今年初，9名董事席位組成的華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司(600743.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)”)董事會(huì)進(jìn)行了集中輪替，除了原副總經(jīng)理李然被重新選任為董事兼總經(jīng)理留任董事會(huì)以外，包括前任董事長(zhǎng)孫秋艷、總經(jīng)理孫懷杰等5名非獨(dú)立董事全部卸任出局。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)孫秋艷是任志強(qiáng)的接任者，但2014年11月下旬出任公司董事長(zhǎng)直到卸任，任期不足4年時(shí)間。原總經(jīng)理孫懷杰與孫秋艷的任期一致，而孫懷杰卸任董事兼總經(jīng)理職位時(shí)，年僅44歲。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)沒(méi)有披露這些退任的董事和高管是否屬于年滿任期到屆退任，也沒(méi)有透露去職后是否留有其他任用，但一家上市公司在控制權(quán)并未發(fā)生變更的情況下，集中更換董事及高管的情形則十分鮮見(jiàn)。

　　一位華遠(yuǎn)地產(chǎn)人士私下告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)不滿意華遠(yuǎn)地產(chǎn)過(guò)去多年間溫吞的發(fā)展表現(xiàn)?！叭A遠(yuǎn)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)看到了華遠(yuǎn)地產(chǎn)與同屬北京市西城區(qū)國(guó)資背景的‘兄弟’開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展差距，實(shí)業(yè)和投資業(yè)務(wù)發(fā)展疲軟的狀況下，華遠(yuǎn)集團(tuán)仍然需要地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)拉動(dòng)?！?/p>

　　高管集中替換出局

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)今年初進(jìn)行的董事會(huì)成員輪替過(guò)程中，3名獨(dú)立董事無(wú)一變動(dòng)，這意味著更換的只是參與公司經(jīng)營(yíng)決策和管理的非獨(dú)立董事及高管。

　　原董事長(zhǎng)孫秋艷1987年即已加入了華遠(yuǎn)地產(chǎn)，原總經(jīng)理孫懷杰1998年加入華遠(yuǎn)地產(chǎn)，與孫秋艷和孫懷杰一同離職的董事和高管，也均在華遠(yuǎn)地產(chǎn)擁有長(zhǎng)期任職經(jīng)驗(yàn)。唯一留任董事職位的李然，如今被任命為華遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理，他一度出任華遠(yuǎn)地產(chǎn)副總經(jīng)理職位長(zhǎng)達(dá)8年之久。

　　“李然現(xiàn)在是華遠(yuǎn)地產(chǎn)的實(shí)際掌舵者，他將負(fù)責(zé)華遠(yuǎn)地產(chǎn)將來(lái)的具體業(yè)務(wù)?！鄙鲜鋈A遠(yuǎn)地產(chǎn)人士透露。

　　新任華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)職位的是杜鳳超，他其實(shí)也是控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)的董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。

　　“杜總的主要精力還會(huì)集中在華遠(yuǎn)集團(tuán)，出任華遠(yuǎn)地產(chǎn)的董事長(zhǎng)，主要為了突出地產(chǎn)板塊在集團(tuán)業(yè)務(wù)的重要性。”這位華遠(yuǎn)地產(chǎn)人士補(bǔ)充說(shuō)，“杜總會(huì)參與公司戰(zhàn)略和方向?qū)用娴臎Q策，因?yàn)榧瘓F(tuán)對(duì)地產(chǎn)板塊繼續(xù)有著更高的要求和定位，但具體業(yè)務(wù)和發(fā)展由總經(jīng)理主抓執(zhí)行?！?/p>

　　原董事長(zhǎng)孫秋艷雖然在華遠(yuǎn)地產(chǎn)任職時(shí)間超過(guò)20年，但之前并無(wú)在控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)的實(shí)際任職經(jīng)驗(yàn)。據(jù)稱(chēng)，孫秋艷2014年11月份出任華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)時(shí)，掛名了華遠(yuǎn)集團(tuán)的副總經(jīng)理職位，但其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理華遠(yuǎn)地產(chǎn)，在2017年11月份卸任。

