“金九銀十”只剩半個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)似乎仍增長(zhǎng)乏力。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在剛剛過(guò)去的“黃金周”期間，37個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的商品住宅累計(jì)成交面積約為294.1萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別減少3%和68%，預(yù)想中的“火爆”行情并沒(méi)有出現(xiàn)。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交總面積環(huán)比微跌4%，百城新建住宅均價(jià)為每平方米15643元，漲幅較8月收窄0.26個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出走弱趨勢(shì)，無(wú)論是成交量還是房?jī)r(jià)漲幅均顯“疲態(tài)”。

　　9月的弱勢(shì)行情加之“黃金周”的平淡，加重了房地產(chǎn)行業(yè)的“陰霾”，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)四季度新房市場(chǎng)難言樂(lè)觀。但值得注意的是，從多家房企近日披露的三季報(bào)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，頭部房企業(yè)績(jī)多實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　多家頭部房企業(yè)績(jī)預(yù)喜

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企9月單月銷(xiāo)售金額13171.0億元，環(huán)比增長(zhǎng)16.99%，同比增長(zhǎng)22.47%，增速較上月收窄6.65pct;1-9月累計(jì)銷(xiāo)售金額86259.4億元，同比增長(zhǎng)7.05%，增速較上月擴(kuò)大2.35pct;單月操盤(pán)面積9049.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)26.38%，同比增長(zhǎng)29.75%，增速較上月擴(kuò)大5.69pct;累計(jì)操盤(pán)面積57087.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.39%，增速較上月擴(kuò)大3.26pct。具體來(lái)看：

　　萬(wàn)科A(000002.SZ)9月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額545.4億元，同比增加10.7%，合同銷(xiāo)售面積371.0萬(wàn)平方米，同比增加15.7%;1-9月，實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷(xiāo)售金額4927.6億元，同比增加3.6%，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積3264.8萬(wàn)平方米，同比增加6.6%。

　　9月新增廣州市、深圳市、佛山市等16個(gè)項(xiàng)目，總建面290.4萬(wàn)平方米，權(quán)益建面204.7萬(wàn)平方米，總地價(jià)175.46億元，權(quán)益價(jià)款133.09億元。新增上海1個(gè)物流項(xiàng)目，總建面2.8萬(wàn)平方米，權(quán)益建面1.96萬(wàn)平方米，總地價(jià)0.73億元，權(quán)益地價(jià)0.51億元，樓面價(jià)2607元/平，權(quán)益樓面價(jià)2602元/平。

　　保利地產(chǎn)(600048.SH)9月實(shí)現(xiàn)簽約面積347.43萬(wàn)平方米，同比增加27.78%;實(shí)現(xiàn)簽約金額503.22億元，同比增加36.69%。1-9月，該公司實(shí)現(xiàn)簽約面積2444.06萬(wàn)平方米，同比增加6.55%;實(shí)現(xiàn)簽約金額3673.78億元，同比增加5.94%。

　　近期新增廣州市、深圳市、佛山市等16個(gè)項(xiàng)目，總建面404.04萬(wàn)平方米，權(quán)益建面333.60萬(wàn)平方米，總地價(jià)191.87億元，權(quán)益價(jià)款134.55億元，樓面價(jià)4749元/平，權(quán)益樓面價(jià)4033元/平。

　　招商蛇口(001979.SZ)9月實(shí)現(xiàn)簽約金額298.01億元，同比增長(zhǎng)27.05%，簽約面積109.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.67%;1-9月實(shí)現(xiàn)累計(jì)簽約金額1901.76億元，同比增長(zhǎng)17.36%，累計(jì)簽約面積821.30萬(wàn)平方米，同比減少1.41%。

　　9月新增昆明市、杭州市、溫州市等15個(gè)項(xiàng)目，總建面301.96萬(wàn)平方米，權(quán)益建面248.23萬(wàn)平方米，總地價(jià)192.65億元，權(quán)益價(jià)款169.26億元，樓面價(jià)6380元/平，權(quán)益樓面價(jià)6819元/平。

　　中南建設(shè)(000961.SZ)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)9月份合同銷(xiāo)售金額236.2億元，比上年同期增長(zhǎng)24.9%;銷(xiāo)售面積181.4萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)18.0%。1-9月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1,430.9億元，比上年同期增長(zhǎng)10.1%;累計(jì)銷(xiāo)售面積1,070.4萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)4.5%。

　　9月份公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新增合肥、昆明、蘇州等項(xiàng)目11個(gè)，總建面151.67萬(wàn)平方米，權(quán)益建面85.71萬(wàn)平方米，總地價(jià)117.49億元，權(quán)益價(jià)款68.39億元。

　　該公司建筑業(yè)務(wù)9月份新承接(中標(biāo))項(xiàng)目27個(gè)，預(yù)計(jì)合同總金額24.9億元，比上年同期減少24.8%;1-9月新承接(中標(biāo))項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同總金額209.8億元，比上年同期增長(zhǎng)2.9%。

　　金地集團(tuán)(600383.SH)9月實(shí)現(xiàn)簽約面積124.0萬(wàn)平方米，同比下降8.30%;實(shí)現(xiàn)簽約金額258.0億元，同比上升3.19%。1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積823.5萬(wàn)平方米，同比上升15.94%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1700.5億元，同比上升19.89%。

