幾個(gè)月前，老板舒策城剛與四川儀隴縣官方談妥了一個(gè)50億的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　和儀隴項(xiàng)目類似，五洲國(guó)際最近幾年熱衷在三、四縣城市投建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，截止目前已有41個(gè)，遍及國(guó)內(nèi)東中西部。

　　不過，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，五洲國(guó)際深受波及。去年，公司擁有人應(yīng)占虧損約5.18億元，資產(chǎn)負(fù)債率近85%，流動(dòng)性負(fù)債凈額達(dá)26.27億元。

　　高負(fù)債、項(xiàng)目多，周期慢，已讓獨(dú)立核算師結(jié)構(gòu)香港立信德豪深深擔(dān)憂：“存在重大不明朗因素，可能對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力構(gòu)成重大疑問?！?/p>

　　加上最近被媒體曝出公司的盱眙項(xiàng)目、昆山項(xiàng)目問題等，五洲國(guó)際可能真到了命懸一線之時(shí)。

　　巨虧5.18億元

　　去年的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，讓五洲國(guó)際(01369.HK)遭遇重創(chuàng)。

　　2017年報(bào)顯示，公司已擁有人應(yīng)占虧損5.18億元，流動(dòng)負(fù)債26.27億元，針對(duì)年報(bào)數(shù)據(jù)，香港獨(dú)立核算師出具的意見頗為擔(dān)憂，“其所載的其他事宜顯示存在重大不明朗因素而可能對(duì)貴集團(tuán)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力構(gòu)成重大疑問?！?/p>

　　在2017年的年報(bào)里，斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn)公司物業(yè)發(fā)展收入減少7.7%，主要原因是已售面積減少，平均售價(jià)下降、土地成本和建筑成本上揚(yáng)。

　　隨著商業(yè)物業(yè)需求疲軟，五洲國(guó)際在租金方面的收益進(jìn)一步收窄，去年獲得收入1.06億元，同比上年減少9.5%。

　　五洲國(guó)際在去年只有兩項(xiàng)收入正向增長(zhǎng)，一項(xiàng)是商業(yè)管理服務(wù)，收入1.48億元；另一項(xiàng)是物業(yè)管理服務(wù)，收入0.24億元。

　　2005年前后，溫州人舒策城在無(wú)錫做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目賺得第一桶金，從此公司從江蘇無(wú)錫走向全國(guó)。截止去年底，旗下商業(yè)項(xiàng)目已有41個(gè)。

　　斑馬消費(fèi)初步統(tǒng)計(jì)，在五洲國(guó)際旗下項(xiàng)目中，有25個(gè)商貿(mào)物流中心，15個(gè)商業(yè)綜合體及一個(gè)住宅項(xiàng)目，按照年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，已有34個(gè)項(xiàng)目完成建設(shè)，總建筑面積577.6萬(wàn)平方米。

　　除了無(wú)錫項(xiàng)目，五洲國(guó)際特別偏好在國(guó)內(nèi)三、四線城市投建商業(yè)地產(chǎn)，比如云南保山、江蘇宜興、湖北襄陽(yáng)、重慶忠縣和永川等。

　　在這樣的小城市里建設(shè)及運(yùn)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)、商貿(mào)城等，項(xiàng)目挑戰(zhàn)性非同一般，當(dāng)?shù)赜袩o(wú)產(chǎn)業(yè)支撐、有無(wú)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)等，都制約著消費(fèi)者的購(gòu)買行為和公司的盈利水平。

　　賣子與發(fā)債并舉

　　種種跡象表明，五洲國(guó)際正在試圖通過各種方式度危機(jī)。

　　首先裁員比較明顯，員工總數(shù)從2016年的2503名減少到2017年的2196名，裁員主要集中在物業(yè)發(fā)展和物業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，其中后者裁員180名。

　　具體到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，2016年和2017年的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)暗藏隱憂。

　　斑馬消費(fèi)注意到，在2016年報(bào)里，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)首次轉(zhuǎn)正為1.01億元，針對(duì)這個(gè)業(yè)績(jī)，公司將其歸結(jié)為銷售和管理的雙重作用，實(shí)質(zhì)上這大多應(yīng)歸功于當(dāng)年的一宗資產(chǎn)出售。

　　2015年6月，五洲國(guó)際在哈爾濱市花2.5億元拿下兩塊土地，計(jì)劃建設(shè)五洲夢(mèng)幻島項(xiàng)目， 370萬(wàn)平方米的建設(shè)面積可比肩上海迪士尼一期，這事兒還被寫進(jìn)哈爾濱香坊區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要。次年，這個(gè)項(xiàng)目即被轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)啬车禺a(chǎn)商。

　　這個(gè)項(xiàng)目被轉(zhuǎn)手，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為是五洲國(guó)際賣血自救。

　　在2015年和2016年，公司早已是資金壓力聚頂。年報(bào)顯示，這兩年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流分別是-11億元和-1.5億元，同期償還利息分別為8億元和9億元。2016年，新增計(jì)息負(fù)債高達(dá)31億元。

　　2016年12月中旬，五洲國(guó)際子公司將南通五洲商業(yè)投資有限公司轉(zhuǎn)讓；2017年，將盱眙五洲國(guó)際置業(yè)股權(quán)賣給江蘇潤(rùn)港石化。

　　與此同時(shí)，公司密集發(fā)行債券。2016年8月、9月和2017年1月，分別在國(guó)內(nèi)非公開發(fā)行三批均為三年期的公司債券，分別為5億元、15億元和10億元，年票息率6.9%和7.4%不等。

　　2017年報(bào)披露，當(dāng)年計(jì)息及有償借貸總額達(dá)到56億元，其中在2018年即期償還為32.40億元。

　　今年以來(lái)，舒策城20多次減持公司股份，套現(xiàn)288.21萬(wàn)港元。到目前，舒策城持有五洲國(guó)際25.35億股，降至50.81%。

　　涉足住宅，再臨大考

　　五洲國(guó)際集中在三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，很大程度上避免了與巨頭在核心城市的短兵相接，但其售后包租或返租的模式，一直備受質(zhì)疑。簡(jiǎn)單來(lái)說，五洲國(guó)際低價(jià)拿地，商鋪建好后，業(yè)主買下來(lái)又租給五洲國(guó)際實(shí)際運(yùn)營(yíng)，業(yè)主拿租金和收益回報(bào)，公司賺差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。

　　這一模式存在的前提是，商鋪?zhàn)獾贸鋈?，且能保證按期兌現(xiàn)給業(yè)主的收益承諾。

　　事實(shí)上，最近幾年來(lái)實(shí)體生意不太好，三四線城市尤甚。鋪面不好出租已成為常態(tài)，各地頻曝租金回報(bào)低于預(yù)期。

　　這已對(duì)五洲國(guó)際的運(yùn)營(yíng)模式帶來(lái)了致命傷害。

　　五洲國(guó)際顯然已意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的短板，在2017年報(bào)里，董事局主席舒策城高調(diào)表示要“適當(dāng)加大住宅土地儲(chǔ)備比例，改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流?！?/p>

　　去年6月，五洲國(guó)際收購(gòu)浙江紹興嵊州檀山府和河北邢臺(tái)月晟．天璽臺(tái)兩個(gè)住宅項(xiàng)目。公司官網(wǎng)顯示，這兩個(gè)項(xiàng)目分別重點(diǎn)開發(fā)別墅和洋房產(chǎn)品，這無(wú)疑又是對(duì)五洲國(guó)際的巨大考驗(yàn)。