　　“集團(tuán)董事長(zhǎng)兼任華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)，一方面是可以參與公司戰(zhàn)略、方向的發(fā)展決策，另一方面也有著較大的象征意義，地產(chǎn)板塊在華遠(yuǎn)集團(tuán)的地位會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化?！鄙鲜鋈A遠(yuǎn)地產(chǎn)人士告訴記者，“西城區(qū)國(guó)資背景的地產(chǎn)企業(yè)并不只有華遠(yuǎn)地產(chǎn)，還有兄弟企業(yè)，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)在過(guò)去兩三年里看到了發(fā)展差距，也更加意識(shí)到地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)利潤(rùn)支撐的貢獻(xiàn)?！?/p>

　　北京市西城區(qū)國(guó)資背景的一家開(kāi)發(fā)企業(yè)高管告訴記者，西城區(qū)國(guó)資委從來(lái)沒(méi)有對(duì)華遠(yuǎn)集團(tuán)、金融街(000402,股吧)集團(tuán)、天恒集團(tuán)等幾家國(guó)資背景企業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行區(qū)別化的定位，對(duì)這些國(guó)資企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展放權(quán)程度比較高，所以最后發(fā)展的情況，是各家集團(tuán)公司自主決策、發(fā)展的結(jié)果。

　　“房地產(chǎn)是一類(lèi)資源密集的行業(yè)，無(wú)論是團(tuán)隊(duì)、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、生產(chǎn)資料，都需要長(zhǎng)時(shí)間的積累，錯(cuò)過(guò)的就是發(fā)展機(jī)會(huì)，而且不進(jìn)則退?！鄙鲜鋈A遠(yuǎn)地產(chǎn)人士評(píng)價(jià)說(shuō)，“過(guò)去幾年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)已經(jīng)被邊緣化，如果無(wú)法達(dá)到一定發(fā)展規(guī)模，只會(huì)越來(lái)越?jīng)]落。其他的西城區(qū)國(guó)資背景兄弟企業(yè)過(guò)去三四年里在北京抓準(zhǔn)了機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)迎頭趕上并實(shí)現(xiàn)了反超，這與公司管理層的戰(zhàn)略和投資眼光不無(wú)關(guān)系?！?/p>

　　過(guò)去一屆董事和高管孫秋艷、孫懷杰等主導(dǎo)管理的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，已經(jīng)錯(cuò)失了一些機(jī)會(huì)，其2014年11月下旬上任以來(lái)，2015年～2017年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的各年銷(xiāo)售額分別為47.1億元、107.8億元、77.2億元。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)2015年～2017年?duì)I收表現(xiàn)上，公司營(yíng)收增幅分別為10%、2%、30%，3年間營(yíng)收復(fù)合增長(zhǎng)率為13.6%；而2012年～2014年，公司營(yíng)收增幅分別達(dá)到了18%、54%、43%，3年間營(yíng)收復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)37.3%。

　　“集團(tuán)認(rèn)為2017年華遠(yuǎn)地產(chǎn)業(yè)績(jī)不及預(yù)期，尤其是在北京市場(chǎng)的份額比重不足，業(yè)績(jī)下滑甚至拖累了公司的股價(jià)。”上述華遠(yuǎn)地產(chǎn)人士說(shuō)，“他們認(rèn)為管理層表現(xiàn)得太過(guò)溫吞，而2015年、2016年、2017年是地產(chǎn)業(yè)高幅增長(zhǎng)的窗口時(shí)期，但華遠(yuǎn)地產(chǎn)錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)?！?/p>

　　規(guī)模增長(zhǎng)訴求

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)新晉董事及高管甫一上任，杜鳳超即表示公司將會(huì)加快發(fā)展步伐，地產(chǎn)是作為華遠(yuǎn)集團(tuán)的支柱性業(yè)務(wù)，從資產(chǎn)到效益，擔(dān)負(fù)了集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展的方向，會(huì)繼續(xù)突出地產(chǎn)作為集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　“我們現(xiàn)在是要追求一定規(guī)模。”新任華遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理李然亦表示。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)新任管理層為公司接下來(lái)的規(guī)?；l(fā)展量化了銷(xiāo)售目標(biāo)。杜鳳超表示，2018年華遠(yuǎn)地產(chǎn)的目標(biāo)銷(xiāo)售額為120億元，而未來(lái)3～5年里，華遠(yuǎn)地產(chǎn)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)500億元銷(xiāo)售規(guī)模。