　　新增杭州、成都、東莞等地6個(gè)項(xiàng)目，總建面80.97萬(wàn)平方米，總地價(jià)45.81億元，樓面價(jià)5658元/平。

　　碧桂園(02007.HK)9月實(shí)現(xiàn)(權(quán)益)銷(xiāo)售額646.3億元，同比增加25.30%;實(shí)現(xiàn)(權(quán)益)合同銷(xiāo)售建筑面積約759萬(wàn)平方米，較2019年9月同比增加31.67%。

　　東北證券研報(bào)指出，在去年金九銷(xiāo)售高基數(shù)背景下，9月百?gòu)?qiáng)房企仍實(shí)現(xiàn)了較高增長(zhǎng)，四季度為房企傳統(tǒng)推盤(pán)旺季，疊加融資新規(guī)下房企沖銷(xiāo)售促回款改善報(bào)表意愿充足，預(yù)計(jì)四季度房企銷(xiāo)售有望持續(xù)火爆。

　　分拆物管上市潮流來(lái)襲

　　但整體來(lái)看，今年房企銷(xiāo)售面積恐怕難以超過(guò)去年。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房企業(yè)績(jī)的上漲與加大推盤(pán)和主動(dòng)讓利脫不開(kāi)關(guān)系。另一方面，“三道紅線(xiàn)”政策壓力下，去杠桿成為房企重中之重的問(wèn)題，加大銷(xiāo)售促回款也并非長(zhǎng)久之計(jì)。

　　此前文章提及，分拆旗下板塊上市是目前眾房企最為理想、也最樂(lè)意的降負(fù)債手段，而近期市場(chǎng)消息或許正好驗(yàn)證了這一點(diǎn)。

　　日前有媒體消息稱(chēng)，陽(yáng)光城(000671.SZ)計(jì)劃分拆物管業(yè)務(wù)赴港上市。據(jù)消息人士透露，陽(yáng)光城已委聘2家投行籌備上市，初步計(jì)劃集資最少2億美元(約15.6億港元)，最快于明年赴港上市。

　　陽(yáng)光城于7月29日新注冊(cè)了一家公司，名為陽(yáng)光城慧智優(yōu)佳生活服務(wù)股份有限公司(下稱(chēng)“慧智優(yōu)佳”)，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)，由陽(yáng)光城和福建陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)：福建陽(yáng)光房地產(chǎn))分別持有99%、1%股權(quán)，福建陽(yáng)光房地產(chǎn)則為陽(yáng)光城旗下全資子公司。

　　據(jù)悉，物業(yè)商管收入已成為陽(yáng)光城地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的第二大收入來(lái)源。今年半年報(bào)顯示，陽(yáng)光城上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入241.20億元，同比增長(zhǎng)7.15%。其中物業(yè)商管收入5.14億元，同比增長(zhǎng)約25%，占總營(yíng)收的比重也由2019年的1.83%提升至2.13%。

　　另外，背靠建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(01908.HK)的建發(fā)物業(yè)發(fā)展集團(tuán)也在9月30日向港交所遞交主板上市申請(qǐng)，中金公司為其獨(dú)家保薦人。

　　招股書(shū)顯示，在2017-2019年三個(gè)財(cái)政年度和2020年前六個(gè)月，建發(fā)物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別為4.47億、6.09億、8.01億和4.52億人民幣，相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為3245.9萬(wàn)、4848.3萬(wàn)、6828.5萬(wàn)和6147.1萬(wàn)元人民幣。

　　而此前，宋都服務(wù)集團(tuán)有限公司(下稱(chēng)：宋都服務(wù))和遠(yuǎn)洋服務(wù)控股有限公司(下稱(chēng)：遠(yuǎn)洋服務(wù))也在9月初向港交所遞交上市申請(qǐng)。其中，宋都服務(wù)為第二次遞表。

　　世茂集團(tuán)(00813.HK)旗下的世茂服務(wù)控股有限公司(下稱(chēng)：世茂服務(wù))和合景泰富集團(tuán)(01813.HK)旗下的物業(yè)公司合景悠活集團(tuán)控股有限公司(下稱(chēng)：合景悠活)通過(guò)港交所聆兩家物業(yè)公司上市進(jìn)程已進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)階段。

　　物管企業(yè)扎堆上市，除了與房企之間相互依存的關(guān)系外，更是瞄準(zhǔn)了其背后的千億市場(chǎng)。招商銀行研究院指出，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模7000億元，目前以基礎(chǔ)服務(wù)收入為主，增值服務(wù)收入占比呈逐年遞增的態(tài)勢(shì)?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入中住宅業(yè)態(tài)、非住宅業(yè)態(tài)占比分別為47.6%、52.4%。

　　增值服務(wù)收入中社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值占比各約50%。非業(yè)主增值服務(wù)的基礎(chǔ)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、交付的影響較大，與房地產(chǎn)周期緊密相關(guān)。社區(qū)增值服務(wù)具有業(yè)務(wù)場(chǎng)景豐富、種類(lèi)多元的特點(diǎn)，且一定程度上獨(dú)立于地產(chǎn)周期，將成為行業(yè)利潤(rùn)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)其測(cè)算未來(lái)5年行業(yè)整體營(yíng)收增長(zhǎng)率在15%-20%之間，呈現(xiàn)持續(xù)向好趨勢(shì)。

　　光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南則稱(chēng)：“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化業(yè)務(wù)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)較為成功。相關(guān)企業(yè)拆分物業(yè)板塊上市，可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模?！?/p>

　　頭圖來(lái)源：圖蟲(chóng)

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