的是，連續(xù)加碼的樓市調(diào)控政策也給粵泰股份帶來(lái)新的考驗(yàn)。

　　2017年，粵泰股份董秘曾在媒體采訪時(shí)表示，2017年度公司將在廣州地區(qū)全面加快已有的嘉盛項(xiàng)目、天鵝灣二期項(xiàng)目、雅鳴軒項(xiàng)目、榮廷府項(xiàng)目的工程及開(kāi)發(fā)進(jìn)度。同時(shí)，廣州天鵝灣二期項(xiàng)目、榮廷府項(xiàng)目已達(dá)到預(yù)售條件，預(yù)計(jì)2017年可進(jìn)行銷售；嘉盛項(xiàng)目、雅鳴軒項(xiàng)目也可在2017年達(dá)到預(yù)售條件，爭(zhēng)取取得商品房預(yù)售證。

　　然而，目前上述項(xiàng)目卻無(wú)一入市。根據(jù)粵泰股份披露所示，位于廣州中山四路與城投大廈一路相隔的雅鳴軒項(xiàng)目將于2018年12月竣工。近日，記者實(shí)地探訪了解，該項(xiàng)目才建設(shè)至第六層，為商業(yè)住宅樓，現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示，項(xiàng)目住宅多為回遷房，應(yīng)該僅商業(yè)部分可以銷售。

　　而距離雅鳴軒項(xiàng)目約1.2公里處即為榮廷府項(xiàng)目位置，目前該項(xiàng)目二期工程兩棟建筑，已是現(xiàn)房，目前正在做消防驗(yàn)收工作，現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示：“老板的意思應(yīng)該是爭(zhēng)取在一個(gè)月內(nèi)要開(kāi)啟銷售?！?/p>

　　記者從廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)查詢獲悉，目前榮廷府尚未獲得預(yù)售證，即便獲得預(yù)售證，可售房源并不多，過(guò)半房源屬于回遷房或直管房，而可供銷售房源則處于抵押狀態(tài)，部分更顯示處于抵押兼查封狀態(tài)。

　　對(duì)于該項(xiàng)目抵押、查封的原因，記者多次致電項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李經(jīng)理處，其均以外出為由拒絕了采訪。

　　而此前記者走訪時(shí)亦了解到，粵泰天鵝灣二期項(xiàng)目已是現(xiàn)房，也遲遲未獲預(yù)售證，且項(xiàng)目整體處于抵押狀態(tài)。

　　對(duì)于項(xiàng)目遲遲未能入市的原因，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管廣州樓市調(diào)控收緊，但若早已達(dá)到入市條件，進(jìn)行正常申請(qǐng)，部分房源應(yīng)該也能獲得預(yù)售資格，其指出：“不排除開(kāi)發(fā)商本身不想賣的可能，若已是現(xiàn)房可申請(qǐng)現(xiàn)房銷售不需要預(yù)售證，或是項(xiàng)目存在一定問(wèn)題拿不到預(yù)售證。”例如，處于抵押、查封狀態(tài)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商首先要給房源解除抵押、查封等現(xiàn)有狀態(tài)，才能進(jìn)一步申請(qǐng)銷售。

　　除了廣州市場(chǎng)發(fā)展遇阻外，海南亦是粵泰股份重點(diǎn)布局的一個(gè)城市，隨著最嚴(yán)調(diào)控的靴子落地，粵泰股份在海南市場(chǎng)的發(fā)展恐受波及。

　　4月中旬海南樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，供應(yīng)端和需求端同時(shí)收緊，整個(gè)市場(chǎng)近乎凍結(jié)。彼時(shí)，海南市房協(xié)人士在接受記者采訪時(shí)曾表示，在海南土地儲(chǔ)備豐富的開(kāi)發(fā)商會(huì)比較“艱難”。

　　根據(jù)2017年度報(bào)告，海南天鵝灣項(xiàng)目全年簽約銷售面積80428.77平方米，簽約金額10.41億元。全年實(shí)現(xiàn)銷售收入10.36億元；定安香江麗景項(xiàng)目全年簽約銷售面積58623.41 平方米，簽約金額3.88億元。全年實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3.65億元。

　　4月下旬，海南天鵝灣項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)表示，目前項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)清盤。不過(guò)根據(jù)粵泰股份的工作計(jì)劃，2018年在海南除了做好海南天鵝灣項(xiàng)目和定安香江麗景項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作外，也要重點(diǎn)加快?？诤I花園、福嘉花園前期開(kāi)發(fā)、工程施工及銷售進(jìn)度。

　　對(duì)于公司將如何應(yīng)對(duì)最嚴(yán)樓市調(diào)控造成的影響，截至記者發(fā)稿時(shí)，粵泰股份方面尚未給出回應(yīng)。