　　根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)披露的2018年投資計(jì)劃，公司計(jì)劃今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接投資約191億元，其中土地儲(chǔ)備支出約100億元，已取得項(xiàng)目土地支出約35億元，項(xiàng)目建設(shè)直接投資約56億元，這些項(xiàng)目主要包括北京和墅項(xiàng)目、北京華中心項(xiàng)目、北京西紅世項(xiàng)目、北京蘋(píng)果園項(xiàng)目、西安海藍(lán)城五期和六期項(xiàng)目等。

　　到2017年底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備十分有限，北京市場(chǎng)的存在感則更加弱化。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)截至2017年底在北京、長(zhǎng)沙、西安、重慶、天津和佛山共計(jì)儲(chǔ)備了9個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)規(guī)劃計(jì)容面積為148.5萬(wàn)平方米，其中公司在北京僅有一個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約12.3萬(wàn)平方米。

　　另外，2017年華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目主要分布在北京、西安、長(zhǎng)沙和天津4個(gè)城市，當(dāng)期北京地區(qū)預(yù)售面積為4.37萬(wàn)平方米，西安地區(qū)預(yù)售面積為48.42萬(wàn)平方米，長(zhǎng)沙地區(qū)預(yù)售面積為8.8萬(wàn)平方米，天津地區(qū)預(yù)售面積為4.11萬(wàn)平方米。尤其是北京地區(qū)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷(xiāo)售金額主要依靠去化過(guò)往項(xiàng)目存貨。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)2018年計(jì)劃銷(xiāo)售項(xiàng)目貨值里，還有不少已竣工的在售項(xiàng)目。其中，北京西紅世項(xiàng)目2017年全部竣工并實(shí)現(xiàn)入住，可售部分累計(jì)銷(xiāo)售率為83%；西安海藍(lán)城三、四、五期項(xiàng)目分別在2015年、2015年、2017年竣工入住，但是2017年底上述項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售率僅為90%、76%、83%；西安錦悅一、二期項(xiàng)目分別在2015年、2016年竣工入住，期末累計(jì)銷(xiāo)售率為87%、77%；長(zhǎng)沙華中心四期項(xiàng)目在2015年后陸續(xù)竣工入住，但可售部分累計(jì)銷(xiāo)售率為62%；天津波士頓37號(hào)地項(xiàng)目2017年竣工入住，項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售率為67%。

　　“公司有一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度比較慢，所以由預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房以后，仍有不少貨值在售。”上述華遠(yuǎn)地產(chǎn)人士介紹，“這類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目去化進(jìn)度較慢，拖累了華遠(yuǎn)地產(chǎn)的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，部分原因是受銷(xiāo)售策略和推盤(pán)節(jié)奏的影響，還有項(xiàng)目定位和投資決策的因素?！?/p>

　　由于華遠(yuǎn)地產(chǎn)預(yù)估2018年推售項(xiàng)目主要是早年已經(jīng)取得的儲(chǔ)備地塊及項(xiàng)目，甚至還包括已竣工項(xiàng)目存貨。但華遠(yuǎn)地產(chǎn)預(yù)估2018年銷(xiāo)售目標(biāo)高達(dá)120億元，相比公司2017年77.2億元銷(xiāo)售額將要實(shí)現(xiàn)55%以上的增幅，為了尋求一定的銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在今年初已經(jīng)積極補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備。

　　記者根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)披露的新增項(xiàng)目情況統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)已經(jīng)新增了約10宗地塊，總計(jì)拿地金額達(dá)到了83.3億元，公司2018年土地支出預(yù)算約為100億元，今年前4個(gè)月已經(jīng)完成了8成以上的土地投資支出。

　　針對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事會(huì)及高管輪替的原因，以及新一屆董事會(huì)和管理層對(duì)公司發(fā)展策略、方向的調(diào)整，記者已向華遠(yuǎn)地產(chǎn)方面發(fā)函求證，其確認(rèn)收悉采訪內(nèi)容，但截至發(fā)稿未予回復(fù)。