作為新世界(600628,股吧)發(fā)展(00017.HK)第三代掌門人，鄭志剛接棒之后已然開始緊鑼密鼓構(gòu)建全新的新世界生態(tài)圈，而風(fēng)頭正盛的K11便是這個(gè)生態(tài)圈中極為重要的內(nèi)容。

　　6月12日，鄭志剛在廣州接受媒體采訪時(shí)表示：新和舊如何去共存以及過渡，是這個(gè)時(shí)代必須面臨的問題，新世界希望在這個(gè)問題上引領(lǐng)時(shí)代的潮流。

　　事實(shí)上，早在2015年開始，新世界便開始了這種新舊商業(yè)模式的交替。彼時(shí)，該公司將旗下位于國(guó)內(nèi)成都、武漢等多個(gè)城市的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備作價(jià)近300億轉(zhuǎn)讓給恒大集團(tuán)(03333.HK)，完美地錯(cuò)過了過去兩年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的市場(chǎng)紅利。此后的2016年，該集團(tuán)進(jìn)一步完成了新世界中國(guó)的私有化。

　　與此同時(shí)，該公司加大在大灣區(qū)核心城市的投資布局，大力拓展K11等新商業(yè)模式的拓展。

　　種種跡象顯示，新世界發(fā)展這家最老牌的港資實(shí)業(yè)公司，在完成了三代人的順利交接之后，正悄然發(fā)生著某些企業(yè)基因的變革。

　　新掌門的新生態(tài)

　　“新生態(tài)”是鄭志剛對(duì)企業(yè)發(fā)展前景的戰(zhàn)略思考。

　　“我搭建的K11不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的商場(chǎng)，而是一個(gè)博物館，但又是一個(gè)商業(yè)體?！?/p>

　　作為新生代企業(yè)領(lǐng)軍人物，鄭志剛的思考更為時(shí)尚，貼近年輕人的消費(fèi)觀念和需求。而未來的新世界商業(yè)帝國(guó)，也將在這種富有藝術(shù)特質(zhì)的文化基因上構(gòu)建。

　　據(jù)透露，該公司投資的瑰麗酒店也將是以文化為核心元素的高端酒店品牌，同時(shí)，新世界還將圍繞養(yǎng)身養(yǎng)老等內(nèi)容打造健康產(chǎn)業(yè)品牌，以及教育品牌。

　　“我們希望構(gòu)建一個(gè)閉環(huán)的生態(tài)圈，讓客戶住新世界的樓盤、住我們的酒店、逛我們的商業(yè)，并可以接受我們的養(yǎng)身健康和教育等多元的服務(wù)。”

　　在房地產(chǎn)由過去的增量市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)的行業(yè)大背景之下，如何在客戶身上挖掘二次消費(fèi)，是許多大型房企共同思索的問題。比如碧桂園(02007.HK)曾在2015年提出公司目標(biāo)是“打造全生命周期”產(chǎn)業(yè)鏈。

　　新世界此番提出的“生態(tài)圈”，無疑是其對(duì)于企業(yè)未來發(fā)展方向的全新思考。據(jù)透露，該公司未來會(huì)在9個(gè)城市建立K11品牌，包括商場(chǎng)、寫字樓、公寓等，合計(jì)24個(gè)項(xiàng)目。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月31日，新世界在內(nèi)地持不包括車庫(kù)的土地儲(chǔ)備總樓面面積約800萬平方米，其中470萬平方米為住宅用途。主要分布于廣州、佛山、深圳、武漢、寧波、北京、廊坊以及沈陽8個(gè)城市。

　　去年，新世界于大灣區(qū)新增土地儲(chǔ)備80萬平方米，包括深圳前海項(xiàng)目、太子灣項(xiàng)目、廣州增城項(xiàng)目等。

　　“未來還將投入151億(人民幣)左右的資金繼續(xù)在大灣區(qū)進(jìn)行土地儲(chǔ)備，特別會(huì)留意一些城中村改造方面的項(xiàng)目，目標(biāo)增加8~10個(gè)項(xiàng)目?！编嵵緞偼嘎?。

　　業(yè)績(jī)波動(dòng)難題待解

　　在推出其新的生態(tài)體系之后，擺在鄭志剛面前的核心命題便是破解新世界發(fā)展業(yè)績(jī)波動(dòng)難題。

　　數(shù)據(jù)顯示，該公司營(yíng)業(yè)收入自2014年站上500億港元這一平臺(tái)后，已連續(xù)四年在這一位置上下波動(dòng)，其中三年凈利潤(rùn)也錄得同比下滑。而同期國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了規(guī)模和績(jī)效的快速增長(zhǎng)。

　　新世界發(fā)展2017財(cái)年的數(shù)據(jù)顯示，公司總資產(chǎn)4370億港元，收入566.28億港元，同比下降4.94%；毛利約為182.15億港元，同比減少1.65%；公司股東應(yīng)占利潤(rùn)76.75億港元，同比下跌11.4%。

　　今年2月底，該公司披露的2018財(cái)政年度中期業(yè)績(jī)顯示，期內(nèi)公司錄得營(yíng)業(yè)收入279.35億港元，同比上升4.9%；公司股東應(yīng)占溢利為112.7億港元，上升159.9%；基本溢利41.97億港元；凈負(fù)債率下降2.1%至32.7%，現(xiàn)金及銀行存款為655億港元。

　　新世界是否已經(jīng)走上一條新的上升通道，目前還不得而知。在2018財(cái)年，該公司在國(guó)內(nèi)的銷售目標(biāo)為160億，并未有顯著提升。公司同期則加大了核心商業(yè)物業(yè)的投資開發(fā)。

　　對(duì)此，鄭志剛表示：“房地產(chǎn)開發(fā)中的現(xiàn)金流是非常重要的，需要很好地平衡。我們非?？粗?fù)碛辛己矛F(xiàn)金流的商業(yè)項(xiàng)目。希望商業(yè)租金收入可以達(dá)到40到50個(gè)點(diǎn)的比重，這將使得公司可以發(fā)展得更加穩(wěn)健?！?/p>